A las puertas de un nuevo gobierno, nos pareció buena cosa abocarnos al tema del título, esencial como pocos y necesitado de una política de Estado.
El mayor mérito del gobierno saliente en este tema, fue la promulgación de la ley de vivienda de interés social, que obtuvo unanimidad de todos los partidos. Gestada en la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu), se le entregó el proyecto en mano propia al entonces presidente electo José Mujica quien se movió con diligencia y ordenó su tratamiento. La experiencia compartida entre el sector público (Ministerio de Vivienda, Agencia Nacional de Vivienda, Intendencia de Montevideo) con Appcu para ir puliendo detalles del proyecto de ley fue enriquecedora. Que la misma es perfectible y a ello hay que abocarse en el gobierno que comienza, va de suyo.
Incursionemos en otros aspectos.
Dice una publicación del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) que los 130 millones de familias que viven en las ciudades en América Latina y el Caribe, 5 millones están obligados a compartir vivienda con otra familia, 3 millones residen en viviendas irreparables y hay otros 34 millones que habitan en inmuebles que carecen de título de propiedad (nuestros asentamientos irregulares) agua potable, saneamiento, pisos adecuados o espacio suficiente.
Tan importante es considerar el tema de la vivienda, que tanto esta como el barrio que la alberga influyen de manera decisiva en la salud, alimentación y educación de la población, así como en su acceso a oportunidades económicas y su grado de vulnerabilidad a los problemas sociales.
Ejemplo concreto: una madre con numerosos hijos, que vive en un asentamiento de Carrasco Norte, me decía que varios de sus chicos tenían intención de estudiar pero que conspiraba con ese propósito, la vivienda que habitan. Logré ir hacia la misma y constaté lo que sucedía: espacio reducido, carente de toda comodidad, lúgubre, inapropiada para la tarea escolar. Sin embargo el hacinamiento es solo un aspecto de la precariedad de la vivienda. Una buena vivienda es mucho más que una edificación bien construida con suficientes habitaciones, agua potable y un piso sólido.
La construcción de una vivienda comienza cuando un terreno legal ubicado dentro de los límites de la ciudad con acceso a infraestructura troncal (conexión principal para agua, saneamiento, drenaje, transporte público al alcance de la mano), se subdivide en lotes individuales por ejemplo, cada uno con sus propias conexiones a la infraestructura. Si el terreno original fuera de proporciones importantes, se deberían planificar parques, centros comunitarios, escuelas, para lo cual se deberían reservar áreas y firmar acuerdos público-privados que garanticen su mantenimiento.
Una vivienda precaria se puede convertir en caldo de cultivo de enfermedades y angustias en vez de ser un nido de seguridad y comodidad.
Por otro lado, los malos resultados de la región en materia de vivienda pasan muchas veces por precios altos en relación a los ingresos, falta de acceso al crédito hipotecario y el alto costo de la construcción. Este último aspecto es determinante y los promotores privados compatriotas se las ven en figurillas para lidiar con el mismo. El asesor inmobiliario de Appcu, Julio Villamide, manifiesta que habrá una importante necesidad de construir vivienda en nuestro país, sustancialmente por la reducción del tamaño de las familias. Acota Villamide, que en los próximos 20 años podríamos pasar de 2.9 a 2.3 personas por hogar, siguiendo una tendencia mundial. Por dicha razón se estarían necesitando unas 300.000 viviendas en las próximas dos décadas por la razón expuesta. Si agregamos la obsolescencia del stock y la sustitución de miles de viviendas de asentamientos, se tendrían que construir 500.000 viviendas.
Con este panorama, la necesidad de ajustar costos y mejorar la eficiencia para construir cobran relevancia extraordinaria. Asimismo es vital que las nuevas autoridades del Mvotma conozcan este panorama, apuntalen la inversión privada y no ignoren las reglas del mercado. Un observatorio permanente de la situación debería instaurarse en el Mvotma, trabajando coordinadamente con el sector privado.
El tema de la vivienda merece un tratamiento global y la necesidad de que el gobierno y los privados trabajen de consuno en busca de grandes objetivos, sin desdeñar la inversión privada y el expertise privado.
Reeditar la gran experiencia que se tuvo en derredor de la ley de vivienda de interés social será de orden, donde el diálogo fluido y las cabezas abiertas eran el factor común que aglutinaba a los interlocutores públicos y privados.
