DEL CONSTRUCTOR - 24/02/2017 “Las perspectivas para este año son mejores, aunque no nos imaginamos un año exuberante”

En entrevista con Del Constructor, el experto inmobiliario Julio Villamide realizó un balance sobre lo ocurrido en el sector durante el 2016 y cuáles son las expectativas, teniendo en cuenta la región y la leve reactivación económica en Uruguay para este año. En este sentido, se mostró cauto al señalar que si bien el 2017 será mejor que el año pasado “no será un gran año”, porque aún persisten los problemas en la industria inmobiliaria. De hecho, afirmó que a los costos altos de construcción se le suma una tasa de interés en créditos hipotecarios muy alta. “Es la más alta del Cono Sur, que no se condice con el riesgo país. El riesgo país de Uruguay es el segundo más bajo de la región, pero la tasa de interés no se alinea con esa realidad”, subrayó el experto inmobiliario.

 ¿Cómo ha sido el 2016 para el sector inmobiliario?

Bastante irregular. Comenzó muy mal en el primer semestre del 2016 y en el último tramo del 2015. Como que se concentró en ese período el peor momento. Por ejemplo, las compras ventas registradas en Montevideo en el primer semestre 2016 fueron las más bajas desde el 2004.  O sea, el peor semestre en doce años.  En el segundo semestre, sobre todo en el tercer trimestre del 2016, las cosas comenzaron a cambiar. Hubo una reactivación fuerte de unidades nuevas. De hecho, se batió el record de venta de unidades nuevas de este siglo, desde la crisis en adelante, fundamentalmente por las viviendas promovidas por la ley 18.795. Ellas fueron las grandes protagonistas. Las expectativas con este cierre del 2016 mejor, con la buena temporada turística que hemos tenido y que impacta bien en el invierno siguiente, ya que parte de ese dinero se recicla en mejoras, compras y cambios de propiedades en el Este o acá en Montevideo, hacen pensar que las perspectivas para el 2017 son mejores, pero sin imaginarnos un año exuberante, ni nada que se parezca. Pero la economía va a crecer más, los dos vecinos van a dejar de tirarnos para abajo como lo han venido haciendo, particularmente en el 2016, con recesión en Argentina y Brasil. En Argentina ya se perciben cambios, y probablemente la economía comience a crecer en el 2017. En Brasil las cosas están un poco más complicadas,  pero se espera que por lo menos deje de caer.

¿Entonces se espera un 2017 mejor que el 2016?

Sí, pero no será un gran año, porque parte de los problemas que tiene la industria inmobiliaria en general lo vaa seguir teniendo. Tenemos costos constructivos muy altos y eso con el nuevo convenio se va a consolidar en una suba en términos reales en los salarios que tiene un impacto sobre el costo final. Tenemos una tasa de interés en créditos hipotecarios muy alta, la más alta del Cono Sur que no se condice con el riesgo país. El riesgo país de Uruguay es el segundo más bajo de la región, pero la tasa de interés no se alinea con esa realidad.

¿Pero que cambió en el escenario? Porque Uruguay tuvo un boom de la construcción y sin embargo los costos altos ya existían.

La actividad inmobiliaria está muy vinculada con un indicador que nosotros no relevamos, pero sí lo hace, por ejemplo, la Universidad Católica y que es el optimismo de los consumidores.  Y justamente en el último tramo del 2015 y en el primer semestre del 2016, el optimismo de los consumidores estuvo casi alcanzando el nivel del 2002 y muy por debajo del 2009 que fue otro año difícil.

Pero el 2002 fue un año muy crítico…

Claro, y ese optimismo de los consumidores impacta en la compra de bienes durables. La gente compra menos autos, menos propiedades y toma menos créditos a largo plazo. Esto sucede por la incertidumbre laboral porque subió la tasa de desempleo. Y no es casualidad que esecontexto de descenso en el nivel de actividad coincidió con los niveles más bajo de optimismo de los consumidores. En el segundo semestre del 2016 el optimismo de los consumidores empezó a subir, producto de que bajó un poco la tasa de desempleo y de que la economía mostró en el tercer trimestre señales de que volvió  acrecer en el 2016.  Lo cierto es que los analistas esperaban que el año pasado fuera el primer año de recesión desde el 2002 y sin embargo, pese a que el crecimiento se situó entre el 0.5% y 1%, completamos 14 años de crecimiento consecutivo. Seguramente hay que irse al siglo XIX para encontrar un período tan largo de expansión económica sin interrupciones. En el 90 crecimos pero por la crisis del tequila en el 94, en el año 95 tuvimos recesión en el país. Creo entonces que esas buenas señales vienen acompañadas de buenos indicadores, más allá que algunos de ellos, como en el caso de la actividad industrial, aún no se recupere porque el sector de la construcción tiene mucho peso, y seguramente se va recuperar a partir del segundo semestre del 2017 con la obra pública.

Y alguna mega obra, como sería, en caso de concretarse, la nueva planta de UPM.

Claro, eso tendría un impacto muy fuerte.

¿Y cómo impacta una obra de gran porte como esta en el mercado inmobiliario?

Impacta por la vía de succionar obreros calificados.  Hay que pensar que cuando Montes del Plata se implantó nosotros teníamos unos cincuenta, sesenta mil obreros ocupados en todo el país y en todas las actividades de la construcción y relacionados con Montes del Plata había unos siete mil trabajadores. Es decir que más del 10% de esa masa de trabajadores provenía de ese emprendimiento. Obviamente que después de instalada, eso trabajadores calificados se van del mercado y de eso es de lo que se quejan los constructores. De que los que los sustituyen no tienen calificación o espíritu de trabajo.

La impronta de la región

 Al comienzo de la entrevista, usted hablaba del contexto de la región, y se refería a Argentina y Brasil. ¿Cuánto impacta en Uruguay los dos países vecinos?

Por primera vez en las últimas décadas Uruguay dejó de moverse en el promedio lineal de los dos países. Es decir, si antes Brasil crecía un 2 y Argentina un 4, Uruguay crecía un 3, y si Brasil bajaba un 2 y Argentina un 8, nosotros estábamos en el medio, pero en recesión. En el 2016 se dio un hecho inédito. Los dos países tuvieron recesión y Uruguay igual creció. Eso habla de un desacople importantede las economías regionales por la vía del crecimiento de las exportaciones hacia países extrarregionales. Uruguay ha consolidado una relación fundamentalmente con China y también con Rusia y la Comunidad Europea, que le permite que el peso de las exportaciones a Brasil y Argentina haya bajado considerablemente en los últimos 10 años. Eso nos permitemonitorear la crisis de una manera mejor. Pero además, los sucesivos equipos económicos, han hecho cosas que ha sido alabada incluso por la oposición, como el manejo de la deuda pública en los momentos apropiados. Por supuesto que también hemos hecho cosas mal. A mí me hubiera gustado llegar a esta situación con un déficit fiscal que fuera la mitad del actual y con una inflación que fuera la mitad de la actual y de esa manera Uruguay estaría muy cómodo para esta situación. El haber llegado tan comprometidos con déficit alto y una inflación alta, restringe muchísimo los márgenes de maniobra del equipo económico. Pero en general, la respuesta es que Uruguay depende hoy menos, salvo en el turismo, de los dos grandes vecinos.  

¿Y cómo nos impacta Paraguay, que ha tenido unmercado en expansión tanto a nivel de la construcción como inmobiliario?    

Paraguay claramente es uno de los países que más ha estado creciendo en el Cono Sur, que tiene muchos problemas políticos y estructurales, pero que tiene también una potencialidad de crecimiento enorme. En dos o tres años alcanzó, por ejemplo, la producción de carne de Uruguay. Y en algunos años seguramente estará por arriba. No tanto en precios, porque la carne uruguaya es de mayor calidad. Lo que le digo a la gente que se interesa en el mercado inmobiliario de Paraguay es que es un mercado perfecto a la hora de que un inversor uruguayo va a construir porque tiene salarios muy baratos, los costos andan en el entorno de la mitad en comparación con Uruguay, producto de los salarios bajos y de medidas de seguridad laboral prácticamente inexistentes. Ese es, entre comillas, el mundo ideal de producción de bajo costos. Ahora, cuando el inversor sale a vender tiene el mismo problema. Es decir, gana poco. No es que los obreros de la construcción ganan poco y el resto del país tiene salarios altísimos. El resto del país también gana poco. Se puede salir a vender el metro cuadrado a 800 o mil dólares, que son precios inalcanzables por los costos en Uruguay, pero a ellos les resulta caro por sus salarios bajos.  Entonces creo que Paraguay es un diamante en bruto, que con una buena conducción y bajando los terribles niveles de corrupción, tiene una potencialidad enorme, además de mucha afinidad con Uruguay y muchas posibilidades de complementación, no solamente en la salida de la hidrovía a través de la salida a Palmira y el puerto de Montevideo, que fueron los clientes paraguayos que nos permitieron pasar el mal momento de aquella prohibición de Cristina Kirchner de utilizar puertos uruguayos. Hoy tenemos ese problema de que estamos empezando a recuperar los clientes argentinos y los clientes paraguayos siguen utilizando el puerto uruguayo, por lo que estamos necesitando ampliarlo constantemente. Pero más allá de eso, y con un gobierno razonable en Argentina y Paraguay, deberíamos tener instancias de complementación y de actividad. 

¿Hay muchas empresas uruguayas invirtiendo en Paraguay?

Ya hay más de cien empresas uruguayas en Paraguay de acuerdo al relevamiento de la embajada uruguaya en Asunción. Muchas de ellas son del sector agropecuario pero también hay muchas del sector de la construcción. Pero Paraguay es un país con problemas, no es Chile que es un país ordenado, que funciona dentro de la normalidad. 

 Consecuencias de los topes

Vuelvo a Uruguay. Hace un tiempo hablamos con usted del stock de viviendas en la franja costera. El incentivo a la construcción de viviendas sociales, entre otras cosas, trató de balancear ese superávit con el déficit de viviendas en otras zonas de Montevideo.  ¿Cómo es la situación en estos momentos?

Esa situación ha mejorado sensiblemente. Antes de la aprobación de la ley en el 2011, llegamos a tener un 80%, 90% de la producción de viviendas de propiedad horizontal en la costa contra apenas un 20% en la demanda, y eso generaba un sobre stock que iba creciendo cada año. A partir de la ley, la relación se ha invertido.  Aquellos que tenían el 70%, 80%, 90%, hoy tienen el 30%, el decir que el 30% de la viviendas que se construyen son en la costa, y el 70% restante se está construyendo en el resto de la ciudad, donde no se construía hace más de medio siglo. Entonces, como se está construyendo menos en la costa, y se ha seguido vendiendo, el stock dejó de subir, entró en una meseta y en los últimos semestres ha ido bajando. Esto significa que la situación es mucho más normal. Creo que ese es uno de los aspectos positivos de la ley, porque también hay otros como la revitalización de zonas que estaban totalmente perimidas. Dentro de los aspectos negativos está que aún esperamos ese decreto de la baja de los topes que nos habían prometido que iba a entrar en vigencia el 1 de enero. El Ministerio de Vivienda se comprometió públicamente a que iba a entrar en vigencia ese día, pero no pasó así. Nos consta que hubo resistencia por parte del Ministerio de Vivienda que no quiere ampliar los topes o ampliar los beneficios. Y por otro lado está el Ministerio de Economía que quiere más inversiones, más ocupación y mano de obra, para tratar que la economía se recomponga lo más rápidamente posible.

Yo creo que en esa puja el tema es más ideológico que económico, pero es lamentable porque hay tres mil o cuatro mil obreros que se quedaron sin trabajo por el tema del tope en Montevideo. Nosotros les advertimos, antes de que pusieron los topes que, de hacerlo, las inversiones iban a caer a la mitad. Y esto fue lo que sucedió.

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24/04/2017 - EL PAÍS - ¿Por qué es tan caro alquilar?

La demanda de alquileres creció tanto, que luego de un siglo el mercado se expandió. Inversores, ahorristas y empresas que dan garantías compiten por las ganancias. El gobierno aprobó una ley que estimuló el alza de la oferta, pero los precios no bajaron. Luego de 30 años, la discusión de si es necesario topear las rentas vuelve a estar sobre la mesa.

Alquilar no es una mala palabra, ¿o sí? Durante los últimos 10 años el sueño de la casa propia viene jugando una pulseada con los contratos de arrendamiento, pero aunque la capacidad de ahorro de los hogares se incrementó, el alto costo de los préstamos inmobiliarios y un cambio en las expectativas de quienes empiezan a buscar vivienda favorecen la opción de alquilar. La demanda es tan grande que por primera vez en un siglo el mercado de los alquileres creció. La mayoría de los jóvenes son potenciales inquilinos y cientos de empresarios y ahorristas vieron los beneficios de invertir en ladrillos, un negocio tan rentable como comprar bonos norteamericanos.

Estimulados por la ley 18.795, de 2011, que ofrece exoneraciones fiscales a quienes construyen viviendas de interés social en ciertas zonas de la capital, los inversores extranjeros y locales llegaron de a decenas para cubrir la necesidad de techos. Se calcula que estas construcciones representan una inversión privada de entre 7.000 y 8.000 millones de dólares. Hasta la fecha, se sumaron 15.000 viviendas promovidas y casi 500 proyectos. A su vez, según Juan Manuel Sienra, gerente de ventas de la inmobiliaria ACSA, el dinamismo del sector estimula a pequeños inversores que por primera vez vuelcan sus ahorros en la compra de propiedades destinadas a la renta. En el último año, la oferta creció 39%.

La lógica liberal pronostica que un aumento de la oferta debería alcanzar para estabilizar y disminuir los precios. El gobierno confió en que esta ley provocaría una disminución del 20% de los costos de alquiler (y de los precios de venta) pero, por distintas razones, no sucedió. O al menos no con la rapidez esperada. Por eso, primero en 2014, y luego a comienzos de 2017, el Ministerio de Vivienda modificó las reglas y fijó topes de precios a cambio de la exoneración.

Tal y como está el panorama, ahora hay más personas queriendo alquilar, hay más inmuebles y sigue siendo igual de difícil pagar para vivir en ellos. Según el diputado oficialista Gerardo Núñez, unos 30.000 hogares destinan el 50% de su ingreso al alquiler. El director nacional de Vivienda, el arquitecto Salvador Schelotto, confirma que el ideal es que este gasto ronde entre el 25 y el 30%.

La balanza.

Alejandro Alcuri, vicepresidente de la Asociación de Inmobiliarias del Uruguay, dueño de una inmobiliaria y propietario de varios apartamentos que se rentan, asegura que "un alquiler es un negocio, un inquilino es un cliente y el apartamento una mercadería". El precio de los alquileres no le parece abusivo, "porque si lo fuera nadie estaría dispuesto a pagarlo": así de simple. Según su punto de vista, para tener al cliente contento hay que fijar un precio acorde al valor del mercado. La prueba está a la vista, dice, porque un inmueble bien tasado consigue inquilino en un máximo de dos semanas: así de rápido.

Mejor aún es que cada mes pague feliz. Por eso Alcuri cree que es importante el buen trato que el operador inmobiliario debe brindarle al inquilino. "Yo tengo que ser como el dueño del bar, que lo atiende en el mostrador y le limpia la mesa", dice. Sin embargo, la mayoría de quienes alquilan tienen la sensación de estar pagando una cuenta injusta, en la que el propietario cobra más porque nadie lo detiene. Alcuri advierte que "un alquiler que pretende cobrar más de lo que vale no se alquila y al dueño no le quedará otra que bajar el precio".

Su colega, Wilder Ananikian, opina que ya que toda la oferta que surge es absorbida por la demanda, la mejor manera de reducir los precios sería bajando el costo de los gastos comunes: "Y no van a bajar, porque el 70% del gasto corresponde al personal, que está laudado, y al precio del combustible que se usa para calefacción". Sienra, de ACSA, explica que las viviendas de interés social que entran al mercado suelen apostar a un precio de alquiler alto y gastos comunes económicos, como forma de equilibrar la balanza.

El 25% de los montevideanos y el 18% de los uruguayos alquilan. Entre las causas del aumento de la demanda, los operadores inmobiliarios enumeran que los jóvenes se independizan más temprano, que las familias se achicaron porque postergan la paternidad, que las parejas se rompen con mayor frecuencia y que hay mucha más gente queriendo vivir sola. El nuevo inquilino prefiere apartamentos chicos (el 65% busca monoambiente o de un dormitorio) y contratos de un año. Su prioridad es la movilidad, una decisión que para Julio Villamide, asesor de los cuatro partidos políticos y fundador de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, está más ligada a una ansiada sensación de libertad que a una incapacidad de pago.

Según un informe que realizó el portal InfoCasas, los llamados "millennials" (jóvenes nacidos a partir de 1984) prefieren viajar y educarse en el exterior que comprometerse con cuotas de pago que se prolonguen en el tiempo: la misma independencia que se busca en lo laboral se trasladó a la vivienda. Pero también se aclara que sus salarios son inferiores a los que cobraban sus padres a la misma edad. El 50% de estos inquilinos pretende alquilar por un precio inferior a $ 15.000 (incluyendo gastos comunes), una cifra que, según los precios actualizados en los barrios más solicitados (Pocitos, Punta Carretas, Malvín, Cordón, Centro, Parque Rodó), solo les permitirá acceder a un monoambiente.

Es que las noticias que llegan desde el mercado de alquileres son contradictorias para el bolsillo del inquilino. El Observador informó recientemente que, según datos que procesó Mercado Libre, en 2016, por primera vez en 11 años, el reajuste de los alquileres estuvo por debajo de la evolución de los salarios: mientras el salario nominal aumentó 11,7%, los alquileres crecieron 8,8%. Además, Pocitos, Punta Carretas, Cordón y Centro mantuvieron su evolución por debajo de la inflación acumulada. Estas son buenas noticias. Sin embargo, la consultora Valora comparó precios y asegura que en los últimos dos años los alquileres en Cordón subieron 11% (un apartamento de uno o dos dormitorios ronda los $ 18.830), en Pocitos 12% ($ 23.750) y en el Centro 20% ($18.000). La mayoría de las viviendas promovidas por la ley se ubican en Cordón, Palermo, Barrio Sur, Centro y Prado.

Contra el viento.

Julio Villamide bromea con que su trabajo es como un sacerdocio porque lleva más de 40 años convenciendo a los políticos sobre las virtudes de la libre contratación inmobiliaria, es decir, la no intromisión del Estado en la fijación de precios y contratos. A sus ojos, cuando lo hizo "fue terrible".

Hasta 1974 la regulación estaba establecida por ley. Entre otras cosas, topeaba el precio de los alquileres y hacía extremadamente difícil concretar un desalojo. La última ley de alquileres se votó en octubre de 1985, una fecha que le quedó grabada a fuego porque luego de que prometiera una garantía de 20 años de libre contratación (lo que estimuló que nuevos inversores ingresaran al mercado asegurándose una tasa de rentabilidad por determinado tiempo), el Gobierno dio marcha atrás y pidió que por un año se congelaran precios y desalojos. La respuesta de un tercio de los propietarios fue retirarse. Lo recuerda así: "No había propiedades para alquilar y lo poco que había duplicó y triplicó los precios. Aquellos afortunados con padres que tenían una casa en Ciudad de la Costa se mudaron para allá, lo que la hizo crecer tanto. Los más vulnerables empezaron a formar asentamientos irregulares, que se multiplicaron. Al final, en vez de ayudar a los inquilinos, los perjudicaron, y mejoraron las ganancias de los propietarios, cuya rentabilidad subió 67%".

Un día a comienzos de 2011, Villamide llegó temprano a un asado organizado por la Asociación de Promotores Privados de la Construcción. Allí, solo, estaba José Mujica. Se acercó y charló durante una hora acerca del proyecto que derivaría en la ley de Vivienda de Interés Social. Mujica le dijo que una metáfora escrita en el informe le había gustado: Villamide había puesto que aunque nos resistamos al viento, tapiemos ventanas y nos ocultemos, él siempre se las arregla para entrar. El viento es el mercado. "Le dije que el gobierno no podía contener al mercado pero sí usar su fuerza a su favor. En ese momento había cientos de inversionistas argentinos comprando propiedades en Punta Carretas, entonces, ¿por qué no fomentar la inversión en ladrillos para así aumentar la oferta de viviendas?". Para su sorpresa, el MPP apoyó el proyecto, que en 2011 se aprobó por unanimidad.

Cada 1% de aumento de la demanda implica mil millones de dólares de inversión en oferta, dice Villamide. Este proyecto le propuso al Gobierno hacerse cargo de la construcción de viviendas para la clase media que décadas atrás construía el Banco Hipotecario, a cambio de la exoneración de impuestos. Como consecuencia se volverían a poblar zonas de Montevideo (aprovechando los servicios existentes, "que podrían satisfacer a una población de seis millones de habitantes"), y el aumento de la oferta generaría una disminución de los precios de alquiler y de compra. En el tiempo transcurrido el monto de impuestos exonerados asciende a 840 millones de dólares. De acuerdo a un relevamiento que registró la Asociación de Promotores, la inversión se justifica porque los precios bajaron gradualmente, hasta medir un retroceso de 2,2% en el último año. "Era una ley pensada para 20 años", se lamenta este asesor.

El Gobierno, al no ver los efectos de disminución esperados, primero topeó el precio para el 25% de las propiedades (en 2014) y luego, en febrero, lo extendió al 100%. A partir de ahora las viviendas promovidas por esta ley deberán arrendarse a un costo que varía entre $ 12.972 (un dormitorio) y $ 18.231 (tres o cuatro). Quienes se oponen, argumentan que están 20% por debajo del valor de mercado.

Los operadores inmobiliarios consultados para esta nota coinciden en que es una mala idea, porque los inversores perderán ganancias (estimadas en un 20%), los propietarios verán disminuir su rentabilidad (que variaba entre un 5 y 10%) y los inquilinos tendrán menos oferta, lo que, a corto plazo, hará que vuelvan a subir los precios.

El porvenir.

Según las reglas del libre mercado el alquiler es "un negocio perfecto", porque está regido únicamente por la oferta y la demanda. La expansión es tal, que cada vez más quieren llevarse su parte, como las empresas que dan garantías, que se multiplican y compiten ferozmente entre sí. El diputado Gerardo Núñez cree que otra muestra de cómo ha crecido la brecha que distancia el salario líquido del costo del metro cuadrado, es la proliferación de los contratos compartidos. Todas las empresas aceptan hasta tres recibos de sueldo para cumplir con el requisito de que entre el 30 y 40% del sueldo cubra el alquiler: en varios casos un solo sueldo no basta.

Núñez nació en 1985, así que no conoce cómo fue el Uruguay de los alquileres topeados. Pero lleva varios años pagando una renta y otros tantos escuchando barrio por barrio quejas sobre la imposibilidad de acceder a una vivienda sin la incertidumbre de llegar a fin de mes. Por eso en septiembre pasado presentó un proyecto de ley que propone regular nuevamente el mercado. Según su propuesta, el costo del alquiler no debería superar el 4% del valor catastral de la propiedad (cifra que está dispuesto a negociar), es decir, si la propiedad vale US$ 100.000 la renta debería costar un máximo de $ 12.000. También prevé un sistema de multas para los propietarios de casas abandonadas, que a su modo de ver podrían ser un método de especulación, porque al mantenerlas fuera del mercado la oferta se estabiliza y continúan los precios altos.

Algunos operadores dicen que el Gobierno no va a cometer el mismo error que tuvo malas consecuencias en el pasado, y recuerdan su compromiso de mantener la libre contratación hasta 2034. Otros reconocen las buenas intenciones de la iniciativa, pero creen que la única solución es seguir estimulando la oferta y esperar que la famosa mano invisible acomode la ecuación. Núñez tiene la esperanza de que su idea prospere y es optimista debido a la alta difusión mediática que consiguió el proyecto y al interés que viene manifestando el Gobierno para resolver el viejo problema de la vivienda, por ejemplo, con la reciente modificación de la ley. Mientras tanto, los inquilinos siguen en una batalla contra el tiempo para encontrar un espacio accesible que puedan convertir en un hogar, antes de que otro se lo saque de las manos.

Inmobiliarias quieren una ley que las regule.

Alejandro Alcuri, vicepresidente de la Asociación de Inmobiliarias del Uruguay, explica que la principal razón que los llevó a agruparse en 2009 fue la necesidad de generar una ley que los regule. Aún no existe un registro de inmobiliarias habilitadas, ni un colegio que las contabilice, ni un estudio requerido para ejercer. Todos estos son escenarios que les gustaría cambiar. Unos años atrás surgió un proyecto "pero lo frenamos porque era una barbaridad", asegura. "El propósito no es limitar la cantidad de inmobiliarias, es profesionalizar a los corredores inmobiliarios para que podamos competir con las mismas reglas", agrega. Según dice, en la actualidad hay varias personas que hacen negocios sin facturar, lo que les permite bajar los honorarios y evadir impuestos.

Los inquilinos se endeudan cada vez menos.

Según los registros de ANDA, solo el 6% de los inquilinos mantiene una deuda con los propietarios, mientras que la tasa de desalojos bajó a un porcentaje casi nulo: 1%.

El operador inmobiliario Wilder Ananikian sostiene que el inquilino cuida más que nunca el crédito, y que en la totalidad del mercado los desalojos no superan el 2%.

"Lo más importante es instalar la discusión".

El proyecto que el diputado frenteamplista Gerardo Núñez presentó en el Parlamento el año pasado, motivó que la bancada oficialista conformara una comisión en la Cámara de Diputados para analizar todas las iniciativas vinculadas a la vivienda. La prioridad la tienen los inmuebles abandonados, problemática que se busca resolver desde la Intendencia de Montevideo (que creó el programa piloto "Fincas abandonadas") y que el proyecto de Núñez abarca, proponiendo un sistema de multas para aquellos propietarios que tengan sus casas en desuso. Se estima que hay 50.000 inmuebles en este estado, algunos de los cuales están habitados de forma irregular, mientras que el número de hogares ocupados se duplicó respecto al año pasado (son 15.100 viviendas), un número que podría estar relacionado al alto costo de los alquileres.

El segundo eje del trabajo de la comisión será evaluar la propuesta de volver a poner un tope a los alquileres, como se establecía por ley hasta 1974. Núñez propone que el valor de la renta no supere el 4% del precio catastral del inmueble, "cifra que surgió de un muestreo general del índice medio salarial y el precio de los alquileres". Los otros puntos que estudia la comisión (y que no forman parte de su planteo) tienen que ver con la tasa de interés de los préstamos y subsidios que se otorgan a las cooperativas de vivienda.

Núñez incluye también una reformulación del acceso a las garantías de alquiler, sugiriendo que la Contaduría General de la Nación amplíe su cartera de clientes, puesto que es la que cobra comisiones más bajas al no exigir una cuota social como ANDA y Fideciu.

Con respecto a la reciente modificación de la ley 18.795 que estipula topes para la totalidad de las viviendas de interés social, opina: "Toda intervención del Estado en áreas de la economía que son sensibles en la vida de las personas es fundamental. Yo creo que es positivo que los topes vuelvan al mercado. Luego, cuál es el porcentaje se puede conversar, pero lo más importante es que tenemos que instalar esta discusión".

MÁS FLEXIBILIDAD Y MEJORES BENEFICIOS.

También explotó el mercado de las garantías de alquiler.

Debido al aumento de la demanda de alquileres, la competencia entre empresas que dan garantías creció. Los beneficios que ofrecen para sacarle una parte del mercado a su competidor van desde una variación de los porcentajes de comisiones, hasta una mayor rapidez en el tiempo de aprobación de solicitudes y un adelanto de la fecha habitual de cobro para los propietarios.

Los líderes del mercado son la Contaduría General de la Nación (CGN) y ANDA. La primera solía ser exclusiva para empleados públicos y jubilados, pero en los últimos años amplió su número de clientes incorporando a los inquilinos que tramitaron garantías a través de la Agencia Nacional de Vivienda, en especial jóvenes de hasta 29 años. La garantía de la CGN es la más conveniente, porque le cobra una comisión del 3% tanto al inquilino como al propietario y no tiene cuota de afiliación como ANDA o Fideciu. Los testimonios indican que la única contrariedad que presenta es una demora considerable para conseguir hora, que suele rondar las tres semanas.

ANDA tiene 37.800 contratos vigentes. En 2016 otorgó 17.200 garantías, un número que crece año a año. Al inquilino le cobra una comisión del 3%, a la que se suma una cuota social de $ 578. El propietario no tiene necesidad de hacerse socio, por lo tanto no debe pagar la cuota; únicamente paga la comisión del 3%. Además, la empresa se hace cargo del costo de los trámites judiciales en caso de endeudamiento o desalojo (igual que el resto de las empresas).

Según la presidenta de la asociación, Elisa Facio, los requisitos para acceder a una garantía se flexibilizaron, por ejemplo a través de la descentralización del servicio (al que se puede acceder mediante sucursales en el interior). "También extendimos la garantía a trabajadores independientes y le permitimos al inquilino presentar otros dos recibos de sueldo que apoyen su ingreso para alcanzar el requisito de cubrir el 40% del costo del alquiler" (al igual que la competencia). El tiempo de trámite es de 48 horas, aunque se permite un máximo de cinco días. Además, ofrece una cartelera de propiedades y la posibilidad de firmar el contrato de arrendamiento en su oficina, sin que medie inmobiliaria, es decir, ahorrándoles ese costo a las dos partes. Esto es considerado competencia por varios operadores. Como una respuesta al protagonismo de ANDA (y su discreto rol de competidor), la Cámara Inmobiliaria Uruguaya lanzó una garantía exclusiva para sus asociados. Se llama Fideciu y aprueba la solicitud en un máximo de 48 horas. Para acceder hay que hacerse socio de la Cooperativa Magisterial, que ya cuenta con 35.000 miembros, por un costo de $ 300 mensuales. Compite ofreciendo una comisión del 2,5% a los propietarios y, como atractivos adicionales, ajusta el valor de los materiales dañados por el inquilino según la variación del IPC y fija como fecha de cobro el día 5 de cada mes, "en lugar del 14 o 15 que propone ANDA".

Otros actores que quieren seducir a los propietarios son las aseguradoras que ofrecen una póliza de garantía, como Porto y SURA. Porto propone un seguro que debe tramitar el inquilino pero asegura al propietario. A diferencia del resto de las ofertas, esta es la única que no le descuenta absolutamente nada al propietario, porque Porto no es agente de retención así que tampoco retiene el IRPF (que de todas formas el propietario se ve obligado a pagar). El inquilino tampoco tendrá que abonar una comisión, puesto que la póliza se paga una sola vez (que se puede financiar en 12 pagos) y tiene un valor aproximado de entre el 70 y 80% del valor de un mes.

http://www.elpais.com.uy/que-pasa/que-tan-caro-alquilar-uruguay.html

16/04/2017 - EL OBSERVADOR - ¿Cuáles son los barrios que prefieren los inmigrantes para alquilar en Montevideo?

Si la inmigración temprana de Uruguay, entre fines del siglo XIX y principios del XX, estuvo marcada fuertemente por la llegada de españoles e italianos, la nueva oleada migratoria se mueve a ritmo latinoamericano.

En la última década, el número de inmigrantes de países de la región no limítrofes (es decir, sin considerar a Argentina y Brasil) creció de forma sostenida, con algunos emisores de notable incidencia. Según destaca un informe del Mides, titulado Caracterización de las nuevas corrientes migratorias en Uruguay, los orígenes de inmigrantes que menos aumentaron entre el 2000 y 2014, como Perú, Chile o Colombia, duplicaron o triplicaron el número de ciudadanos a los que se les concedió residencia en el país, mientras que los que más sobresalieron, República Dominicana y Venezuela, incrementaron 10 veces su caudal migratorio.

Tomando como referencias distintas fuentes administrativas, como los números de residencias concedidas, número de cédulas de identidad entregadas, el censo de 2011 y la Encuesta Continua de Hogares, el informe construye un mapeo general de las características demográficas de la inmigración reciente y, entre otros asuntos, analiza el acceso a la vivienda de esas poblaciones.

Por zonas

De acuerdo a datos del censo 2011, el 64,5% de los inmigrantes provenientes en los últimos 10 años de países latinoamericanos, con excepción de Argentina y Brasil, reside en Montevideo, mayoritariamente en Pocitos.

Mientras que en el total del país la tasa bruta de inmigrantes de esos orígenes es de 114,7 cada 100 mil habitantes, en Montevideo la cifra supera los 178. En Maldonado la tasa es de 116,6 cada 100 mil, en Canelones 106 cada 100 mil y en Colonia 88 cada 100 mil.

Al desagregar por barrios, Carrasco, Ciudad Vieja y Punta Carretas concentran, dentro de Montevideo, el 37% del total de inmigrantes recientes provenientes de países latinoamericanos no limítrofes. Según el informe, los inmigrantes recientes de países latinoamericanos se instalan principalmente en Pocitos, salvo por los peruanos, que se concentran en Ciudad Vieja y el Centro.

Sin embargo, parte de las estadísticas que recoge el informe pueden ser un tanto engañosas, dijo a El Observador la abogada Valeria España, referente de grupos migratorios en Uruguay. En algunos casos, explicó, la residencia puede ser el lugar de trabajo, ya que hay muchas empleadas domésticas en régimen “con cama”, es decir, que duermen en casa de sus patrones.

De hecho, el informe señala que la proporción de inmigrantes recientes de orígenes latinoamericanos en relación de dependencia respecto a su vivienda (de las cuales, el régimen “con cama” es una) cuadriplica a la población nativa. Ese fenómeno no tiene tanto que ver con el estatus de inmigrante como sí con el tiempo que lleva una persona en el país.

En cuanto a la segregación residencial, que mide la concentración de inmigrantes en un determinado barrio, se advierte una tendencia a congregarse los de igual nacionalidad en una misma zona, algo que de por sí no tiene un efecto negativo. Es más, según describe el informe, en muchos casos la concentración en un mismo barrio genera redes comunitarias que facilitan el acceso al empleo.

Inquilinos

Comparando la modalidad de vivienda de los uruguayos nativos con la del grupo de inmigrantes latinoamericanos recientes, se constata un predominio del alquiler en este último, en detrimento de la propiedad.

Más de la mitad (52%) de los inmigrantes regionales recientes alquilan una vivienda, una cifra que se reduce a la mitad (26,2%) en el caso de aquellos de igual origen que llegaron al país hace más de 10 años.

Es que la antigüedad es un factor preponderante en la modalidad de vivienda elegida. Mientras que la proporción de uruguayos nativos propietarios (60,6%) es el doble que en el caso de los inmigrantes recientes de América Latina (30,2%), la brecha se acorta cuando se analiza la situación de los inmigrantes con más años en el país. De ese grupo, 55,7% es propietario de una vivienda.

Según el consultor inmobiliario, Julio Villamide, el aumento de extranjeros en el mercado de alquileres “es notorio”, aunque asegura que es difícil definir características comunes porque no se trata de un grupo homogéneo. De todas formas, señala que existe una tendencia a venir de forma salteada y juntarse con otras personas para alquilar. España acotó que el proceso migratorio generalmente es así, en tandas y de forma escalonada. “De esa forma se busca que cuando llegue el resto de la familia, ya estén solucionados los temas que tienen que ver con las necesidades básicas”.

En cuanto a la heterogeneidad de los inmigrantes latinoamericanos, Villamide señaló que los venezolanos que vienen al país son clase media alta, mientras que otras poblaciones que han crecido aceleradamente, como la peruana o la dominicana, son de más bajos recursos.

Caso aparte

El mapa cambia bastante si se atiende exclusivamente a la población peruana y dominicana, que además son de las que más crecieron desde el último censo –el número de dominicanos, por ejemplo, se duplicó desde 2011–. Por eso el informe del Mides dedica un capítulo aparte a ese grupo, y señala mayores dificultades para el acceso a derechos básicos como la vivienda.

Distintas organizaciones sociales destacaron las malas condiciones en las pensiones y observaron falencias en el control que hace la Intendencia de Montevideo.

Al llegar al país, muchos inmigrantes acuden a la pensión como primer lugar de hospedaje, aunque eso signifique tener que convivir con el hacinamiento y la mugre. Entre los testimonios recogidos por el informe, uno destaca que “los dominicanos están absolutamente expuestos en las pensiones pagando precios irrisorios por media cama”. España contó que por un cuarto les pueden pedir hasta $ 8.000 mensuales, y lo tienen que compartir con otras 10 personas.

La pensión aparece como principal opción para aquellos que no pueden acceder a un alquiler. “La mayoría viene a trabajar y a mandar remesas, y los alquileres son muy caros”, relató un peruano que tiene 45 años y está hace siete en Uruguay. Además de los costos, otro de los obstáculos que enfrentan los inmigrantes es la obligación de presentar una garantía. “Es complicado porque no tienen propiedades en Uruguay”, comentó Villamide.

Según España, los dueños de las pensiones “se aprovechan de los inmigrantes recién llegados, porque saben que no tienen otra alternativa de vivienda”. Sin embargo, los inmigrantes identifican otras alternativas. Una de ellas es la relación de dependencia, ejemplificada en el caso de muchas mujeres que deciden emplearse en el sector doméstico y dormir en casa de sus patrones. De esa forma, señalan las propias mujeres, se despejan los problemas del costo de la vivienda y se puede enviar todo el dinero a la familia en el país de origen.

$ 8 mil mensuales es lo que cobran alguna pensiones, a los inmigrantes dominicanos, por una pieza precaria compartida.

“Siempre tuvimos la noción de que trabajar en casa de familia era lo que más convenía, porque trabajamos con cama y la plata casi nos sale limpia”, cuenta en el informe una peruana de 31 años. Tanto es así que, en invierno, algunas trabajadoras prefieren no tomar día libre para no tener que buscar una pensión.

Cuestión de tiempo

El informe concluye que el pasar de los años conlleva a una mejora generalizada de las condiciones de vida, aunque advierte que hay problemas que no se solucionan.

Para España, el tiempo como remedio no es suficiente y por eso llama a intensificar las políticas públicas de migración. “Hay una institucionalidad que no está funcionando y condiciones básicas de vida están siendo incumplidas”, afirmó.

http://www.elobservador.com.uy/cuales-son-los-barrios-que-prefieren-los-inmigrantes-alquilar-montevideo-n1058308

04/04/2017 - COMUNIDAD REAL ESTATE - ¿Cómo funciona el mercado de alquiler en Uruguay y Chile?

En los próximos días el gobierno propondrá una serie de modificaciones a la ley que regula los alquileres que tuvo media sanción del Senado y que será debatida próximamente en la Cámara Baja. Para abrir el debate Comunidad Real Estate consultó sobre el tema a dos especialistas de Chile y Uruguay. En los países vecinos ¿Se regulan los precios de los alquileres? ¿Cuánto y quién paga la comisión inmobiliaria? ¿Existe un descuento del impuesto a las ganancias? Todas las respuestas en este informe.

Los alquileres son objeto de debate ya hace varios años. Según la Defensoría del Pueblo de la Ciudad  un 32% de los porteños son inquilinos. Pero el dato más llamativo es que en 2001 era solo un 22%. La contracara es que en el censo de 2010 en Capital se registraron 43.000 propietarios menos que en 2001. En resumen, la cantidad de inquilinos aumentó y la de propietarios decreció. Como contrapartida lógica, esto se vio reflejado en un aumento del rol del alquiler en el negocio inmobiliario en detrimento de las operaciones de venta.

Este aumento de la demanda sumado a la inflación galopante de los últimos años provocó un aumento generalizado del precio de alquiler que afectó gravemente el bolsillo de los inquilinos. Para intentar mejorar esta situación se ha propuesto una nueva ley que regula el mercado de alquileres que fue aprobada en primera instancia. Por otra parte, los cambios en el impuesto a las ganancias reglamentados por la Afip recientemente, también se dirigen a aliviar el bolsillo del inquilino quien podrá descontar hasta un 40% de lo que paga mensualmente del total imponible.

Con la nueva sesión legislativa abierta se espera que el proyecto de ley de alquileres se trate en Diputados aunque el gobierno prepara modificaciones. Mientras tanto, inmobiliarios e inquilinos quedan a la espera de su impacto en el mercado.

Comunidad Real Estate quiso ampliar la perspectiva del debate y para eso consultó a dos especialistas, uno chileno y uno uruguayo, sobre cómo se manejan los puntos más polémicos que se debaten en Argentina actualmente, en estos dos países vecinos.

Julio Villamide es asesor inmobiliario con más de 40 años de experiencia y colabora con la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu). Por su parte, Víctor Danus es titular de la inmobiliaria chilena Prourbe y hace más de diez años trabaja en empresas inmobiliarias de nivel internacional.

Regulación de precios de alquiler 

Entre los puntos más importantes, el nuevo proyecto de ley argentino establece una actualización anual de los contratos a través de un índice ponderado que elaborará el Indec en base a la evolución de los índices de precios al consumidor (IPC) y el coeficiente de variación salarial (CVS), promediados en partes iguales. Esta actualización operará sólo si existe una inflación superior al 10%. Además, ya no se podría aumentar semestralmente sino una vez por año.

Julio Villamide explica que en Uruguay rige la libre contratación, es decir, los precios pueden pactarse bajo cualquier sistema de reajustes, el que libremente acuerden las partes: “El límite es el mercado pero lo habitual es que se ajusta por inflación cada 4 o 6 meses,  también hay quienes solo lo hacen una vez al año”, aclara Villamide. Es importante destacar que la inflación de nuestros vecinos rioplatenses es mucho menor a la argentina, alrededor del 8,5% anual.

Por su parte, Victor Danus describe una situación similar en Chile en donde tampoco hay una regulación de los precios por ley: “Es una práctica habitual que el aumento en el tiempo de los precios acordados estén sujetos a variación o ajuste y éste se establece indistintamente a través de la unidad de fomento o del índice de precios al consumidor”. La Unidad de Fomento o UF chilena es una unidad de cuenta similar a la UVA, creada recientemente en Argentina, que se ajusta por inflación. También en el caso de Chile la inflación es mucho menor a la argentina con un 2.7% anual en 2016 según parámetros del IPC.

Cobro de comisión por alquiler

En cuanto a las comisiones inmobiliarias la nueva norma argentina dispone que sean determinadas por ley de cada jurisdicción y, en caso de no estar reguladas, que no superen nunca el valor de un mes de alquiler. Estos últimos años las inmobiliarias cobraron entre uno y dos meses de alquiler como comisión.

Julio Villamide explica que en Uruguay la ley tampoco regula este tema aunque la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, establece dos meses de comisión, uno a cada parte. “Hay inmobiliarias que cobran menos o no cobran al propietario. Allí el problema pueden tenerlo con los colegas pero no con las autoridades”, aclara Villamide.

En la misma sintonía Victor Danus dijo que la ley chilena no establece nada al respecto pero por lo general el valor de la comisión es del 50% más IVA de un mes de arriendo, que pagan ambas partes sólo una vez.

Sobre descuentos en Impuesto a las Ganancias

Al igual que el proyecto de ley de alquileres, en diciembre se trató y aprobó la reforma al régimen de Ganancias. Entre otras modificaciones ahora se le permite deducir al inquilino una parte de lo que paga de alquiler. Para probar el pago se necesita de las facturas aunque gran parte de este mercado está en negro. El locador debería estar inscripto ante la AFIP, ya sea como monotributista o autónomo, declarar la operación en su presentación anual de Ganancias, pagar el impuesto correspondiente e incorporar los bienes alquilados a la liquidación de Bienes Personales. En cuanto al inquilino, podrá deducir de la base imponible de Ganancias hasta el 40% de las sumas pagadas de alquileres de inmuebles con un tope de $ 4.330 mensuales o $ 51.967 anuales.

Julio Villamide explica que en Uruguay sucede algo similar: los arrendatarios de viviendas pueden deducir una parte de los alquileres de su Impuesto a la Renta de la Persona Física (IRPF) equivalente a Ganancias en Argentina.

Por su parte, Victor Danus explica que en Chile no existe este tipo de beneficios.

Impuestos que paga el propietario

En Uruguay para el propietario el costo fiscal de la renta de capital generada por sus alquileres, tiene una alícuota neta de 10,5% sobre el alquiler. Adicionalmente paga una Contribución Inmobiliaria a la Municipalidad. Los impuestos municipales de puerta son a cargo del inquilino, al igual que las expensas algo que plantea una situación muy diferente a la Argentina.

Villamide agrega un ejemplo: “Un departamento de U$S 140.000, generará un alquiler equivalente a unos U$S 9.100 anuales y tendrá un costo municipal y fiscal de U$S 1.544/año, lo que representa una renta neta de 5,3% anual en dólares”. Además, como fomento para la construcción, los alquileres están exonerados del Impuesto a las Rentas de Capital y Patrimonio (Bienes Personales) por diez años luego de la finalización de la obra. 

Por otra parte, en cuanto al nivel de evasión de estos impuestos el inmobiliario cree que es alto por los controles laxos de la autoridad reguladora. Sin dudas, la obligatoriedad reciente que tienen los inquilinos de pagar el alquiler en una cuenta corriente y el fin del secreto bancario en Uruguay podrían determinar a futuro que la evasión disminuya, pronosticó Villamide.

En Chile, Danus explica que los propietarios por arrendar generan impuestos por el total de los ingresos anualespercibidos en su Global Complementario. Además, la ley obliga a dar factura o boleta a los dueños de la propiedad solo en el caso que se arrienden propiedades amobladas, gravando solo el mobiliario. 

Situación general del mercado de alquiler 

Julio Villamide analiza que en 1985 la regulación del mercado de alquileres provocó que muchos propietarios sacaran las viviendas del mercado contrayendo la oferta. Actualmente el régimen de libre contratación ha tenido muy buenos resultados: “Los privados han invertido más de 10.000 millones de dólares en construir o comprar viviendas para alquilar, el tamaño del mercado de arrendamiento comenzó a crecer luego de 120 años de constante contracción y llegamos a hoy con una oferta y demanda estabilizada, pese a que esta último es enorme”, explicó Villamide. En cuanto a los precios han bajado en el último año un 1,2% en el Interior y 2,2% en Montevideo, en términos reales al igual que la rentabilidad que se ubica entre 6 y 7% anual, en dólares. “La Libre Contratación, que se recuperó plenamente en 1987, ya lleva 30 años de vigencia plena y eso ayuda a generar confianza a los inversores”, agregó el empresario.

Por su parte, Danus dijo que durante el año 2016 en Chile aumentó la demanda de alquiler debido a nuevas tendencias en vivienda: amigos que viven juntos, familias unifamiliares, menos hijos, postergación del casamiento, etc. En cuanto a los precios Danus explicó que a nivel macroeconómico Chile sufrió una contracción y las transacciones por arriendo reflejaron este cambio generando una baja en los precios sobre todo en los sectores de mayores ingresos. El inmobiliario aclaró que en particular, el aumento de stock en el segmento de oficinas fijó una tendencia con los precios a la baja.

31/03/2017 - EL PAÍS - Las nuevas reglas para la vivienda social

Los actuales jerarcas del Ministerio de Vivienda (Mvotma) querían modificar la ley 18.795 —conocida como "de vivienda de interés social" (VIS). Esta iniciativa se aprobó bajo el gobierno de José Mujica, pero una vez que Tabaré Vázquez asumió su segunda presidencia, quedó claro que las nuevas autoridades de la cartera tenían reparos respecto a cómo se venían haciendo las cosas en este terreno.

En los últimos meses algunos de los cambios que se empezaron a conocer pusieron en alerta a la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu).

Un decreto que apareció a principios de febrero avivó esta preocupación. Entre otros, planteaba que en el caso de las viviendas adquiridas por inversores que después las arrendaran se exoneraría el 100% del IRAE y del IRPF durante el ejercicio en que finalice la obra y los nueve siguientes "siempre que el precio del arriendo" sea "igual o inferior" a los precios que el Mvotma —de conformidad con el Ministerio de Economía (MEF)— estableciera.

Si, en cambio, el precio del alquiler superara esos topes, la exoneración bajaría a 40%.

La Appcu lamentó este cambio y afirmó que desalentaría la presentación de nuevos proyectos.

Ahora, el nuevo reglamento de la ley que redactó el Mvotma —y al que accedió El País— define a cuánto ascenderán los topes de estos alquileres. Los promotores privados no los recibieron con una sonrisa (ver aparte).

En Montevideo —en las zonas identificadas con los códigos 01 y 03, que cubren a buena parte de la capital donde se puede hacer uso de esta ley— cuando las viviendas promovidas tengan como destino el alquiler luego de una primera venta, el propietario deberá exigir un arrendamiento igual o inferior a las 3.700 unidades indexadas (UI, unos $ 12.972) si tiene un dormitorio; 4.600 UI ($ 16.127) si tiene dos; y 5.200 UI ($ 18.231) si tiene tres o cuatro.

Estos precios —que se calcularon con el valor de la UI en diciembre— se ajustarán cada mes en función de cómo varíe el Índice de Costo de la Construcción (ICC), deflactado por el Índice de Precios al Consumo (IPC).

En la parte de la capital que se denomina con el código 02 (en la zona céntrica de la ciudad) los montos son los mismos para las unidades de uno y dos dormitorios. En el caso de las que tienen tres y cuatro, en tanto, asciende a 5.700 UI ($ 19.984).

Fuera de Montevideo los topes estipulados por el Mvotma para que el dueño acceda al 100% de la exoneración tributaria presentan diferencias. En el caso de una vivienda de un dormitorio, deberá ser igual o inferior a 3.000 UI ($ 10.680); para el de dos 3.500 UI ($ 12.271) y de 4.000 UI ($ 14.024) en los de tres y cuatro.

Ventas

Si la operación no es un alquiler sino una venta también empezarán a regir ciertos cambios.

Para Montevideo —en el caso de las áreas identificadas con los códigos 01, 02, y 03 —hay dos tipos de proyectos en los que aplican límites.

Los que cuenten con entre siete y nueve unidades tendrán que tener al menos una vivienda "promovible".

Cuando tengan 10 viviendas o más, un mínimo de 10% de las unidades deberá venderse respetando los precios definidos, para así acceder a las exoneraciones impositivas.

Los precios máximos son 575.000 UI (unos $ 2 millones) para las viviendas de un dormitorio, monto que se eleva hasta las 1.083.000 UI ($ 3,7 millones) si la unidad cuenta con cuatro.

Hasta el momento, el tope era mayor al de 10% estipulado ahora —alcanzaba al 25% de las unidades— pero el límite en el precio no era resistido por los promotores de estos edificios.

Decían que incluso con el monto que se podía pedir por una de cada cuatro viviendas fijado, los números eran lo suficientemente atractivos. Ahora, aseguran, que esto ya no es así.

PRIVADOS

Topes son"irrisorios" y "fuera de la realidad".

Las modificaciones plasmadas en este nuevo reglamento no fueron recibidas con buenos ojos por los privados. Entienden que generarán enlentecimiento en la presentación de proyectos de este tipo, entre otros efectos. La venta del 10% de las unidades a precios establecidos por debajo de los costos "solo va a desalentar a los desarrolladores", sostuvo Alfredo Kaplan, asesor de la Appcu. Agregó, asimismo, que esto gatillará que la pérdida de rentabilidad se traslade al 90% restante de las viviendas. Sobre los nuevos topes a los alquileres, en tanto, dijo que las cifras son "irrisorias" y "fuera de la realidad".

Por su parte, el consultor y operador inmobiliario Julio Villamide sostuvo que, pese a que los cambios están "en línea con lo que se esperaba" no son "buenas señales para los desarrolladores". En relación a los topes de los alquileres, indicó que se encuentran "significativamente por debajo" del mercado en el caso de los de un dormitorio. De acuerdo a Villamide —quien también se desempeña como asesor de la Appcu— el nuevo reglamento trata de "penalizar" las unidades que cuentan con un dormitorio, porque son "las que más fácilmente se venden a los inversores". Esto, agregó, hará que para los desarrolladores se vuelva más cuesta arriba reunir el capital para llevar adelante los emprendimientos.

http://www.elpais.com.uy/economia/noticias/nuevas-reglas-vivienda-social.html

23/03/2017- EL PAÍS - Cambio en vivienda social "ya retrajo inversiones"

La incorporación de valores tope para los alquileres de construcciones promovidas bajo el régimen de Vivienda de Interés Social (VIS) —que definen si la exoneración impositiva es del 40% o 100%— es "un daño grave a cambio de un beneficio mínimo", dijo el consultor y operador inmobiliario Julio Villamide, asesor de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu).

Estimó que 6,3% sería la máxima reducción que podría haber en el tope de los alquileres en relación a los precios actuales o futuros valores de mercado, ya que ante una cifra mayor "al inversor le convendrá alquilar a valores de mercado, aunque deba enfrentar una reducción del 60% en la exoneración de la renta sobre capital".

Se trata de cambios normativos informados a principio de febrero por el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (Mvotma), que fueron analizados ayer por Villamide en una charla organizado por Appcu bajo el título "Incertidumbre estatal afecta buen momento en venta de unidades nuevas".

La principal variante para las VIS es la fijación de límites a las exoneraciones tributarias de IRPF e IRAE a las que pueden acceder quienes inviertan en la construcción de viviendas para luego alquilarlas, según si el arrendamiento está por debajo de ciertos precios aún no anunciados (si el alquiler supera el tope la exoneración será del 40%, si es igual o inferior será del 100%).

"La sola mención de los topes ya retrajo inversiones", sostuvo el consultor inmobiliario y añadió que se está haciendo "un desguace" de la Ley 18.795 que promovió las VIS. Asimismo, en su presentación analizó que había "un contexto en el que los alquileres habían moderado las subas y luego comenzado a caer", pero los cambios impuestos por el gobierno "podrían hacer bajar la oferta y recuperar la tendencia alcista en los valores". Villamide subrayó que "si el gobierno no corrige sus errores en política habitacional, es probable que llegue a 2019 con alquileres en alza y nuevo crecimiento de los asentamientos irregulares".

Sobre el futuro del sector, señaló que "los fundamentos del mercado inmobiliario se fortalecerán" en 2017, porque las inversiones seguirán siendo atractivas (en particular en Montevideo) y se producirá un retorno de inversores argentinos aunque en menor medida que años atrás. Advirtió que "el nuevo mercado se desarrollará en un marco desconocido" con operaciones bancarizadas, controles por lavado de activos y sin secreto bancario.

http://www.elpais.com.uy/economia/noticias/cambio-vivienda-social-ya-retrajo.html

EL OBSERVADOR - 23/03/2017 - Experto alertó por errores en política habitacional del gobierno

La actualidad del mercado habitacional y la incertidumbre que plantean las modificaciones que el gobierno proyecta introducir al régimen de Vivienda de Interés Social (VIS) fueron el eje de la conferencia dictada ayer por el consultor inmobiliario Julio Villamide.

En la presentación organizada por la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), Villamide se refirió a la limitación de los beneficios fiscales para las VIS que se vuelquen al mercado de arrendamiento.

La nueva normativa prevé que próximamente los inversores que adquieran las viviendas podrán exonerar el 100% de IRPF e IRAE siempre que los precios no superen los topes que determinará el Ministerio de Vivienda en conformidad con el Ministerio de Economía. Cuando se supere ese límite, el beneficio se reduce a 40% de las rentas generadas.

Hoy buena parte de las unidades son adquiridas por inversores para luego alquilarlas. Se entiende que con el arrendamiento topeado se va a desincentivar la inversión en unidades para ese fin. Según el experto, se trata de una "medida absurda" que terminará impulsando al alza los precios de los arrendamientos.

"Los alquileres están bajando y (se) están haciendo cosas para que disminuya la oferta y vuelvan a subir", dijo Julio Villamide.Twitear

Por otro lado, dijo que lo máximo a lo que puede aspirar el Poder Ejecutivo es a bajar los alquileres 6,3%. "Si los bajan más de esto al inversor le conviene más alquilar a valores de mercado y perder el 60% de exoneración por no ajustarse a los topes", afirmó. "La sola mención de los topes ya retrajo inversiones, por lo que esta medida representará un daño grave a cambio de un beneficio prácticamente inexistente. Me da la sensación de que en estas últimas semanas y en el medio de la Rendición de Cuentas, (Danilo) Astori y su equipo tiraron la toalla", apuntó.

En otro fragmento de su exposición, Villamide se refirió a los resultados positivos que a su entender tiene la ley de VIS. A modo de ejemplo, dijo que ha sido "muy buena" para el Estado. Explicó que cuando el Estado enfrenta la regularización de una vivienda informal el costo "es muy superior" a la renuncia fiscal que hace para una vivienda promovida por el régimen de VIS.

"No es que las viviendas promovidas vayan a sustituir viviendas en asentamientos irregulares, pero hay un efecto dominó. Es decir, cuando alguien que alquila se muda a una vivienda promovida en el Centro, la que estaba antes en La Blanqueada queda libre y la ocupa alguien que quizá se viene de la Unión o Maroñas. Y muy probablemente cuando ya nos acercamos a la frontera de los asentamientos irregulares, la vivienda que queda libre en la Unión podría servir para alojar gente que hoy tiene la capacidad de pagar un alquiler y no quiere vivir en una zona inundable o con las carencias que una familia tiene en un asentamiento irregular", señaló.

Por otro lado, destacó que entre julio de 2014 y diciembre de 2016 la cantidad de VIS terminadas alcanzó las 1.830 unidades. Esa cifra supera a la suma de todas las viviendas terminadas bajo otras modalidades normativas.

"En ese contexto donde su peso relativo está subiendo, el gobierno no deja de ponerle palos en la rueda a la ley 18.795 y las condiciones para desarrollar proyectos son cada vez más difíciles", criticó.
Entre ellas, mencionó el mantenimiento de topes en los precios de comercialización. Si bien las autoridades anunciaron intención de reducirlo al 10% de las unidades, el precio máximo para esas viviendas estaría por debajo de los costos de construcción. Como consecuencia, los promotores trasladarán la diferencia al precio del resto de las unidades para sostener la rentabilidad, según coinciden empresarios del sector.

"La inversión inmobiliaria, particularmente en Montevideo, compite con otras opciones de inversión. Si el gobierno persiste en sus errores en política habitacional es muy probable que llegue a 2019 con alquileres en alza y un nuevo crecimiento de los asentamientos irregulares", alertó.

http://www.elobservador.com.uy/experto-alerto-errores-politica-habitacional-del-gobierno-n1047965

EL OBSERVADOR - 23/03/2017 - Gobierno reclama a intendencias que expropien casas abandonadas

Ante el desafío de otorgar una vivienda formal a los uruguayos que aún no la tienen, cada poco tiempo surge la propuesta de hacer uso de los miles de inmuebles que están abandonados en las ciudades, a la vista de todos.

La iniciativa suena ideal para aumentar la oferta en un país que tiene, de acuerdo a los datos del Ministerio de Vivienda, un déficit habitacional de 51.889 unidades. A su vez, si las autoridades logran devolver al mercado esas construcciones tapeadas le harían un gran favor a las ciudades desde el punto de vista estético.

Sin embargo, lograr que una de esas viviendas desocupadas pase a ser utilizada por una familia no resulta para nada sencillo, dado que conlleva un sinfín de trámites y papeles. El proceso suele llevar años.

Luego de anuncios varios y todo tipo de intentos, el gobierno retomará el impulso en ese asunto. Es así que las autoridades nacionales tienen previsto plantear el tema a las intendencias y reclamarles que se "pongan las pilas" al respecto.

"Gran parte de las acciones sobre ese stock de viviendas subutilizadas o abandonadas está en manos de los gobiernos departamentales, que tienen herramientas para intervenir. No solo lo pueden hacer con más facilidad porque tienen un conocimiento más detallado del territorio, sino porque tienen las herramientas de expropiación, la ejecución por deudas, la contribución por edificación inapropiada o el impuesto al baldío", dijo a El Observador el director nacional de Vivienda, Salvador Schelotto. El jerarca agregó que algunas comunas usan esas herramientas "de forma limitada", aunque al mismo tiempo reconoció que el asunto "da mucho trabajo" porque hay que ir caso a caso.

El Ministerio de Vivienda tiene este tema en un lugar destacado de su agenda. Schelotto informó que convocarán a todas las comunas a un diálogo –llamado Construcción de una Estrategia Nacional de Acceso al Suelo– que buscará alinear criterios en varios temas. Los caminos a seguir para lograr dar una utilización a las viviendas desocupadas será uno de los insumos, adelantó el jerarca. "Tenemos pensado largar esta propuesta en abril. Hay un tema de hasta qué punto cada gobierno departamental se pone las pilas. Es mucha gestión, pocos resultados visibles, procesos largos, pero hay que transitarlo", sostuvo.

Aunque no cuenta con datos fidedignos acerca de cuántas viviendas abandonadas a las que echar mano hay en el país, la visión del Poder Ejecutivo es que el aporte cuantitativo de esas edificaciones sería "importante". El Censo de 2011 reveló que en Montevideo había 2.057 viviendas ruinosas, destruidas o inhabitables y otras 14.562 "vacantes". Sin embargo, en algunos casos, esas cifras pueden llegar a ser engañosas.
Schelotto dijo que es clave realizar una verificación caso a caso, ya que hay situaciones variadas. Aún pasado ese filtro, la cifra de posibles casas a las que recurrir "sigue siendo significativa y puede dar lugar a un alto número de viviendas", dijo.
Algunos actores privados no tienen la misma visión que el gobierno. El consultor inmobiliario Julio Villamide tiene serias dudas acerca de la cifra. "Un número importante están en refacción, alquiler o venta. Y las que están fuera del mercado son pocas. Desde el punto de vista cuantitativo el efecto sería bajo", sostuvo.

Aún así, Villamide defendió la búsqueda de soluciones sobre el tema por cuestiones estéticas. "Las viviendas tapeadas son caries en una trama urbana. En cualquier país desarrollado, no solo que no se permiten, sino que se penalizan fuertemente", dijo el experto a El Observador.
Sobre este punto sí hay un punto de acuerdo entre Villamide y el gobierno. Es que al Poder Ejecutivo le interesa particularmente dejar de lado esas tristes imágenes de aberturas bloqueadas. Además, darle un uso a todas esas edificaciones inutilizadas implica un atractivo atajo para el gobierno. Además de los costos que tiene la construcción de viviendas, es tan caro como difícil dotar a lugares fuera de la trama urbana de servicios como saneamiento, transporte, entretenimiento, etc.

Sin embargo, la gran mayoría de estas casas suelen estar en zonas ya habitadas. "La ciudad ya está ahí", comentó al respecto el director de Vivienda. Además de inmuebles vacíos, las autoridades del gobierno quieren analizar situaciones de terrenos, edificios industriales y galpones que tengan valor de mercado.

Una historia de mil y una propuestas y ninguna solución

Es uno de esos temas que cada poco tiempo vuelven a estar sobre la mesa. Las soluciones a adoptar ante las casas abandonadas ha estado en la agenda de los políticos una y otra vez, aunque, luego de los anuncios, el asunto suele quedar relegado.

En 2009, durante la campaña electoral que lo llevó a la Presidencia, el frenteamplista José Mujica habló varias veces de los edificios abandonados del centro de Montevideo. "Eso es tierra de nadie (...) Tendrá que haber alguna manera de sanear eso y hacer viviendas. Tenemos fábricas abandonadas y allí se puede llevar un operativo de reciclamiento", dijo el 16 de noviembre de 2009 durante una actividad realizada en Colonia.

Su esposa, la senadora del Frente Amplio, Lucía Topolanksy, también ha hablado del tema. "Si esta propiedad está abandonada o tiene deudas con OSE, con UTE, con la intendencia, que se pueda expropiar sin tanto vericueto, para poder utilizarla", sostuvo en 2012.
El Partido Comunista (PCU), por su parte, propuso el año pasado aplicar multas económicas a los propietarios de viviendas que estén desocupadas por más de seis meses. Otro legislador que se ha ocupado del tema es Alfredo Asti, perteneciente a Asamblea Uruguay, el sector que lidera Danilo Astori. En 2012 redactó un proyecto de ley sobre las casas abandonadas, las cuales, por declaración judicial, podrían ser destinadas a vivienda.

A nivel municipal también hay intenciones de avanzar en el tema. Más cerca en el tiempo, en enero de este año, la Intendencia de Montevideo creó el programa piloto Fincas abandonadas, que apunta a la recuperación de inmuebles que en la actualidad están es desuso y presentan una deuda con la comuna.

http://www.elobservador.com.uy/gobierno-reclama-intendencias-que-expropien-casas-abandonadas-n1047927

EL OBSERVADOR - 8/03/2017 - Las compraventas de inmuebles se estancaron durante el 2016

El negocio de compraventa de inmuebles movió al menos US$ 1.432 millones durante el año 2016, un volumen similar al registrado en 2015

(US$ 1.430 millones). La cifra fue calculada a partir de la recaudación correspondiente al Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) que recauda la Dirección General de Impositiva (DGI).

El impuesto grava con una tasa de 2% al comprador y otro 2% al vendedor de inmuebles de usufructo. Los datos de la DGI muestran que el año pasado ese impuesto recaudó US$ 57,3 millones.

Tomando como referencia que el ITP representa el 4% del valor de las operaciones inmobiliarias, durante 2016 los negocios totalizaron al menos US$ 1.432 millones.

Esa cantidad es solo una aproximación a los montos negociados que son superiores, porque la base de cálculo del impuesto es el valor catastral que suele ser menor a los precios de los acuerdos efectivos de compraventas.

El ITP tampoco alcanza a las Viviendas de Interés Social (VIS), que están exonerada en la primera venta y que durante el año pasado fueron motor del mercado de obra nueva.

De hecho, en Montevideo se llevaban vendidas 750 VIS a setiembre de 2016, según los últimos datos en poder de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu). Se estima que el año culminó por encima de las 800 que había sido la cantidad colocada en la capital en todo 2015.

La evolución que mostró la comercialización de VIS durante el año, hace que las expectativas del mercado inmobiliario de cara a 2017 sean algo más favorables respecto a las que había para 2016.

El repunte se explica por una mayor oferta de este tipo de unidades y también refleja que "el peor momento" del mercado inmobiliario, que se concentró a fin de 2015 y principios de 2016, habría llegado a su fin, había dicho a El Observador el consultor inmobiliario Julio Villamide.

"No es para tirar manteca al techo, pero hay una mejora en los fundamentos del mercado inmobiliario: baja tasa de desempleo, consolidación de los ingresos de las familias por encima de la inflación y una economía que volvería a crecer algo más que en 2016. En ese contexto, y con vecinos que ya no van a tirar tanto para atrás, esperamos una mejora en los niveles de actividad", había dicho. Ese cambio de tendencia se reflejó en los últimos meses del año pasado cuando las compraventas y promesas crecieron a una tasa mensual de 2,5%, según el experto.

Qué pasó con los precios

En 2016, los precios que piden los propietarios por sus inmuebles tuvieron un leve repunte. Si se los expresa en dólares, subieron a partir de la segunda mitad del año de la mano de un mercado que acompañó la incipiente reactivación económica.

Sin embargo, la baja en la cotización del dólar y –en particular– la suba de los salarios en el mismo período, jugaron a favor de la capacidad de los hogares uruguayos para acceder a una vivienda propia.

El metro cuadrado en Montevideo se encareció 2,8% en 2016, según el Índice de Precios de Oferta de Inmuebles (IPOI-EO). El relevamiento abarca la totalidad de los inmuebles disponibles al cierre de cada mes en los principales portales de avisos clasificados.

La leve suba de los inmuebles en 2016 dejó atrás un año en el cual los precios se mantuvieron prácticamente sin cambios. El aumento se concentró entre julio y diciembre, luego de más de un año de estabilidad.

Por otro lado, entre los 17 barrios de la capital relevados por el indicador, la mayoría aumentó sus precios en dólares durante los 12 meses finalizados en enero –solo 18% se abarataron–. La mayor suba estuvo en Prado (9%) y Punta Gorda (7,5%), mientras que las bajas más pronunciadas se registraron en Jacinto Vera (-1,2%) y Unión (-4,6%).

Recaudación de ITP
En la última década lo recaduado por ITP totalizó US$ 625 millones. El impuesto grava, entre otros actos, las enajenaciones de bienes inmuebles y de los derechos de usufructo; las promesas de las enajenaciones; y las cesiones de derechos hereditarios sobre bienes inmuebles.

Advierten que topear precios de los alquileres es la "peor señal" 

El expresidente de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), Carlos Mendive advirtió ayer en entrevista con radio Carve sobre los eventuales efectos negativos que puede tener la eventual colocación de topes en los alquileres de Vivienda de Interés Social (VIS).

"Pretender fijar topes a los alquileres es la peor señal para el desarrollo de la inversión, porque hubo una pretensión muy clara de fomentar las inversiones en arrendamiento. Desde hace décadas en Montevideo no se invierte para arrendar y eso es clave para una buena relación calidad precio", apuntó.

Hoy aproximadamente el 50% de las ventas de VIS se realizan a inversores que las vuelcan al mercado de alquileres. Según distintos expertos, eso permitió que los precios ingresaran primero en una meseta y más tarde comenzaran a caer, en la medida que las unidades se iban entregando.

"Si se ponen topes a los arrendamientos esa demanda no va a estar. Es un desestimulo fuerte. Si no está la demanda de los inversores se va construir menos y a la larga vamos a tener un stock de menos calidad", afirmó.

Un decreto del Poder Ejecutivo publicado en febrero establece que aquellos inversores que adquieran viviendas para luego ofrecerlas en alquiler podrán exonerar el 100% del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y del Impuesto a las Rentas de Actividades Económicas (IRAE), "siempre que el precio del arriendo" durante la vigencia del contrato "sea igual o inferior a los precios máximos" que determine el Ministerio de Vivienda (Mvotma), en conformidad con el Ministerio de Economía (MEF). Eso dependerá del área de promoción en que se encuentre la vivienda.

En los casos que supere ese límite, el beneficio se reduce a 40% de las rentas generadas, establece el decreto. El período de exoneración se mantiene para el ejercicio en que finalice la obra y los nueve siguientes. La normativa hasta ahora vigente no hacía referencia a los precios y el porcentaje de exoneración se establecía por zonas.

Los promotores privados están a la espera de que el Ministerio de Vivienda dé a conocer otros detalles sobre la instrumentación de esta medida.

http://www.elobservador.com.uy/las-compraventas-inmuebles-se-estancaron-el-2016-n1041032?utm_source=planisys&utm_medium=EO-TitularesMatutinos&utm_campaign=EO-TitularesdelaMañana2017&utm_content=21&ns_campaign=EO-TitularesdelaMañana2017&ns_source=planisys&ns_linkname=21&ns_mchannel=EO-TitularesMatutinos

EL PAÍS - 11/02/2017 - Privados: alquileres subirán con nuevo decreto de Mvotma

“Es urgente dar clase de oferta y demanda a jerarcas”, dijo asesor.

Los cambios en la normativa de la Vivienda de Interés Social (VIS) —que brinda beneficios impositivos a los proyectos habitacionales que cumplan una serie de requisitos— que fijó el gobierno días atrás fueron duramente cuestionados por el consultor y operador inmobiliario Julio Villamide, asesor de la Cámara de la Construcción y de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu).

"MVOTMA (Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente) con recientes cambios desea: bajar alquileres y precios VIS, aumentar la inversión y la formalidad urbana. MVOTMA logrará: subir alquileres y precios VIS, bajar la inversión y aumentar los asentamientos irregulares", indicó Villamide en su cuenta en la red social Twitter.

El decreto emitido esta semana por el Poder Ejecutivo tiene como cambio relevante la fijación de límites a las exoneraciones tributarias de IRPF e IRAE a las que pueden acceder quienes inviertan en la construcción de viviendas para luego alquilarlas según si el arrendamiento está por debajo de ciertos precios, aún no anunciados pero que serán definidos por el Mvotma junto al Ministerio de Economía y Finanzas (MEF). Si el precio del alquiler está por encima del valor tope, se accederá a una exoneración del 40% en ambos impuestos, si es igual o inferior será del 100%.

Aparte de esto, también se da más tiempo para comenzar las construcciones bajo el régimen de VIS ampliando de 180 a 270 días el plazo, mientras que la tolerancia para cumplir el cronograma de obra pasa de 40% a 50%.

Villamide agregó que "es urgente dar clases de oferta y demanda a los jerarcas" que decidieron estas modificaciones y sostuvo que esas decisiones "afectarán al Frente Amplio de cara al 2019", cuando se realizará la próxima elección presidencial.

Ya desde Apccu habían cuestionado las modificaciones en la normativa. El gerente ejecutivo de la gremial, Aníbal Durán, expresó a El País que el "tope al precio de los arrendamientos sería lapidario" e informó que varios promotores de viviendas le manifestaron su intención de parar obras por este motivo. Este tema es la preocupación central de Apccu dado que actualmente las viviendas construidas bajo el régimen de beneficios impositivos mayoritariamente se alquilan en lugar de venderse. "Los precios de arrendamiento los regula el mercado, si te vas de precio, sencillamente no alquilas", remarcó Durán.

http://www.elpais.com.uy/economia/noticias/privados-alquileres-subiran-nuevo-decreto.html

EL OBSERVADOR - 16/02/2107 - Alquileres ajustaron por debajo de salarios después de 11 años

Expertos esperan baja gradual de precios si construcción de vivienda social mantiene su ritmo

El precio de los alquileres registró en 2016 y luego de 11 años un incremento inferior al que tuvieron los salarios. Mientras que el año pasado, el salario nominal aumentó 11,7% en términos interanuales, el valor de los arrendamientos se encareció 8,8% en promedio, de acuerdo a datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Eso no ocurría desde 2005. A modo de ejemplo, mientras que en 2015 los salarios subieron 9,9%, el precio de los alquileres aumentó 10,8%.
La desaceleración en los precios de alquiler de inmuebles comenzó a observarse desde 2013 y los operadores esperan que esa tendencia se mantenga en el corto y mediano plazo. Un factor clave en los últimos dos años fue el ingreso progresivo al mercado de unidades nuevas construidas bajo el régimen de Vivienda de Interés Social (VIS) que ha contribuido a ampliar la oferta.
En diálogo con El Observador, el consultor inmobiliario Julio Villamide indicó que la demanda de alquileres sigue "muy alta", impulsada en particular por jóvenes que no llegan a reunir las condiciones para tomar un crédito para comprar, y recurren al arrendamiento como "gran puerta de entrada" al mercado habitacional.
El experto destacó la incidencia que está teniendo el ingreso de unidades nuevas promovidas bajo el régimen de VIS, que han contribuido a ampliar la oferta. Ese efecto había sido previsto inicialmente para 2015, pero comenzó a darse casi un año después, tomando en cuenta que por distintas razones el ritmo de finalización de las viviendas fue inferior al esperado inicialmente. Hoy aproximadamente el 50% de las ventas de VIS se realizan a inversores que las vuelcan al mercado de alquileres. Para Villamide, eso permitió que los precios ingresaran primero en "una meseta" y más tarde comenzaran a caer, en la medida que las unidades se iban entregando.
De acuerdo a los últimos datos publicados por la Agencia Nacional de Vivienda, a diciembre de 2016 la cantidad de unidades VIS terminadas era de 5.048, mientras que 5.656 estaban en construcción. "Hoy estamos con un ritmo de entre 500 y 1.000 viviendas al año que se van terminando y volcando al mercado. Es una cantidad importante para un mercado de 4.000 hogares nuevos cada año en Montevideo. Prácticamente se está cubriendo una cuarta parte de la demanda habitacional", apuntó el experto.
Desde su punto de vista, en el corto y mediano plazo los alquileres deberían continuar a la baja de forma gradual si la producción de viviendas de interés social mantiene su ritmo y los inversores (principalmente locales) siguen apostando a comprar para luego arrendar. Pero el panorama será distinto, según dijo, si el Ministerio de Vivienda (Mvotma) introduce modificaciones en el régimen de bonificaciones tributarias que "desestimule" a los inversores.
"No de forma brusca, pero de forma paulatina los precios pueden volver a subir. En un escenario ya de por sí no tan atractivo como hace 10 años y con los inversores teniendo otras opciones, con rentabilidades más interesantes, obviamente va a caer la oferta y lo que no va a caer es la demanda", sostuvo. Un decreto emitido la semana pasada por el Poder Ejecutivo determina que aquellos inversores que adquieran viviendas para luego ofrecerlas en alquiler podrán exonerar el 100% del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y del Impuesto a las Rentas de Actividades Económicas (IRAE), "siempre que el precio del arriendo" durante la vigencia del contrato "sea igual o inferior a los precios máximos" que determine el Mvotma en conformidad con el Ministerio de Economía (MEF).

Mercado mantiene dinamismo

Por su parte, el operador Marcelo Nieto de Inmobiliaria Nieto sostuvo que los precios de los arrendamientos en general han acompañado la evolución de la inflación. Según dijo el mercado está estable con "niveles normales" de oferta y demanda, aunque la concreción de negocios ocurre con mayor agilidad en las franjas de alquileres más bajos. El empresario coincidió con Villamide en que una nueva normativa que regule topes en los alquileres de VIS "puede retraer a los inversores". "Esto es oferta y demanda. Si se pide lo que no vale no se le alquila a nadie", dijo Nieto.
En tanto, Roberto Pedragosa de Inmobiliaria Pedragosa sostuvo que la demanda de alquileres está "firme" con gran dinamismo en la franja por debajo de los $ 18.000. Por encima de ese precio, indicó, el interés de los clientes es menor y aunque se concretan negocios lleva más tiempo cerrarlos. El empresario añadió que para este año se puede esperar que los precios se mantengan estables y que evolucionen a la par de la inflación.
Además, consideró que la fijación de topes para las VIS en alquiler tendrá efectos negativos. "Es lo peor que se puede hacer. El mercado se regula por sí mismo. Quieren cambiar algo que le ha servido a la construcción y a levantando zonas en las que antes no se construía", afirmó.

http://www.elobservador.com.uy/alquileres-ajustaron-debajo-salarios-despues-11-anos-n1032535

RADIO MONTECARLO - 12/02/2017 - Expertos aseguran que aumentarán los alquileres con el nuevo decreto del MVOTMA

Los cambios previstos en el nuevo decreto del Ministerio de Vivienda harán subir el precio de los alquileres, dicen algunos expertos.

En declaraciones a radio Monte Carlo, el consultor y operador inmobiliario Julio Villamide, dijo que si se quita el incentivo para que los inversores compren viviendas promovidas para alquilar y se topean los precios, obviamente los alquileres se incrementarán.

Villamide afirmó que en los últimos años, el 80 por ciento de los nuevos hogares han tenido en el mercado de alquileres su alternativa de acceso a la vivienda.

http://www.radiomontecarlo.com.uy/2017/02/12/nacionales/expertos-aseguran-que-aumentaran-los-alquileres-con-el-nuevo-decreto-del-mvotma/

EL OBSERVADOR - 15/02/2017 - Barrio Sur y Palermo, en proceso de revitalización

A partir de la ley de viviendas de interés social, estos barrios comenzaron a cobrar altura con nuevas edificaciones, junto a un crecimiento demográfico y de oferta gastronómica

La cercanía al río, al centro de la ciudad y universidades, sumado a su perfil de barrio tradicional resumen los atractivos de los barrios montevideanos Sur y Palermo, que en 2014 encontraron una especie de catapulta con la Ley 18.795 que promueve la inversión en viviendas de interés social. Tras la llegada de los inversores, el aire renovado empezó a atraer a familias y jóvenes a esos barrios que por más de 70 años habían perdido población. Para el socio fundador de JVA, Julio Villamide, es cuestión de esperar al próximo censo para cuantificar ese movimiento demográfico.
Para el alcalde de municipio B, Carlos Varela, la ley de beneficios fiscales para la construcción de viviendas, "generó que un importante número de padrones que estaban en desuso e inclusive algunas casonas viejas hayan cobrado vida y estén en reciclaje o en construcción".
"Esto ha generado la permanencia y crecimiento en el barrio", añadió. Según Varela, "no tiene sentido extender más la ciudad hacia la periferia sin los servicios, con los costos que tiene", y lo que se busca es "fomentar la construcción de viviendas en áreas urbanas con todos los servicios".
Por su parte, Villamide indicó que el crecimiento inmobiliario ha revitalizado también la oferta gastronómica y comercial. Eso explica que hoy en estos barrios y sus alrededores, como Cordón y Parque Rodó, se concentren bares y restaurantes, varios de los que apuntan a un público joven. "Varios pequeños restaurantes han aparecido cerca de estas localizaciones", apuntó Villamide.
Todo esto, según Villamide, llevó a aumentar el valor del metro cuadrado. Según el índice de precios de oferta de la vivienda en Montevideo elaborado por El Observador la suba fue de 1,2% en 2016 respecto al año anterior.
US$ 2.329 es el valor promedio del metro cuadrado en inmuebles en los barrios montevideanos Sur y Palermo.
"Teníamos previsto que de las zonas con más chance de desarrollarse eran las cercanas al río, a un parque como lo es el Parque Rodó y la demanda finalmente se fue claramente hacia ahí", apuntó. En esa línea, sabe de personas que vivían en Carrasco y cuyo "mundo" muchas veces terminaba en la calle Luis Alberto de Herrera, que han migrado hacia Palermo o Barrio Sur. "Descubrieron que el estereotipo que tenían de esta zona era equivocado", añadió.
Quienes llegan a estos barrios son en su mayoría uruguayos, pero también sorprende la afluencia de familias e inversores del exterior. Los operadores consultados coincidieron en señalar que se da la constante de que el 50% de lo comercializado en cada obra es destinada a vivienda del adquirente y la otra mitad a modo de inversión inmobiliara.
El Grupo Rumbo Atlántico de empresas del sector inmobiliario de origen español y andorrano, llegó a Uruguay para desarrollar, construir y comercializar –hasta el momento– las torres Atlántico I y II, amparados por la ley de Vivienda de Interés Social. "El mercado inmobiliaro en España está un poco lento y eso ha hecho que muchos vengan a invertir y construir en Uruguay", dijo Álvaro Ferreira, que forma parte del grupo de inversores.
Atlántico
La torre Atlántico II es un proyecto en obra ubicado sobre la calle Canelones entre Salto y Lorenzo Carnelli. Ferreira contó que hace cinco meses se inició la venta y ya llevan 65% de los apartamentos vendidos.
"Han comprado muchos extranjeros. Por ejemplo, compraron unas cuatro familias venezolanas sin tener conocimientos unas de otras", contó. El valor de los apartamentos ronda entre los US$ 120 mil y US$ 140 mil.

Dar valor al barrio

Uno de los proyectos más grandes de la zona por su tamaño es el complejo Estrellas del Sur de la constructora Campiglia, ubicado en la manzana de Gonzalo Ramírez, Ejido, Isla de Flores y Aquiles Lanza, donde se encontraba la fábrica Strauch.
El proyecto, que comenzó sus obras en 2013 e inauguró la primera torre a fines de 2015, cuenta con dos torres (una de 25 y otra de 12 pisos), y un tercer edificio de cuatro plantas. Posee gimnasio, zona de juegos para niños, estacionamiento opcional, además de solarium, parrilleros y barbacoas.
Estrellas Del sur
"Entendimos que era una zona que necesitaba revitalizarse. Era un terreno muy grande y pensamos que podía ser un proyecto con el fin de proporcionar calidad de vida", señaló Alejandra González, quien pertenece al departamento comercial de Campiglia. La planta baja del complejo contará con locales comerciales (en uno se instaló la tienda de conveniencia Frog). "Todas las obras generan valor y también le dan valor a lo que nosotros hacemos", apuntó González. Es así que asegura que también se valorizaron las propiedades que están alrededor de las nuevas edificaciones.
Ubicado en el Barrio Sur, en la esquina de las calles Salto y Maldonado está el edificio Rimbaud, otro emprendimiento inmobiliario en el régimen de interés social que comenzó a construirse a mediados de 2016. Hasta el momento, alcanzó la venta del 40% de sus apartamentos. Desde la constructora Arquitectura Uruguaya se realzó la combinación de la tranquilidad de barrio con la cercanía al Centro, y se recordó que la ley de vivienda social volvió atractiva esta zona sobre otras como Pocitos y Punta Carretas.
rimbaud
Los apartamentos de 1 a 3 dormitorio en Rimbaud rondan entre los US$ 90 mil y los US$ 170 mil.

Un antes y un después

Un proyecto destacado –que comenzó sus obras en 2016– es la Torre Palermo, del arquitecto Rafael Viñoly. Se trata de un emprendimiento de tipo corporativo, ubicado sobre la rambla frente al hotel Ibis. El alcalde del municipio B, Carlos Varela, señaló que además del proyecto arquitectónico, contará con un espacio público en la proa hacia la rambla. Para Varela, energizará la zona: "Es un antes y un después del barrio". Se estima que esté pronto para 2018.
Varela agregó otro proyecto que, de concretarse, "será un jalón importante" para el desarrollo del vínculo con Ciudad Vieja: las oficinas y terminal de pasajeros de Buquebus junto al dique Mauá (Rambla Sur y Andes).

http://www.elobservador.com.uy/barrio-sur-y-palermo-proceso-revitalizacion-n1031816?utm_source=planisys&utm_medium=EO-TitularesMediod%C3%ADa&utm_campaign=EO-TitularesMediod%C3%ADa2017&utm_content=39&ns_campaign=EO-TitularesMediod%C3%ADa2017&ns_source=planisys&ns_linkname=39&ns_mchannel=EO-TitularesMediod%C3%ADa

EL OBSERVADOR - 10/02/2017 - Gobierno restringe beneficios a las viviendas sociales para alquiler

Los inversores podrán exonerar impuestos cuando arrendamientos no superen "precios máximos"

De la mano de las modificaciones que el gobierno introducirá en la reglamentación de la ley de Vivienda de Interés Social, un decreto del Poder Ejecutivo que establece cambios en los beneficios tributarios que se otorgan a las unidades que son adquiridas por inversores para volcar al mercado de arrendamientos tomó por sorpresa y generó fuertes críticas de los promotores de la construcción.

En su artículo 8, el decreto determina que aquellos inversores que adquieran viviendas para luego ofrecerlas en alquiler podrán exonerar el 100% del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y del Impuesto a las Rentas de Actividades Económicas (IRAE), "siempre que el precio del arriendo" durante la vigencia del contrato "sea igual o inferior a los precios máximos" que determine el Ministerio de Vivienda (Mvotma), en conformidad con el Ministerio de Economía (MEF). Eso dependerá del área de promoción en que se encuentre la vivienda.

En los casos que supere ese límite, el beneficio se reduce a 40% de las rentas generadas, establece el decreto. El período de exoneración se mantiene para el ejercicio en que finalice la obra y los nueve siguientes.

La normativa hasta ahora vigente no hacía referencia a los precios y el porcentaje de exoneración se establecía por zonas. El cambio no cayó bien en la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu).

Hoy buena parte de las unidades son adquiridas por inversores para luego alquilarlas. Se entiende que con el arrendamiento topeado se va a desincentivar la inversión en unidades para ese fin.

"Estamos bastante preocupados. En este momento, más del 50% de las ventas son para inversores que las vuelcan al mercado de alquiler y ahora les están cambiando el beneficio", dijo a El Observador el presidente de Appcu, Eduardo Steffen.

Según dijo, "lo mejor" que le puede pasar al mercado de arrendamientos es "que se vuelquen mucho más viviendas" para ampliar la oferta, pero con la medida "lo que van a lograr es que se vuelquen menos".

"Es una concepción mala de los alquileres. Después de ocho años de subas en términos reales a partir de 2015, con la entrada de las VIS, los precios empezaron a bajar", afirmó el empresario.

El Observador se comunicó ayer con el director nacional de Vivienda, Salvador Schelotto, pero prefirió no hacer comentarios sobre el cambio hasta que sea publicada una resolución ministerial complementaria del decreto, que se conocerá cuando la ministra Eneida De León regrese de la gira oficial por Europa.

La comercialización de VIS es hoy la modalidad que dinamiza el mercado de obra nueva.

Durante el período julio–setiembre, la venta de ese tipo de unidades fue 84% superior a lo observado en igual lapso de 2015, con 335 unidades comercializadas, según datos relevados por el consultor inmobiliario Julio Villamide.

En ese período, el total de inmuebles nuevos vendidas (incluye VIS y promoción privada) había sido de 605 unidades, 22% más en la comparación interanual. Los datos toman en cuenta las promesas registradas de compraventa de viviendas nuevas. Es decir, cuando el inmueble deja de ser propiedad del promotor y pasa a manos de un tercero.

Por otro lado, los promotores siguen a la espera de los cambios anunciados por el Mvotma en el régimen de topes para VIS.

El Mvotma había comunicado públicamente en octubre que 90% de las unidades que se construyan en Montevideo y 80% de las que se levanten en el interior del país no tendrán topeado su precio de comercialización. En la actualidad, esa regla rige para 25% de las unidades de la capital y 100% de las que se construyen en los restantes 18 departamentos.

Según los promotores, los precios máximos de comercialización de las viviendas definidos por las autoridades en la nueva normativa podrían ser hasta 30% más bajo que en la vigente. Además, bajo el nuevo régimen las viviendas topeadas deben ingresar dentro de un programa que tiene el Mvotma con una cuota subsidiada para aspirantes que cumplen determinados requisitos.

Esto implicaría que las viviendas se construyan "a pérdida", y como consecuencia, los promotores tengan que elevar el precio del resto de las unidades para sostener la rentabilidad, según coinciden empresarios del sector.

Los promotores tampoco tienen claro si la cesión de esa cuota de inmuebles con topes de precio al Mvotma para que las coloque dentro de su cartera de aspirantes es solo durante el período de construcción, por más tiempo, o permanente.

Actualmente hay promotores que prefieren continuar trabajando con el régimen actual de topes de precios antes de pasar a un nuevo sistema en las condiciones que se plantean, porque si bien tienen un porcentaje mayor de viviendas topeadas, ese precio máximo es más alto y tienen la libertad de venderlas por su cuenta.

http://www.elobservador.com.uy/gobierno-restringe-beneficios-las-viviendas-sociales-alquiler-n1029933?utm_source=planisys&utm_medium=EO-TitularesMatutinos&utm_campaign=EO-TitularesdelaMa%C3%83

EL OBSERVADOR - 30/12/2016 - Venta de vivienda aumentó 22% y alienta recuperación para 201

Colocación de unidades de Interés Social (VIS) se dispararon 84% en el tercer trimestre

La evolución que mostró la comercialización de Viviendas de Interés Social (VIS) durante el tercer trimestre del año, hace que las expectativas del mercado inmobiliario de cara a 2017 sean algo más favorables respecto a las que había en la primera mitad del 2016.

El período julio–setiembre muestra que la venta de este tipo de unidades fue un 84% superior a lo observado en igual lapso de 2015, con 335 unidades comercializadas según datos relevados por el consultor inmobiliario Julio Villamide.

El experto dijo a El Observador que el repunte se explica por una mayor oferta de este tipo de unidades, pero también refleja que "el peor momento" del mercado inmobiliario, que se concentró a fin de 2015 y principios de 2016, habría llegado a su fin. "Va un poco en línea con esa sensación de haber dejado atrás ese año muy malo en materia de compra-ventas. Hay que irse hasta 2004 para encontrar un año más bajo. Fue el peor de los últimos 12 años", recordó.

Los datos toman en cuenta las promesas registradas de compraventa de unidades nuevas, es decir, cuando la vivienda deja de ser propiedad del promotor y pasa a manos de un tercero.

Para Villamide, aun sin llegar a niveles de actividad como los alcanzados en 2010 y 2011, los últimos datos del mercado de vivienda nueva, sumados al contexto regional y local, permiten suponer el inicio de una recuperación

"No es para tirar manteca al techo, pero hay una mejora en los fundamentos del mercado inmobiliario: baja tasa de desempleo, consolidación de los ingresos de las familias por encima de la inflación y una economía que volvería a crecer algo más que en 2016. En ese contexto, y con vecinos que ya no van a tirar tanto para atrás, esperamos una mejora en los niveles de actividad", proyectó Villamide.

El repunte que muestra el mercado de vivienda social se enmarca en un mayor dinamismo del mercado de obra nueva. Los últimos datos relevados por la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), ya daban cuenta que entre abril y junio la venta de viviendas a estrenar en la capital había aumentado 13% en la comparación interanual, con 545 unidades .

Esa recuperación incluso sorprendió a los empresarios del sector. Un debilitamiento temporal del dólar, tras haber alcanzado valores en el entorno a $ 32 a comienzos de 2016, podría haber sido un elemento que influyó en el ánimo de los inversores al momento de comprar según habían señalado a El Observador varios agentes consultados.

Las cifras positivas continuaron entre julio y setiembre. En ese período, la cantidad de unidades nuevas comercializadas trepó a 605 unidades, con 335 levantadas bajo el régimen de VIS (que sigue siendo la modalidad que dinamiza el mercado), y las restantes 270 que corresponden a promoción privada. Eso reporta un crecimiento de 22% en la comparación interanual.

Hay muchos inversores que se han volcado a las VIS, sobre todo para ofrecerlas luego en el mercado de alquileres. De hecho, ese régimen ha tenido como consecuencia una estabilización del mercado de los arrendamientos.

La demanda sigue concentrada en unidades "pequeñas", monoambientes y de un dormitorio en el caso de la zona costera, y viviendas de un dormitorio si se trata de una VIS. Por eso, uno de los pedidos de Appcu al Ministerio de Vivienda (Mvotma) es que revea el tope de 50% de unidades de un dormitorio que puede haber por edificio, según lo estipulado en la reglamentación de la ley de VIS.

Esperan por cambios

Los promotores privados siguen esperando que el Poder Ejecutivo dé a conocer el nuevo decreto para que entren a regir las modificaciones anunciadas en la ley de VIS, que pasará a denominarse Vivienda Promovida.

Esos cambios, y el mejor desempeño proyectado para la economía uruguaya el próximo año, también se visualizan -a priori- como dos elementos que ayudarán a reactivar la inversión y a ampliar la oferta de inmuebles, según han señalado distintos expertos de la construcción y el sector inmobiliario.

Pero también existen dudas. La nueva reglamentación anunciada por el Mvotma prevé que el 90% de las unidades que se construyan en Montevideo y el 80% de las que se levanten en el interior del país no tendrán topeado su precio de comercialización. En la actualidad, esa regla rige para el 25% de las unidades de la capital y el 100% de las que se construyen en los restantes 18 departamentos.

Lo que despierta dudas entre los promotores es el efecto de las que seguirán con topes, porque el precio sería menor a los valores que hoy están vigentes. Eso porque ingresarían dentro de un programa que tiene vigente el Mvotma con una cuota subsidiada para aspirantes que cumplen determinados requisitos.

Ello implicaría que esas viviendas se construyan "a pérdida", y que luego los promotores tengan que trasladar al precio del resto de las unidades. Tampoco se sabe por cuánto tiempo los privados deberán entregar esas unidades topeadas al Mvotma para que las coloque dentro de su cartera de aspirantes, si es solo durante el período de construcción de la obra o por más tiempo.

Alquileres ganan estabilidad

Los precios de los alquileres, tanto en Montevideo como en los departamentos del interior, ingresaron en una meseta desde hace ya varios meses, con valores que crecen a la par de la inflación. En ese sentido, Villamide señaló que incluso hay una "ligera tendencia" a la baja en términos reales de entre 1% y 2% en el último año. "Habrá que ver si esa tendencia se mantiene o hay algún cambio", apuntó. En el último año cerrado a noviembre los contratos de alquileres vigentes cayeron 0,8% en el Interior y 1,9% en Montevideo.

http://www.elobservador.com.uy/venta-vivienda-aumento-22-y-alienta-recuperacion-2017-n1014825?utm_source=planisys&utm_medium=EO-TitularesMatutinos&utm_campaign=EO-TitularesdelaMañana&utm_content=9&ns_campaign=EO-TitularesdelaMañana&ns_source=planisys&ns_linkname=9&ns_mchannel=EO-TitularesMatutinos

EL OBSERVADOR - 22/11/2016 - Ponen en duda despegue para construcción de nueva vivienda

Agentes apuntan a cambios en ley VIS, incertidumbre por dólar y costo del crédito hipotecario.

Pese a que el Poder Ejecutivo otorgó una serie de señales y estímulos para promover la construcción de vivienda y acaba de firmarse un convenio colectivo que disipó la amenaza de una ola de conflictos por emprendimiento, los promotores privados y expertos tienen dudas sobre en aumento considerable de la oferta de vivienda nueva en el corto plazo. Hay varios factores que están haciendo ruido para que los inversores salgan al mercado con una catarata de proyectos inmobiliarios. Entre ellos, un análisis más acabado “no tan optimista” sobre los cambios previstos para la ley de Vivienda de Interés Social (VIS) –que en 2017 pasará a denominarse Vivienda Promovida–, la volatilidad del tipo de cambio, el acceso al financiamiento bancario para las iniciativas de los promotores y el costo elevado que la banca exige a los particulares para financiar una hipoteca.

El presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu), Eduardo Steffen, comentó a El Observador que preocupa que se esté dilatando el cambio del decreto reglamentario que verbalmente el Ministerio de Vivienda (Mvotma) comunicó a esa gremial sobre fines de octubre. El empresario comentó que un “primer sondeo” que realizó la Appcu con sus afiliados confirma que el ambiente entre los promotores “no es tan favorable”.

La nueva reglamentación anunciada por el Mvtoma –y que estará vigente para los proyectos promovidos a partir de enero de 2017– prevé que el 90% de las unidades que se construyan en Montevideo y el 80% de las que se levanten en el interior del país no tendrán topeado su precio de comercialización. En la actualidad, esa regla rige para el 25% de las unidades de la capital y el 100% de las que se construyen en los restantes 18 departamentos.

Sin embargo, Steffen alertó que existen “muchas dudas” sobre el efecto de ese tope porque sería menor a los valores que hoy están vigentes, ya que ingresaría dentro de un programa que tiene vigente el Mvotma con una cuota subsidiada para aspirantes que cumplen determinados requisitos.

El presidente de Appcu indicó que ello implicaría que esas viviendas se construyan “a pérdida” que luego los promotores deberán trasladar al precio del resto de las unidades. Tampoco está claro por cuánto tiempo los privados deberán entregar esas unidades al Mvotma para que las coloque dentro de su cartera de aspirantes, es decir si es solo durante el período de construcción de la obra, o este puede extenderse por más tiempo.

Más ruido

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles en Montevideo de El Observador tuvo un incremento de 1,1% en los 12 meses finalizados en octubre. Sin embargo, la caída del tipo de cambio en el mismo período llevó a una baja significativa (-10,5%) de los precios de la vivienda medidos en Unidades Indexadas (UI). De esta manera, la capacidad de los hogares para adquirir un inmueble recuperó los niveles de mediados de 2014, luego de una fuerte caída registrada a principios de este año y en 2015.

Sin embargo, el analista del mercado inmobiliario, Julio Villamide, se mostró cauto sobre si esta tendencia podrá sostenerse en el futuro, producto de la fuerte volatilidad que generó en los mercados internacionales el triunfo del candidato republicano Donald Trump en EEUU. Si bien el consultor es “optimista” en que en los próximos meses habrá varios promotores que se “tirarán a la piscina” con el desarrollo de nuevos emprendimientos, en un mercado “muy dolarizado” como el uruguayo el comportamiento de esa variable tiene un peso nada despreciable. Para el inversor, el comportamiento futuro que pueda mostrar el tipo de cambio en los próximos dos años –el período que dura la construcción– puede modificar ignificativamente el retorno que puede proyectar de su inversión. Según Villamide, con un dólar más fuerte en el mundo y una posible suba alza de las tasas, es probable que los precios medidos en dólares se estabilicen o tiendan a disminuir.

Otro de los factores que el analista visualiza como una “barrera” para darle mayor dinamismo a este segmento de la economía es el acceso al financiamiento bancario para pequeños promotores. “Sabemos de casos de inversores del exterior que tienen obstáculos para financiar sus emprendimientos con la banca uruguaya”, aseguró. Esto porque el sistema financiero ya tiene su cartera de clientes inmobiliarios y no se aprecia un mayor interés por captar nuevas empresas de ese nicho. Villamide explicó que hay casos de empresas que están por fuera del negocio inmobiliario –que cuentan con un patrimonio de respaldo– que pueden acceder sin problemas a financiar proyectos de construcción. Eso les permite obtener un retorno del orden del 20% en sus proyectos. En tanto, para un inversor de menor porte que debe solventar la mayor parte de la inversión inicial con recursos propios, el retorno baja al 13% o 14%. “A esas tasas, el riesgo es alto si no se cuenta con una tasa de preventa relativamente buena”, apuntó.

Pero el desinterés de los bancos para volcarse al mercado inmobiliario no solo se refleja en el inicio de la cadena. Con tasas de créditos hipotecarios que van del 7% al 7,5% en UI por año, para los particulares financiar un inmueble con los precios actuales del mercado “se hace cada vez más inalcanzable”, alertó Villamide.

Uruguay es el país con las tasas de interés más caras en moneda local para este tipo de crédito. El experto indicó que en la región van desde 4% hasta 5,5% . “Ese es otro factor que también hoy los inversores ponen en la balanza a la hora de arrancar un proyecto”, explicó. También se aprecia un “escenario más desafiante” para colocar proyectos a inversores argentinos para alquiler.

Competencia para inversor argentino

El incipiente desarrollo del mercado inmobiliario argentino es un competidor fuerte para la industria uruguaya, acostumbrada en los últimos años a ofrecer un atractivo para los capitales de la vecina orilla. “Es un mercado que no tiene techo”, consideró Julio Villamide. Esto aumenta los desafíos para que los promotores uruguayos deban apostar a una mayor preventa para consumidor final de residentes uruguayos y no tanto para inversores como ocurría hasta hace poco tiempo.

http://www.elobservador.com.uy/ponen-duda-despegue-construccion-nueva-vivienda-n1001750

CLAVES ECONOMICAS - 08/11/2016 - Mercado Inmobiliario

Entrevista en programa Claves Económicas

http://www.nsnow.com.uy/Contenido?idContenido=41199&idSenal=6

EL ESPECTADOR - 04/11/2016 - Polémica por proyecto de regulación de alquileres

El pasado viernes 4 de noviembre en La Mañana de El Espectador, el diputado por el Frente Amplio, Gerardo Núñez, y Julio Villamide, Director de Julio Villamide & Asoc. (JVA) y Asesor de la Cámara de Construcción y Asociación de Promotores Privados de la Construcción, enfrentaron posturas en torno al proyecto de regulación de alquileres, ingresado al Parlamento en el mes de setiembre.

http://www.espectador.com/sociedad/343406/polemica-por-proyecto-de-regulacion-de-alquileres

http://www.espectador.tv/videos/la-manana-de-el-espectador/343406/debate-en-la-manana/polemica-por-proyecto-de-regulacion-de-alquileres/video-completo#.WBypY8GkREc.facebook

EL OBSERVADOR - 01/11/2016 - Prevén nuevo boom de la construcción tras cambios en vivienda

Mayor inversión en sector público y privado beneficiará a consumidores, sostienen expertos.

Los cambios anunciados en la ley de Vivienda de Interés Social (VIS) -que en enero de 2017 pasará a denominarse Vivienda Promovida- y el mejor desempeño proyectado para la economía uruguaya el próximo año se visualizan, a priori, como dos elementos que ayudarán a reactivar la inversión y a ampliar la oferta de inmuebles, según expertos de la construcción y el sector inmobiliario.

El gobierno anunció el viernes pasado su decisión de modificar el actual régimen de tope en los precios de venta que rigen para las VIS. La nueva reglamentación que estará vigente para los proyectos promovidos a partir de enero de 2017 prevé que el 90% de las unidades que se construyan en Montevideo y el 80% de las que se levanten en el interior del país no tendrán topeado su precio de comercialización. En la actualidad, esa regla rige para el 25% de las unidades de la capital y el 100% de las que se construyen en los restantes 18 departamentos.

En diálogo con El Observador, el consultor inmobiliario Julio Villamide destacó que la modificación abre "perspectivas interesantes" para el interior del país y permite pensar en que se retomen los niveles de inversión que habían previo a la introducción de los topes en julio de 2014, que comprende al 25% de las unidades en Montevideo.

Desde su punto de vista, una ampliación en la oferta de vivienda tanto a nivel público como privado terminará beneficiando a los consumidores. "Lo que tuvimos en estos últimos años es una retracción de la oferta. Aún en un contexto más adverso de la economía y con un optimismo del consumidor en el nivel más bajo desde la crisis de 2002 los precios no bajaron, e incluso subieron algo en dólares. Esperamos un escenario mejor para el consumidor con un abanico de alternativas más amplio. La única forma que los precios bajen es que haya mayor competencia y una oferta mayor", apuntó Villamide.

Además de las modificaciones en los topes, el Ministerio de Vivienda (Mvotma) presentó el viernes a empresarios del sector el calendario de licitaciones previsto para 2016 y 2017 que contempla inversiones en vivienda nueva y reciclaje, con proyectos que en su conjunto implicarán un desembolso de unos US$ 230 millones. Asimismo, anunció la realización de un plan piloto de Participación Público Privada (PPP) para la construcción de vivienda, por un monto de inversión de US$ 100 millones.

Los empresarios privados de la construcción han manifestado en más de una oportunidad que uno de los factores que ha "desestimulado" la intención de construir en los últimos años es la fijación de topes en los precios. Uno de los argumentos se basa en que esa medida frenó la actividad en el interior del país e incidió para que haya un menor ritmo de presentación de nuevos proyectos en Montevideo.

"Un paso al frente"

Para el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu), Eduardo Steffen, la reducción en el porcentaje de viviendas topeadas por proyecto es una "flexibilización" que "facilita la ejecución" de nuevos planes.

"Aunque aspirábamos a una liberación total de los precios, tanto en el interior como en Montevideo, sin dudas es un paso al frente", dijo el empresario a El Observador. Semanas atrás la gremial había informado que hay empresarios del sector dispuestos a desarrollar en el corto plazo hasta 4 mil viviendas en el interior del país con los beneficios impositivos que otorga la ley de VIS, siempre y cuando el Ejecutivo accediera a eliminar los topes de precios que hoy rigen para la totalidad de los inmuebles que se construyen fuera de la capital.

De acuerdo a datos de Appcu, antes que se establecieran los topes de precios, la cantidad de viviendas que ingresaban a la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), para ser aprobadas y obtener exenciones impositivas era de 347 unidades por mes. Esa situación cambió luego y entre junio de 2014 y junio de 2015 se redujo a 180 unidades por mes. Hoy la media mensual no llega a 120 viviendas. Para Steffen el cambio también posibilitará que mediante la política de subsidios que lleva adelante gobierno se puedan bajar las cuotas para la compra de las unidades topeadas. Por el lado de los arrendamientos, indicó que a medida que ingresen nuevas unidades al mercado los precios "van a tender a nivelarse".

Según el Mvotma, las modificaciones resueltas tienen por objetivo "mantener e incrementar la inversión en vivienda por su impacto en la economía, el empleo y el aumento de stock habitacional". Además, busca "incluir a los sectores bajos, medios bajos y medios que han presentado dificultades en el acceso a una vivienda adecuada, mediante la aplicación de una potente herramienta como lo es el subsidio a la cuota conjugado con el crédito hipotecario, informó la cartera en su página web.

¿Qué buscan los montevideanos?

Un estudio del portal inmobiliario InfoCasas -que recoge preferencias de los usuarios montevideanos- sostiene que el 67% busca vivienda para alquilar y el resto para comprar. Entre quienes pretenden arrendar un 64% busca apartamentos, preferentemente de un dormitorio y el resto casa con amplia preferencia de la opción de dos dormitorios. El precio promedio de búsqueda es de $ 16 mil. Entre quienes buscan comprar el 60% se interesa por casas, con preferencia por tres dormitorios y el 40% apartamentos con preferencia por dos dormitorios. El precio promedio de búsqueda es de US$ 165 mil.

http://www.elobservador.com.uy/preven-nuevo-boom-la-construccion-cambios-vivienda-social-n988674

EL PAÍS - 31/10/2016 - Gobierno baja los topes de precio a la vivienda social

En Montevideo 90% de unidades estarán exoneradas del tope.

El Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (Mvotma) informó a empresarios de la construcción que se modificará el régimen de topes a los precios de las viviendas de interés social —promovidas dentro de la ley 18.795 que brinda exoneraciones fiscales—.

El 90% de las unidades construidas en Montevideo quedarán liberadas del tope de precios, cuando anteriormente estaban exoneradas el 75%. Los empresarios del sector habían cuestionado los topes porque entendían que congelar el valor del 25% de las unidades incrementaba el precio de las demás, dificultando su venta y desalentando la inversión.

Mientras que en el interior la vigencia de los topes será para el 20% de las unidades construidas, quedando libres el 80% restantes según el nuevo criterio que regirá desde el 1° de enero de 2017.

Tras aprobada la ley en 2011, el Mvotma incorporó en julio de 2014 los topes de precios que fijan el valor máximo en que pueden venderse las viviendas. Luego de esto, bajó 49% el número de proyectos de interés social presentados según la revista Propiedades.

"Las modificaciones resueltas procuran contemplar algunos reclamos del sector privado a la vez que incluir con nuestras políticas a los sectores bajos, medios bajos y medios que han presentado dificultades en el acceso a una vivienda adecuada, mediante la aplicación de una potente herramienta como lo es el subsidio a la cuota conjugado con el crédito hipotecario", detalló el Mvotma.

Agregó que se realizó "una revisión general del sistema para mejorar el alcance de la política y recoger la experiencia del camino recorrido", con el objetivo de "incrementar la inversión en vivienda" por sus impactos en la economía, el empleo y stock habitacional.

Por otra parte, las autoridades informaron a los empresarios de la voluntad de "transitar el camino de una experiencia piloto de participación público-privada en materia de vivienda por un monto de inversión del orden de los US$ 100 millones". También se presentó el calendario de licitaciones previstas para 2017, que junto a las de 2016 suman una inversión de US$ 230 millones entre viviendas nuevas y reciclaje.

http://www.elpais.com.uy/economia/noticias/gobierno-baja-topes-precio-vivienda.html