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EL OBSERVADOR - 29/6/2017 Inmuebles se abarataron para familias pero los inversores son los principales compradores

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Mejora del poder de compra en UI aún sin reflejo en negocios con consumidores finales.

El mercado de venta de vivienda nueva en Montevideo viene cerrando un muy buen semestre en ventas, en particular, el segmento de Vivienda de Interés Social (VIS) –este año pasó a denominarse Vivienda Promovida (VP)– donde se percibe una tendencia hacia la concentración en grandes jugadores. Esos agentes manejan un volumen considerable de la oferta y se disputan el negocio con diversas estrategias de comercialización. En los últimas semanas hubo operadores que lanzaron, incluso, promociones con descuentos en la última edición del Cyberlunes.

Hay promotores privados que tienen hoy ofertas de apartamentos VIS de 2 dormitorios desde
US$ 88 mil en barrios como La Unión o a US$ 120 mil en la zona de Tres Cruces. Si bien un dólar planchado, un descenso de la inflación y la suba de los salarios elevó en 15% el poder de compra de inmuebles del consumidor final en Unidades Indexadas (UI) –la moneda en la que financia la mayoría de los bancos–, el grueso de los ventas (ronda el 70%) está concentrada en inversores, mientras el restante 30% queda en familias que logran cumplir el sueño de la casa propia.

Diego Chapuis, gerente comercial de la firma Altius Group –empresa que cuenta con 10 proyectos VIS entre culminados, en marcha y en etapa de lanzamiento– dijo que el semestre que está por culminar será "récord" en ventas. El ejecutivo consideró que el aumento de una oferta variada de apartamentos en distintos barrios es una de las razones que explicó este buen desempeño en la comercialización.

Otra variable de peso que también juega es la rentabilidad que ofrece el negocio inmobiliario para inversores que buscan opciones para hacer rendir su capital. Chapuis indicó que ese negocio ofrece actualmente un retorno en dólares que está entre 6% y 7% anual.

Precisamente, el director de Ventura –empresa que cuenta con siete proyectos VIS lanzados al mercado en la capital–, Fabián Kopel, comentó a El Observadorque en los últimos años ha ganado terreno el peso de los inversores frente al consumidor final a la hora concretar una venta. En ese sentido, indicó que de cada 10 apartamentos que se colocan, siete tienen como destino la inversión y otros tres van al consumidor final. Más allá de las restricciones en materia de ahorro, los precios elevados para el ingreso que perciben las familias o las elevadas tasas de financiamiento de la banca, Kopel considera que también tiene su incidencia un componente "más social" donde "no todo el mundo busca una casa propia". Explicó que en particular las parejas jóvenes prefieren convivir un tiempo y son reacios a asumir compromiso de largo plazo con un cuota hipotecaria.

Eso desemboca en que el mercado de alquileres continúe "muy demandado", en particular para las unidades a estrenar VIS que se colocan como "pan caliente", algo que reduce sensiblemente el riesgo para el inversor que apuesta a ese negocio. De hecho, Kopel indicó que hay edificios –aún sin culminar– donde tienen lista de espera de potenciales inquilinos.

Consumidor final con barreras

El consultor inmobiliario, Julio Villamide, dijo que el nicho de la vivienda social sigue batiendo récord de unidades nuevas colocadas "pero no porque el mercado esté muy demandado o esté atravesando una época de boom, sino porque la oferta no para de crecer. Con más productos, la posibilidad de venta aumenta", explicó. El experto advirtió que en términos generales se continúa percibiendo un "marco de restricciones" para el acceso de la vivienda propia para el grueso de la familias que tienen planeado llegar a ese objetivo. Dijo que eso se está reflejando en el Índice de Confianza del Consumidor que con "altibajos" hoy permanece en la zona de "moderado pesimismo".

"Con un dólar planchado a $ 28, daba para pensar que el consumidor final se mostrara más activo, algo que no está aconteciendo", reconoció Kopel de Ventura.

En ese contexto, Villamide dijo que el crédito "no termina de despegar" con usuarios finales que están comprando al contado o con financiación a corto plazo. Agregó que en terminos generales se percibe una "actitud conservadora" de la banca con casos puntuales de campañas que buscan dinamizar ese segmento, pero con fondeos que tienen un límite. Dijo que las tasas de 7% y 7,5% en UI que ofrece la plaza uruguaya son las más elevadas de la región. En el grueso de los países la tasa de interés en moneda local está entre 4% y 5% anual.

Precios bajan en UI

El precio de los inmuebles en venta en Montevideo siguió subiendo en mayo medidos en dólares por el lado de la oferta, según el relevamiento que realiza El Observador.Sin embargo, ese incremento no llega a compensar la baja del dólar y la suba de los precios al consumo a nivel local, lo que lleva a un abaratamiento del metro cuadrado medido en Unidades Indexadas (UI) y a un incremento del poder de compra en ladrillos de los hogares uruguayos. El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador subió 0,2% en mayo respecto al mes anterior, lo que llevó a acumular ocho alzas consecutivas. En la comparación interanual, el precio en dólares del metro cuadrado subió 4,1% en comparación con mayo del año pasado. Sin embargo, la baja del dólar de 8,5% en los últimos 12 meses y una inflación de 5,6% llevaron a que los precios que piden los propietarios por sus inmuebles bajaran 9,8% en UI respecto a lo que pedían en mayo del año pasado. Si se considera además el incremento del poder adquisitivo de los salarios en ese mismo período, la capacidad de compra de metros cuadrados de un salario medio aumentó 14,8% en los 12 meses finalizados en mayo.

La capacidad de los uruguayos para acceder a un inmueble propio se encuentra en niveles similares a los de agosto de 2014, pese a que los precios en dólares se encuentran 9,5% por encima de ese momento. (Producción: F. Comesaña). 

Alquilar con opción a compra

La novedosa propuesta de alquiler con opción a compra que lanzó en mayo el fideicomiso financiero Torres Nuevocentro para apartamentos a estrenar tuvo una respuesta más que satisfactoria. El vicepresidente de Cernet –el agente que coordina la venta con las inmobiliarias y realiza un seguimiento operativo del negocio–, Víctor García, informó a El Observadorya se llegó al cupo inicial previsto de 70 apartamentos y que ahora está pensando ampliarlo a 90 unidades. El plan de arrendamiento con opción a compra tiene un adicional del 20% sobre el valor de alquiler estándar de los apartamentos de las torres Nuevocentro de uno a tres dormitorios por un plazo de 4 años. Cuando se firma el contrato de alquiler, se congela el precio del apartamento por cuatro años y se depositan seis meses del arrendamiento como garantía. El depósito y los alquileres se van acumulando en unidades indexadas (UI) mes a mes y computan como ahorro. Luego que se llega a un 20% de ahorro, el fideicomiso ofrece un financiamiento por el restante 80% con una tasa del 6,5% anual en UI. 

Similitudes con la década de 1990

Para Julio Villamide, el mercado de la VIS cambió su perfil respecto al comienzo de la ley en 2012 que dio beneficios impositivos a los promotores para impulsar la construcción. Dijo que actualmente el mercado está concentrado en tres o cuatro "grandes jugadores" que concentran proyectos que superan las 100 unidades y cada vez quedan más relegadas las iniciativas de menor porte. Dijo que esto es similar a lo que ocurrió en la década de 1990 cuando la empresa Pintos Risso era un "boom" de venta y construcción y el resto de los promotores de menor porte quedaba por fuera del negocio y tenían una visión pesimista.

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