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EL PAIS - 22/11/2017 - ¿Dónde se vendieron más viviendas en Montevideo?

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En el primer semestre del año estas operaciones alcanzaron un récord.

En los primeros seis meses del año la venta de viviendas nuevas en Montevideo creció. De hecho, en el período enero-junio la cantidad de operaciones de este tipo concretadas en la capital fue la más alta desde, al menos, 2010.

Durante la primera mitad del año se compraron 1.150 unidades de este tipo en Montevideo, según el último informe de la consultora Julio Villamide & Asociados, confeccionado para la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu) y divulgado días atrás. En 2016 habían sido unas 950 las viviendas adquiridas, lo que marca un aumento en términos interanuales de 21%.

Cuando se le pregunta al director ejecutivo de Julio Villamide & Asociados, Julio Villamide, cuál es el factor que explica el récord registrado en el semestre responde con rapidez: las viviendas promovidas. Estas —llamadas hasta hace algunos meses "viviendas de interés social"— hicieron crecer el universo de unidades a estrenar disponibles e incentivaron estas operaciones, según él.

De hecho, el trabajo de la consultora (del que Radio Montecarlo dio cuenta en parte la semana pasada) señala que a partir de 2016 la venta de unidades nuevas en la capital es liderada por las viviendas promovidas: casi seis de cada diez ventas realizadas fueron de este tipo de construcciones en el semestre. Hasta 2015, en cambio, la promoción privada "tradicional" era la que explicaba la mayoría de las transacciones.

A pesar del incremento en la cantidad de adquisiciones frente al año pasado y también del número récord que eso supuso, Villamide añadió que el volumen de nuevos proyectos lanzados al mercado sigue siendo "bajo" y que la situación en este terreno es de "estancamiento". No está en los niveles esperables para el escenario económico de expansión actual, agregó.

En el caso de la vivienda promovida, esto respondería a los cambios que se introdujeron en el régimen —que se instauró por ley en 2011— tiempo atrás y que, según los desarrolladores privados, lo volvieron menos atractivo.

Barrios.

¿Cuáles fueron las zonas de Montevideo que concentraron la mayor cantidad de ventas de viviendas nuevas en la primera mitad de 2017? De acuerdo al relevamiento, Cordón se llevó el primer lugar del podio: 17,4% de las 1.150 transacciones que se registraron entre enero y junio.

Le siguió Pocitos, con el 9,1% de las ventas en el semestre, mientras que el tercer puesto lo ocupó La Comercial, que explicó el 8,4% de las operaciones en este período (ver gráfica). Punta Carretas quedó en el cuarto escalón, con 7,5% del total de operaciones efectuadas.

Otra vez, las viviendas promovidas aparecen como el elemento que explica por qué Cordón se ha vuelto el barrio montevideano con mayor número de ventas de viviendas nuevas: fue allí donde se concentró buena parte de este tipo de construcciones, señaló Villamide.

Justamente, son Cordón y Pocitos las dos zonas que tuvieron durante este semestre la mayor cantidad de lanzamientos de viviendas al mercado de todos los relevados.

Cordón también es el barrio que presenta el stock de vivienda nueva disponible más grande de la capital, cerca de 1.400 unidades al 30 de junio de este año (llevaría unos 40 meses liquidar esta oferta, según las estimaciones del informe). El segundo lugar en este campo también fue para Pocitos, con poco más de 1.000 viviendas, mientras que Malvín se ubicó tercero, con alrededor de 900.

Si se mira qué pasó con los precios demandados en el semestre, en el caso de Cordón el valor del metro cuadrado interior alcanzó en promedio los US$ 3.000.

En Pocitos, en tanto, esa cifra trepó hasta alrededor de US$ 4.000, mientras que para la tercera zona más demandada, La Comercial, estuvo en unos US$ 3.300. Punta Carretas registró el precio más elevado de los cuatro barrios con ventas más numerosas entre enero y junio: allí el metro cuadrado en promedio se ubicó algo por debajo de US$ 4.300.

Expectativa.

Para Villamide, no hay ninguna señal que indique que el crecimiento que experimentaron las ventas de viviendas nuevas durante enero-junio pueda detenerse en el correr del segundo semestre del año. De la mano de una economía que retomó en las últimas mediciones el impulso (en el segundo trimestre la actividad creció 2,8% interanual), se espera que este tipo de operaciones continúe fortaleciéndose en lo que resta del año y también durante el próximo.

Costa concentró tres en diez operaciones.

Si bien Cordón ha acaparado la mayoría de las ventas de viviendas a estrenar en los últimos tiempos, no siempre esta zona de Montevideo fue la preferida. De hecho, le arrebató la corona en los años recientes a otro barrio: Pocitos.

De acuerdo al informe de Julio Villamide & Asociados, entre 2010 y 2017 (para este año se tienen en cuenta solamente las operaciones efectuadas hasta el 30 de junio) los compradores eligieron a Pocitos por sobre otras áreas de la capital. En concreto, durante ese período el 22,4% de las ventas de vivienda a estrenar se concentraron allí.

Cordón, por su parte, alcanzó un segundo puesto, pero lejos de quien encabezó la lista: concentró el 12,4% de las operaciones de esta naturaleza. En el tercer puesto quedó ubicado Punta Carretas (10,8% de las ventas), mientras que Malvín (7,1%) se ubicó cuarto.

A la hora de ver qué tipo de vivienda se vendió en Montevideo, entre 2012 y el primer semestre de 2017 la mayoría fue de promoción privada "tradicional": 63,9% de las transacciones. El 36,1% restante, en tanto, fueron unidades de vivienda promovida (conocida hasta hace unos meses como "vivienda de interés social).

El análisis de la consultora también da cuenta de dónde está ubicado el inmueble: en la franja costera o en el resto de la ciudad. Entre 2010 y 2016, el 56,2% de las viviendas que se vendieron en la capital estaban en la primera (una zona que incluye los barrios Buceo, Carrasco, Malvín, Parque Rodó, Pocitos, Punta Carretas y Punta Gorda). El 43,8% faltante se explica por operaciones realizadas en el resto de Montevideo.

Si se mira qué pasó durante los primeros seis meses de este año, la franja costera concentró el 31,2% de las ventas de viviendas a estrenar, mientras que el 68,8% fue en el resto de la capital. Al 30 de junio, el stock disponible de vivienda era fruto de la promoción privada en el 45,2% de los casos y de la vivienda promovida en el 54,8%.

http://negocios.elpais.com.uy/vendieron-viviendas-montevideo.html

EL OBSERVADOR - 25/10/2017 - ¿Cuáles son los polos ejecutivos en Montevideo?

20171030

Qué características tienen las zonas que concentran trabajadores calificados, básicamente de servicios.

El reloj marca las 12 del mediodía. Como si hubiese sonado el timbre del recreo de la escuela, los dos comedores ubicados en el Parque Tecnológico del LATU se llenan de un minuto al otro. Jóvenes, en su mayoría hombres de entre 20 y 30 años y en vestimenta casual, hacen la fila para elegir alguno de los menús del día junto a otros de más edad que se adaptan en la vestimenta al ejecutivo del siglo XXI.
Así, figuras reconocidas del ecosistema emprendedor como el presidente de la ANII, Fernando Brum, y el director de Ingenio, Rafael García, pasan un rato de intercambio durante el almuerzo con colegas que pueden ser de otras empresas y, al igual que el resto, dejan sus bandejas en unos estantes al retirarse.

En Zonamerica, a las 10 de la mañana solo se escucha el canto de los pájaros; no es hasta el mediodía que los ejecutivos comienzan a salir de sus oficinas para almorzar en alguno de los restaurantes o bien tomar una de las lonas que esperan en un canasto a ser estiradas en alguno de sus espacios verdes.
En distancia, Zonamerica está lejos del centro de la ciudad. Sin embargo, en sus más de 300.000 metros cuadrados de parques y áreas verdes hay de todo; desde diversas propuestas gastronómicas hasta supermercado, servicios financieros, dentista, peluquería y una Iglesia a pocos metros, en Jacksonville

En el exterior del complejo WTC, en tanto, ejecutivos de saco y corbata se mezclan con otros vestidos de manera informal, lo que depende de acuerdo a qué tantos clientes reciben en las empresas para las que trabajan. El cielo casi sin nubes y el clima agradable invitan a algunos a charlar o incluso a tomar sol en la plaza interna.
A las 14 horas, la puerta de Aguada Park no para de girar. Jóvenes entran con prisa y se chocan con otros que salen; es la hora del recambio en varias de las empresas instaladas donde predominan estudiantes que realizan su primera experiencia laboral.
En Ciudad Vieja, en tanto, se concentran los trabajadores de empresas públicas y privadas y los restaurantes del barrio aprovechan para exhibir sus menús ejecutivos.
En los últimos años estos cinco puntos de lunes a viernes se presentan como lugares de concentración de ejecutivos y profesionales de diferentes edades en Montevideo. Mientras que varios ampliarán su oferta de oficinas acompañando a la demanda, se espera el surgimiento de un sexto polo ejecutivo con la reciente inauguración de Punta Carretas Tower, ubicada en ese barrio. Según el consultor inmobiliario Julio Villamide, en Punta Carretas "empieza un fenómeno bastante parecido al WTC" y, aunque no hay muchos terrenos para construir en la altura, sí hay varios pequeños proyectos concentrados.

El director de Aguada Park, Francisco Ravecca, recuerda que cuando comenzaron a construir la zona franca solo había una panadería y algún otro restaurante a varias cuadras. El empresario ha visto, aunque de a poco, ir surgiendo nuevos servicios en la zona a raíz de la instalación de Aguada Park, que cuenta con 85 empresas y unos 3.400 trabajadores que se suman a los 2.000 de la Torre de ANTEL. La zona cuenta con un restaurante de 400 metros cuadrados frecuentado en su mayoría por los trabajadores del edificio. "Hay una red de gente que se cruza. Los ves abajo almorzando en el restaurante, gente de diferentes oficinas. Han surgido noviazgos y matrimonios, así que imagino que negocios también", dijo Ravecca entre risas. Las empresas instaladas en Aguada Park son de cuatro grupos: software, servicios profesionales, financieras y de comercio.
Ravecca dijo que las empresas del sector software, servicios compartidos, Business Process Outsourcing (BPO) y call centers contratan al 80% de las personas que trabajan en Aguada Park, que son más que nada jóvenes. Es por esto que el promedio de edad en este punto, según el ejecutivo, no llega a los 30 años, aunque también hay un segmento de gente más grande que proviene sobre todo del sector financiero.

El tradicional

El consultor inmobiliario Julio Villamide considera a la Ciudad Vieja como el primer polo ejecutivo de la ciudad, exclusividad que perdió con la inauguración de Zonamerica hace 27 años y las primeras torres del WTC ocho años después. Allí viven unas 12 mil personas y se estima que 30 mil se trasladan a diario para trabajar. Se concentran los organismos públicos y empresas privadas. Por todos los servicios que nuclea el barrio, para muchas empresas resulta conveniente instalarse allí.
El gerente general de Contract Workplaces, Daniel Flom, indicó que Ciudad Vieja es el centro tradicional donde todavía se conservan edificios para empresas más antiguas o más pequeñas, con menos personal. "Se han hecho edificios nuevos que en algunos casos tienen prestaciones similares al WTC pero no son muchos", señaló.

Polo tecnológico

Mientras que la mayoría de los polos ejecutivos se caracterizan por su diseño vidriado, en el Parque Tecnológico del LATU los edificios son de estructura metálica, aunque por dentro no parezcan. Su gerente de Administración, Gustavo Tartaglia, dijo que se eligen por la rapidez de su construcción, su razonable costo y fácil mantenimiento.
Alrededor de 50 empresas componen el Parque, todas vinculadas al rubro tecnológico. La mayoría son empresas y startups locales, aunque también están presentes algunas multinacionales. El predio cuenta con dos comedores, estacionamiento gratuito y áreas de esparcimiento. Además, contó Tartaglia, se generan actividades para fomentar la comunidad como gimnasia, actividades de after office, reuniones y comidas.

Mientras que la mayoría de los polos ejecutivos se caracterizan por su diseño vidriado, en el Parque Tecnológico del LATU los edificios son de estructura metálica, aunque por dentro no parezcan. Su gerente de Administración, Gustavo Tartaglia, dijo que se eligen por la rapidez de su construcción, su razonable costo y fácil mantenimiento.
Alrededor de 50 empresas componen el Parque, todas vinculadas al rubro tecnológico. La mayoría son empresas y startups locales, aunque también están presentes algunas multinacionales. El predio cuenta con dos comedores, estacionamiento gratuito y áreas de esparcimiento. Además, contó Tartaglia, se generan actividades para fomentar la comunidad como gimnasia, actividades de after office, reuniones y comidas.

Las dos modalidades

Cinco torres, un helipuerto -desde donde se ve hasta más allá de los límites de Montevideo-, el restaurante exclusivo para socios Piso 40, el recientemente inaugurado Sinergia WTC que atrae al ecosistema emprendedor, conforman al complejo World Trade Center de cinco torres ubicado en el barrio de Buceo.

La última en inaugurarse fue WTC Free Zone, la primera en ese lugar bajo el régimen de zonas francas. El complejo tiene 415 empresas y unos 7500 trabajadores. El gerente general de WTC Free Zone, Ignacio Del, señaló como uno de los diferenciales lo amigable y práctico de su ubicación, con Montevideo Shopping al lado, la rambla a pocos metros, hoteles y servicios gastronómicos por doquier, lo que permite, según Del, integrar la vida laboral y personal.
"Todos queremos ser eficientes con nuestros tiempos. Esta zona te permite hacer la cantidad de actividades que quieras de forma súper rápida" dijo. Agregó que un 80% de quienes trabajan en las cinco torres son menores de 35 años.
Según Del, mientras que la Torre de ANTEL puede ser el edificio más alto, la oficina más alta está ubicada en el piso 39 de la torre 4 del World Trade Center.

Ambiente de campus

La zona franca que tiene al edificio Celebra como su buque insignia, atrae empresas de todo el mundo por su concepto one-stop-solution, que brinda soluciones escalables y flexibles para asegurar el crecimiento tanto de las firmas como de sus empleados.
El ambiente de campus, los espacios abiertos, así como la seguridad, los amenities, las actividades y los servicios son cualidades que los ejecutivos valoran, según su CEO, Jaime Miller. Más del 50% de su población laboral son mujeres y más del 70% tienen entre 18 y 40 años. Un 3% son extranjeros, principalmente argentinos en la industria financiera e indios en la de software, contó Miller.
De las empresas instaladas en Zonamerica, explicó que predominan las dedicadas a la prestación de servicios globales como centros de compras, de finanzas, de software y backoffice administrativos para empresas que prestan servicios desde Uruguay hacia el mundo.

Más metros

Otra torre de 11.000 metros cuadrados se comenzará a construir en el predio de Aguada Park. Según su director, Francisco Ravecca, la Intendencia habilitó a construir 55.000 metros cuadrados de esa manzana. El nuevo edificio será de tres pisos, y tendrá parking. A su vez, se abrirá un local comercial fuera de la zona franca.
También, una nueva torre del WTC FreeZone se construirá en el predio vecino al primer edificio destinado a zona franca. La segunda torre tendrá forma elíptica, 20 pisos y 35.000 metros cuadrados construidos. Entre esta y la Torre 1 habrá espacios verdes y de esparcimiento.
El predio del Parque Tecnológico del LATU es de ocho hectáreas. Próximamente, el terreno de 12 hectáreas al otro lado de la calle Saldún será también de oficinas del Parque. Tartaglia dijo que se pretende duplicar los 30.000 metros cuadrados de edificios que se tienen hasta el momento. “Vamos a ir construyendo en la medida en que la demanda lo indique”, señaló.

Los valores

El valor de las oficinas, según Villamide, varía en función del piso del edificio en el que se ubique, y está entre el rango de los US$ 3000 a US$ 5000 el metro cuadrado. Para el caso de las zonas francas la situación es distinta, ya que solo se alquilan y su valor difiere dependiendo de varios aspectos.
El gerente general de Contract Workplaces, Daniel Flom, dijo que los edificios para empresas se entregan generalmente rústicos y que la empresa tiene que personalizarlos. El costo de construir oficinas en los edificios de más alto nivel, según Flom, va desde los US$ 500 a los US$ 1200 el metro cuadrado. En el caso de una reforma de una oficina hecha por usuarios anteriores, su precio será menor -en el entorno de los US$ 500 a US$ 600 el metro cuadrado- mientras que construirla de cero puede costar de US$ 800 a US$ 1200. En edificios más antiguos, como algunos de Ciudad Vieja, dijo que se pueden lograr valores más bajos. "Hay que analizar caso a caso", apuntó.

https://www.elobservador.com.uy/cuales-son-los-polos-ejecutivos-montevideo-n1134388

EL OBSERVADOR - 10/10/2017 - Empleo en la construcción cerró su peor semestre en una década

20171010

La industria sigue estancada y los agentes no vislumbran una reactivación clara a futuro

Con la probable construcción de la segunda pastera de UPM en Paso de los Toros más lejos en el horizonte, y un segmento de la vivienda que no termina de despegar, la industria de la construcción tiene un panorama incierto sobre su esperada reactivación. Y uno de los que más lo sufre es el empleo. "Luego de perder casi 26 mil puestos de trabajo en cuatro años, la construcción no se reactiva. Completó en 2017 el peor primer semestre de la década", posteó en su cuenta de Twitter el analista inmobilario, Julio Villamide.De hecho, la industria de la construcción cerró junio con 45.453 cotizantes registrados ante el BPS, bastante lejos del récord de 72.302 trabajadores de octubre de 2012. Pero además, el último dato confirmó un descenso de unos 3 mil registrados respecto a junio de 2016. Durante el primer semestre la mano de obra formal cayó 10,7% interanual.

La actividad de la construcción descendió de forma ininterrumpida desde el inicio de 2015 hasta el dato del primer trimestre de este año que pautó un quiebre con una recuperación interanual de 0,7% que encendió una luz de esperanza. Sin embargo, ello se derrumbó rápidamente cuando se conoció el dato de crecimiento de 2,8% de la economía en el período abril-junio. Uno de los datos negativos del informe de Cuentas Nacionales que divulgó el Banco Central fue una fuerte contracción en la construcción, que cayó 5,5% en la comparación interanual.

La actividad acusó el impacto en de una segunda caída trimestral consecutiva en la inversión pública –cayó 0,6% en el primer tercio del año respecto a 2016 y 1,4% en el segundo trimestre–. La privada inversión, en tanto, bajó 25% y 52% en igual comparación.

 Pronóstico pesimista

Villamide dijo a El Observador que no se esperan cambios en el nivel de actividad para lo que resta del año. "La obra pública está arrancando, pero con muchas dificultades y el sector privado, tanto en proyectos de inversión como en vivienda promovida, ha venido cayendo", expresó. Añadió que si bien en Punta del Este hay una buena cantidad de obras con permisos aprobados, prácticamente ninguna de ellas registrará avances significativos en lo que resta de 2017. Por lo expuesto, el asesor inmobiliario indicó que en el escenario actual no se perciben segmentos donde la construcción pueda reactivarse en lo que resta del año. Villamide dijo que la construcción "suele ser el último sector que entra en estancamiento y es el último en entrar en reactivación". Recordó que a fines de 2015 y principios de 2016 "los números de compraventas anualizadas estaban por debajo de la crisis de 2002".

Sin embargo, agregó que la "construcción siguió y recién ahora se está llegando al piso"En tanto, el último Índice Líder del Centro de Estudio Económicos de la Industria de la Construcción (Ceeic) –divulgado a principios de este mes– mostró que se espera una variación negativa de la actividad para este año. La proyección va en línea con el último dato de Cuentas Nacionales divulgado por el Banco Central (BCU). Tomando como base esos datos, el Ceeic señaló que la retracción estuvo asociada a la menor actividad en construcción de edificios y en obras vinculadas a la generación de energía eólica, las cuales no fueron compensadas por el incremento en la actividad en obras viales y puertos.

Promotores cuestionan criterio al dar beneficio

La Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu) tiene una visión "pesimista" en líneas generales sobre el futuro del segmento de vivienda social producto de los cambios en las reglas de juego que se introdujeron a mediados de 2014 y a principios de este año con la fijación de topes en los precios de venta.

El promotor privado y asesor financiero de Appcu, Alfredo Kaplan, informó a El Observador que durante el quinquenio 2012 a 2016 ingresaron a la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) un promedio de 300 unidades por mes para su aprobación. Sin embargo, ese escenario cambió por completo en 2017, cuando entre abril y setiembre apenas ingresaron 54 viviendas por mes en promedio.

Por otro lado, Kaplan cuestionó la "poca uniformidad de criterios" que tuvo el Poder Ejecutivo en 2016 a la hora de ofrecer estímulos para reactivar la construcción, ya que ofreció exoneraciones del impuesto a la renta, Patrimonio y el IVA del costo de construcción a megaproyectos que superaran los US$ 15 millones. "Es un tema de selectividad de políticas, en lo particular, hubiese preferido muchos proyectos medianos y no pocos grandes", afirmó el asesor de la Appcu.

El empresario sostiene que en el futuro no ve "grandes cambios" en la dinámica de la vivienda social (concentrada en pocos jugadores), mientras que en la vivienda tradicional de la franja costera la salida de nuevos proyectos "es inferior al ritmo de hace un par de años". Por ello, no se esperan grandes cambios en la contratación de mano de obra a futuro en este segmento.

http://www.elobservador.com.uy/empleo-la-construccion-cerro-su-peor-semestre-una-decada-n1129243

EL CRONISTA - 13/09/2017 - Aumentó un 21% la compraventa de inmuebles en Uruguay en el semestre

20170915

Se hicieron negocios por u$s 775 millones. El Índice del Costo de la Construcción subió 8,25%. Para la Cámara Inmobiliaria, el mercado está vendedor y el dólar no tiene miras de subir

Los números del primer semestre muestran un mayor dinamismo del mercado inmobiliario uruguayo, en sintonía con las buenas expectativas que se abrieron en el sector, precios en dólares que se mantienen en aumento y de la mano del repunte de la actividad económica en general.

En el primer semestre de 2017, el total de operaciones de compraventas registradas en Montevideo fue de 10.488, frente a las 8657 en igual período del año pasado, según datos de la Dirección General de Registros aportados a El Observador por el consultor inmobiliario Julio Villamide. Esos números marcan un crecimiento de 21% en la comparación interanual, aunque están casi 15% debajo del pico de la primera mitad de 2011, de 12.174 operaciones.

El negocio movió al menos u$s 775 millones en los primeros seis meses de 2017.

Si se toma como referencia que el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) representa el 4% del valor de las operaciones inmobiliarias, en el primer semestre los negocios totalizaron al menos u$s 775 millones. Eso es sólo una aproximación a los montos negociados que son superiores, porque la base de cálculo del impuesto es el valor catastral que suele ser menor a los precios de los acuerdos efectivos de compraventas. El ITP tampoco alcanza a la Vivienda Promovida (VP - antes Vivienda de Interés Social), que está exonerada en la primera venta y que es motor del mercado de obra nueva. 

Para Villamide, el aumento en las operaciones de compraventas está dentro de lo esperado con la recuperación de la economía. El experto espera que éste sea un mejor año, tanto en la venta de viviendas usadas como de viviendas nuevas, pero sin ser nada excepcional. En particular, el mercado de vivienda nueva mostró en los primeros tres meses del año una tendencia al alza que ya se había empezado a ver en el tercer trimestre de 2016. 

Semanas atrás, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, Wilder Ananikian, había dicho a El Observador que durante la segunda parte de 2017 se espera que se continúe procesando la mejora, asociada a la amplia oferta que existe en el mercado. Según dijo, aunque da más trabajo cerrar un negocio, tanto con inversores como con consumidores finales, "el mercado está vendedor (...) Además, el dólar no tiene miras de subir. El dólar subiendo da una posición de comodidad y espera para el que los tiene en el banco, pero con las proyecciones de que puede llegar (como techo) a $ 30 a fin de año (el inversor) se pasa a invertir a inmuebles", apuntó. 

El precio promedio que piden los propietarios de la capital por sus inmuebles acumuló en julio 10 meses consecutivos de aumento en dólares. El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) subió 0,7% ese mes y se ubicó 4,6% por encima de los niveles de igual mes del año pasado. 

Entre los 17 barrios relevados, los que tuvieron un mayor aumento de precios en el año móvil fueron La Blanqueada (12,3%), Aguada (8,1%) y Punta Carretas (7,5%). Los barrios que bajaron el precio medio del metro cuadrado en oferta durante ese período fueron Jacinto Vera (-4,2%) y Unión (-1%). 

En los 12 meses a julio, el Índice del Costo de la Construcción aumentó 8,25% y se constituyó así la tercera suba interanual consecutiva en 2017. Los costos asociados a leyes sociales y a la mano de obra fueron los que más impulsaron el alza, según los últimos datos publicados por la gremial del sector.

https://www.cronista.com/ripe/Aumento-un-21-la-compraventa-de-inmuebles-en-Uruguay-en-el-semestre-20170913-0057.html

EL OBSERVADOR - 12/07/2017 - Compraventa de inmuebles creció 21% en el primer semestre del año

20170915

Se hicieron negocios por al menos US$ 775 millones; DGI recaudó US$ 31 millones

Los números del primer semestre muestran un mayor dinamismo del mercado inmobiliario, en sintonía con las buenas expectativas que se abrieron en el sector, precios en dólares que se mantienen en aumento y de la mano del repunte de la actividad económica en general.

En el primer semestre de 2017 el total de operaciones de compraventas registradas en Montevideo fue de 10.488, frente a las 8.657 en igual período del año pasado, según datos de la Dirección General de Registros aportados a El Observador por el consultor inmobiliario Julio Villamide. Esos números marcan un crecimiento de 21% en la comparación interanual, aunque están casi 15% debajo del pico de la primera mitad de 2011, de 12.174 operaciones.

El negocio movió al menos US$ 775 millones en los primeros seis meses de 2017. Esa cifra fue calculada por El Observador a partir de la recaudación correspondiente al Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) que recauda la Dirección General Impositiva (DGI).

Ese impuesto grava con una tasa de 2% al comprador y otro 2% al vendedor de inmuebles de usufructo. La información publicada por la DGI da cuenta de que entre enero y junio de 2017 el impuesto recaudó $ 878 millones (unos US$ 31 millones), lo que representó 15,8% más en la comparación interanual.

Si se toma como referencia que el ITP representa el 4% del valor de las operaciones inmobiliarias, en el primer semestre los negocios totalizaron al menos US$ 775 millones. Eso es solo una aproximación a los montos negociados –que son superiores–, porque la base de cálculo del impuesto es el valor catastral que suele ser menor a los precios de los acuerdos efectivos de compraventas. El ITP tampoco alcanza a la Vivienda Promovida (VP - antes Vivienda de Interés Social), que está exonerada en la primera venta y que es motor del mercado de obra nueva.

http://www.elobservador.com.uy/compraventa-inmuebles-crecio-21-el-primer-semestre-del-ano-n1117791?utm_source=planisys&utm_medium=EO-TitularesMatutinos&utm_campaign=EO-TitularesdelaMañana2017&utm_content=12&ns_campaign=EO-TitularesdelaMañana2017&ns_source=planisys&ns_linkname=12&ns_mchannel=EO-TitularesMatutinos

RADIO CARVE - 24/08/2017 - El acceso a la vivienda en Uruguay

20170824

Mesa redonda acerca del acceso a la vivienda en Uruguay con Salvador Schelotto, Director Nacional de Vivienda, María del Huerto Delgado, integrande de la Unidad Permanente de Vivienda de Facultad de Arquitectura, y Julio Villamide, consultor inmobiliario y director de la Revista Propiedades.

 

EL OBSERVADOR - 23/08/2017 - Suba de los inmuebles limita el acceso a créditos para las familias

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El precio promedio que piden los propietarios de la capital por sus inmuebles acumula 10 meses consecutivos de aumento en dólares. Con un escenario de tipo de cambio prácticamente planchado en los últimos meses, la suba de precio del metro cuadrado restringe las posibilidades de los hogares de acceder a una vivienda propia.

Medidos en dólares, el Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) subió 0,7% en julio y se ubicó 4,6% por encima de los niveles de igual mes del año pasado. El indicador releva la totalidad de los avisos en los principales portales clasificados del mercado local, mediante algoritmos propios de captura, limpieza y procesamiento de datos.

Si bien el indicador acumula 10 subas mensuales consecutivas en dólares, cuando se lo analiza en unidades indexadas –en pesos luego de eliminar el efecto de la inflación–, fueron dos los meses consecutivos de incrementos. De hecho, los precios en esa moneda encadenan desde marzo una suba de 2,6% que se tradujo en una reducción de igual magnitud de la capacidad de los hogares para acceder a un inmueble, teniendo en cuenta el aumento del poder de compra de los salarios en ese período.

De todas maneras, la suba de precios afecta las posibilidades reales de los hogares uruguayos para acceder a una vivienda propia a través del crédito hipotecario. Una simulación sencilla permite graficar el problema.

El ingreso mínimo que requiere una familia uruguaya para acceder a un inmueble medio de 65 metros cuadrados a través de un préstamo que financie a 25 años el 80% del valor de la vivienda, viene en aumento desde octubre del año pasado. Esto es así porque el común de los bancos exigen que la cuota mensual del destinatario del préstamo no supere el 30% de su ingreso líquido. De esa manera, se genera una restricción por el lado de los ingresos para acceder a la vivienda.

Según cálculos de El Observador, el ingreso mínimo requerido para acceder a un inmueble medio de 65 metros cuadrados ofertado en el mercado, era de $ 91.038 líquidos en julio. Ese monto se encuentra por encima del mínimo de $ 84.883 de octubre del año pasado y es el más alto de los últimos 13 meses.

Entre los 17 barrios relevados, los que tuvieron un mayor aumento de precios en el año móvil finalizado en julio fueron La Blanqueada (12,3%), Aguada (8,1%) y Punta Carretas (7,5%). En el otro extremo, los barrios que bajaron el precio medio del metro cuadrado en oferta durante ese período fueron Jacinto Vera (-4,2%) y Unión (-1%). Por su parte, Malvín prácticamente mantuvo sin cambios sus precios y en el caso de Pocitos –el más relevante en términos de volumen de oferta disponible– tuvo una suba de precios de 5,3%.

Mercado se recupera

En diálogo con El Observador, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, Wilder Ananikian, indicó que en el primer semestre del año la cantidad de compraventas fue muy similar al 2016 y se espera una mejora en la segunda parte de 2017, asociada a la amplia oferta que existe en el mercado. Según dijo, aunque da más trabajo cerrar un negocio, tanto con inversores como con consumidores finales, "el mercado está vendedor. Además, el dólar no tiene miras de subir. El dólar subiendo da una posición de comodidad y espera para el que los tiene en el banco, pero con las proyecciones de que puede llegar (como techo) a $ 30 a fin de año (el inversor) se pasa a invertir a inmuebles", apuntó.

En tanto, el consultor inmobiliario Julio Villamide indicó que el mercado mantiene la tendencia al alza en la venta de unidades nuevas como ya se había empezado a observar en el tercer trimestre de 2016, y con una participación cada vez más fuerte de las viviendas promovidas (VP) .

"Este será un mejor año, tanto en venta de usadas como viviendas nuevas, pero nada excepcional. En este último caso, las viviendas promovidas seguirán siendo protagonistas", afirmó.En ese sentido, añadió que a partir de 2018 y 2019 la oferta de VP entrará en una fase decreciente, como consecuencia de los cambios en la reglamentación adoptados por el Ministerio de Vivienda.Según dijo, esos cambios "desfavorables" ya se están reflejando en las unidades promovidas. Desde abril la cantidad de viviendas promovidas viene cayendo a un ritmo de entre 30 y 40 unidades por mes, explicó.

Préstamos BHU

En los primeros siete meses del año el Banco Hipotecario (BHU) llevaba colocados 800 préstamos para adquisición de vivienda por 490 millones de unidades indexadas (UI) (unos US$ 62 millones a valores actuales, unos US$ 77.500 en promedio). Aproximadamente el 20% de los créditos fue para VP, según datos a los que accedió El Observador. En 2016 el BHU tuvo el 52% de participación en el mercado de créditos hipotecarios en UI.

http://www.elobservador.com.uy/suba-los-inmuebles-limita-el-acceso-creditos-las-familias-n1109136

 

UYPRESS - 01/08/2017 - Para Julio Villamide el camino deber ser el de la construcción de vivienda formal

MONTEVIDEO (Uypress) - Julio Villamide es consultor inmobiliario, director de Revista Propiedades, asesor de Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay, APPCU, y de la Cámara de la Construcción, CCU. Es defensor de la Ley 18.795, vivienda Promovida, aprobada en agosto de 2011 y advierte sobre los efecto negativos de los último cambios su la reglamentación.

La Ley 18.795 generó un cambio muy importante en la construcción de vivienda en Uruguay. Hasta 2014 esta ley, que prevé exoneraciones impositivas para la construcción de viviendas, permitió la construcción de 3.000 viviendas por año. Las viviendas fueron construidas en barrios con todos los servicios y fuera de la zona costera.

Las modificaciones en la reglamentación de la ley, realizadas en 2014 y en 2017, generaron un freno a la construcción y se pasó de las 3.000 anuales a 1.500 luego de 2014 y a solo 500 en este 2017.

Villamide explica, que la solución de la vivienda en Uruguay se debe lograr a partir de la construcción de vivienda formal. Opina que en este camino se deben sumar los esfuerzos del Estado, de los promotores privados y de los sistema cooperativos.

Afirma que los gobernantes están inspirados por la buena intención de mejorar la situación de la vivienda en el país pero que los cambios en 2014 y 2017 muestran que la marcha de la construcción se ha frenado y viene retrocediendo.

http://www.uypress.net/auc.aspx?79089,64

CARVE 850 - 21/07/2017 - Villamide: “Se pasó de construir 2.000 viviendas de interés social por año a 500”

20170726

El director de Revista Propiedades, Julio Villamide, dijo a Inicio de Jornada que  la cantidad de apartamentos de promoción social que se construyen bajó prácticamente a la mitad debido a la normativa del gobierno que impuso topes de precios a la venta.

“Se comenzaban tres mil viviendas anuales, hoy se hacen 500 por año debido a los cambios en las normas de interés social”, afirmó. Sobre el precio de los alquileres dijo que después de 10 años de suba, desde el 2016 se registra una tendencia descendente en el mercado.

http://www.carve850.com.uy/2017/07/21/villamide-se-paso-de-construir-2-000-viviendas-de-interes-social-por-ano-a-500/

DEL CONSTRUCTOR - 20/07/2017 El consultor inmobiliario, Julio Villamide, realizó fuertes críticas a la política de vivienda del gobierno

20170720

En la charla, organizada por la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay, el consultor privado, y asesor de APPCU, Julio Villamide, expuso sobre la evolución marco del mercado,  venta de unidades nuevas, la evolución de la ley 18.795, conocida como de viviendas de interés social (VIS), los impactos de cambios en la referida ley, el mercado habitacional y la coyuntura actual y perspectivas futuras.

Villamide comenzó su exposición señalando que el optimismo de los consumidores llegó a fines del año pasado a niveles similares a los que tuvo la crisis del 2002.

“Obviamente, el optimismo de los consumidores está muy relacionado con la compra de bienes rurales y de la toma de créditos a largo plazo. Entonces, se me ocurrió compararlos descensos operados de las compras-ventas entre el momento que comenzaron a caer,  allá por marzo de 1999, cuando Brasil hizo una gran devaluación del real, y junio del 2003 que fue el último mes de caída. En ese período, el descenso en la cantidad de compras-venta fue del26,5%. Y si consideramos el período agosto del 2011 a junio del 2016, período en que el mercado empezó efectivamentea mostrar algunos brotes verdes, la caída fue mayor de la que se recuperó durante la crisis. Las compras-ventas refieren básicamente al mercado de unidades usadas, yson un buen indicador en una tendencia de veinte años, con altibajos, como siempre ocurre. Detodas formas, la caída operada en este período ha sido muy importante. En los últimos meses ha comenzado a reactivarse la cantidad de compras-ventas, mostrando signos positivos”, señaló el experto.

Créditos hipotecarios

El experto inmobiliario se refirió a los créditos hipotecarios otorgados, al señalar que existió “un derrumbe”  de casi el 35% entre agosto del 2015 y noviembre del 2016. “Los créditos hipotecarios son un sustento importante para el normal desarrollo del mercado inmobiliario. Veníamos con tasas de crecimiento muy altas a partir del 2006, 2007, donde el mercado se recuperó prácticamente de sus cenizas, con tasas de crecimiento del orden del 20% anual pero, a partir del 2015, el derrumbe ha sido muy significativo. Y lo llamativo es que, en el marco de ese derrumbe de créditos, ha estado subiendo la venta de viviendas nuevas en Montevideo. Es decir, que los compradores de viviendas nuevas, ya sea del sector privado o las viviendas promovidas, así las llamaremos cuando hagamos referencia a las viviendas dentro de la ley 18.795, ya que el gobierno está a punto de cambia el confuso nombre de Viviendas de Interés Social por viviendas promovidas, efectivamente se ha hecho sin la utilización de créditos hipotecarios”, afirmó Villamide.        

Con respecto a venta de unidades nuevas, en un gráfico segmentado en costa de Montevideo y resto de la ciudad, el consultor mostró que la franja costera se mantiene estable en ventas (tomando en cuenta la primera venta y no la reventa), con un crecimiento de este segmento en el resto de Montevideo, previsible debido a las viviendas promovidas por la ley 18.795.  “Las primeras ventas no paran de crecer y esto se debe, fundamentalmente, a partir del 2012 cuando se empezaron a vender las primeras viviendas promovidas por la referida ley. O sea que, el impacto que eso ha tenido ha sido muy importante y, de hecho, hoy las primeras ventas corresponden casi a un tercio del total de promesas en el mercado, algo que no había ocurrido, hasta ahora, en los últimos veinte años”, explicó el experto inmobiliario.

Evolución de la ley 18.795

Villamide realizó un racconto desde que entró en vigencia la 18.795 de Viviendas de Interés Social, en agosto del 2011, y de los cambios realizados a dicha normativa. El primero de ellos fue en julio del 2014, cuando se crearon topes para el 25% de todas las unidades en todos los proyectos en Montevideo. “Eso tuvo un impacto en su momento. En las reuniones que tuvimos conel Ministerio de Vivienda, advertimos que los proyectos presentadospodían caer a la mitad”, dijo Villamide. Agregó que otro cambio más cercano en el tiempo se produjo a instancias de“unfuerte lobby de algunas autoridades del Ministerio de Economía y Finanzas”.  En este caso, el equipo económico optó por pedirle al Ministerio de Vivienda que introdujera cambios que facilitaran el crecimiento de las inversiones en el sector y la recuperación de puestos de trabajo, según narró el consultor inmobiliario.

“Desde agosto del año pasado estamos aún en este tema. La verdad que las noticias que salen del Ministerio de Vivienda son preocupantes.  La primera cosa que uno percibe es que, efectivamente, en el 2014, se introdujeron esos cambios con el tope del 25% y cambiaron la tendencia a la alza desde la aprobación de la ley hasta ese año inclusive. Cada año se presentaban más proyectos y más viviendas al amparo de esta normativa, y cuando se decretó el tope, tuvimosuna caída que fue superior, incluso, al 50%.  Constatamos, entonces, que este cambio tuvo un impacto negativo, con la pérdida de cientos de puestos de trabajo, de miles de jornales, y de muchos millones de dólares que se perdieron, que no se concretaron, por la tozudez de las autoridades de ese momento. Por aquel entonces, Francisco Beltrame era ministro de Vivienda y tuvo la deferencia de citarme. Cuando me consultaron que me parecía el cambio de los topes les dije que iba a ser un desastre. Pero lo hicieron igual. Finalmente ocurrió esa caída que habíamos pronosticado y que era justamente lo que el Ministerio de Economía quería evitar”, enfatizó Villamide.   

Polémica por topes en las VIS

Villamide agregó que incorporación de valores tope para los alquileres de construcciones promovidas bajo el régimen de Vivienda de Interés Social (VIS) —que definen si la exoneración impositiva es del 40% o 100%— es “un daño grave a cambio de un beneficio mínimo”, dijo el consultor y operador inmobiliario Julio Villamide.

En este sentido, estimó que 6,3% sería la máxima reducción que podría haber en el tope de los alquileres en relación a los precios actuales o futuros valores de mercado, ya que ante una cifra mayor “al inversor le convendrá alquilar a valores de mercado, aunque deba enfrentar una reducción del 60% en la exoneración de la renta sobre capital”.

Se trata de cambios normativos informados a principio de febrero por el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA), que fueron analizados por Villamide en la referida charla títulada “Incertidumbre estatal afecta buen momento en venta de unidades nuevas”.

La principal variante para las VIS es la fijación de límites a las exoneraciones tributarias de IRPF e IRAE a las que pueden acceder quienes inviertan en la construcción de viviendas para luego alquilarlas, según si el arrendamiento está por debajo de ciertos precios aún no anunciados (si el alquiler supera el tope la exoneración será del 40%, si es igual o inferior será del 100%).

“La sola mención de los topes ya retrajo inversiones”, sostuvo el consultor inmobiliario y añadió que se está haciendo “un desguace” de la ley 18.795 que promovió las VIS. Asimismo, en su presentación analizó que había “un contexto en el que los alquileres habían moderado las subas y luego comenzado a caer”, pero los cambios impuestos por el gobierno “podrían hacer bajar la oferta y recuperar la tendencia alcista en los valores”.

Roles públicos y privados

En torno al mercado habitacional, señaló que existe una “subvaloración” de la ley y de los impactos en el sector. “A partir de la ley, los roles públicos y privados quedaron bien definidos. Es decir, los privados iban a atender lo que antes hacía el Banco Hipotecario, este organismo, desde la década del 90 hasta la crisis, entregó miles de préstamos para compra de viviendas usadas, pero además financió decenas de proyectos en toda la ciudad con financiamiento público. Laideade esta ley era ´saquémosle esto al Estado, en tanto el privado está demostrando tener capacidad de inversión, que atienda el sector privado esto que antes atendía el Banco Hipotecario´”, afirmó.

Y en el entendido que los roles estaban bien definidos, la ley 18.795 comenzó a ser vista como un modelo a replicar en otros países. De hecho, el consultor inmobiliario fue convocado en el 2015 por la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (CAPADEI), autoridades del gobierno y del sistema financiero de ese país. “Están muy interesados en aplicar en Paraguay una ley similar a la uruguaya. Incluso una delegación visitó a nuestro paísque incluyo reuniones con autoridades del Banco Hipotecario, de la Agencia Nacional de Vivienda y empresarios uruguayos. También convocados por el gobierno argentino de Macri para explicar los alcances de la ley. Éramos un poco el modelo a nivel regional de muchos gobiernos”, enfatizó Villamide.

Siguiendo con la ley 18.795, sostuvo que ha sido “muy buena” para el Estado. “Cuando el Estado hace la recuperación de la vivienda informal, el costo que eso tiene es muy superior a la renuncia fiscal que hace para una vivienda promoviday no es que estas viviendas vayan a sustituir viviendas en asentamientos irregulares. Pero hay un efecto dominó que se da de manera inversa a los momentos de crisis. Durante un ciclo de expansión, como el que hubo entre el 2007 y el 2013,  se da ese fenómeno. Es decir, por poner un ejemplo, alguien que alquilaba en La Blanqueada se muda a una vivienda promovida y muy probablemente una familia de un asentamiento irregular, con capacidad de alquilar,  se muda a esa vivienda de La Blanqueada. En algunos estudios que hemos hecho sobre asentamientos hemos detectado que ese tipo de situaciones se dieron”, dijo Villamide.

En otro tramo de la exposición hizo referencia al dinero que le genera a la Intendencia de Montevideo, en impuestos, este tipo de viviendas. “El intendente de Daniel Martínez tendría que extenderle una alfombra roja a los inversores. Solo las viviendas terminadas ya generan 1.2 millones de dólares anuales de contribución inmobiliaria. A eso hay que sumarle los impuestosmunicipales. Y las viviendas promovidas por esta ley,  que están en ejecución, suman otros 1,8 millones de dólares. Por lo tanto, son unos 20 millones de dólares, por quinquenio, solo en Montevideo. A esto hay que agregarle todos los efectos positivos que tiene para la ciudad, que deja de extenderse patológicamente y tiende a concentrarse. Lo que hace una ciudad más fácil de gestionar, logrando ahorros significativos. No nos olvidemos que Montevideo es una de las ciudades con menor densidad de América Latina y la más baja del Cono Sur”, afirmó.     

Sobre el futuro del sector, señaló que “los fundamentos del mercado inmobiliario se fortalecerán” en 2017, porque las inversiones seguirán siendo atractivas (en particular en Montevideo) y se producirá un retorno de inversores argentinos, aunque en menor medida que años atrás. Pero subrayó que “el nuevo mercado se desarrollará en un marco desconocido” con operaciones bancarizadas, controles por lavado de activos y sin secreto bancario. Para finalizar, Villamide advirtió que “si el gobierno no corrige sus errores en política habitacional, es probable que llegue a 2019 con alquileres en alza y nuevo crecimiento de los asentamientos irregulares”.

http://www.delconstructor.com.uy/index.php/noticias/item/397-el-consultor-inmobiliario-julio-villamide-realizo-fuertes-criticas-a-la-politica-de-vivienda-del-gobierno

CARVE 850 - 04/07/2017 Construir o comprar viviendas para alquilar en el Interior, buen negocio para el agro

20170710

“En el campo no todos los años son buenos” pero, cuando hay bonanza, “una parte del excedente se colocaba en inversiones inmobiliarias, y las plazas preferidas eran las costas de Montevideo y Punta del Este”, dijo en El Mercado Agropecuario el director de la revista Propiedades y especialista en temas inmobiliarios Julio Villamide. 

Expresó luego su “sensación” de que en los últimos años eso ha cambiado, “particularmente de 2004 a 2011, que son dos censos en donde tenemos información del Instituto Nacional de Estadística, porque allí hubo un crecimiento muy importante, muy superior al de la capital, de viviendas en alquiler en el Interior” del país.

Villamide manifestó que, “para hacer números redondos, en 2004 había unos 60.000 hogares arrendatarios en todo el Interior del país, y en este momento ya debe haber 130.000. Esas 50, 60, 70.000 viviendas nuevas que se volcaron al mercado de arrendamientos significaron una inversión de 5, 6, 7 mil millones de dólares, desperdigada en las capitales departamentales y en ciudades intermedias del Interior del país, que es allí donde se radican los núcleos más importantes de arrendatarios”.

“No tengo una evidencia física, pero 5 o 6 mil millones de dólares de inversión no surgen de la nada, tienen que surgir de una actividad que los genere durante muchos años. Y estamos hablando de años en los que los precios de los commodities estuvieron muy altos” y, por lo tanto, “la renta agropecuaria alcanzó niveles que hoy no tiene”, señaló.

Julio Villamide estimó en Carve que las viviendas construidas con el objetivo de arrendarlas han generado entre 7 y 8% de renta bruta anual en dólares y, en el caso de la compra de unidades ya construidas para ser ofrecidas en el mercado de alquileres, de entre 6 y 7% anual en dólares.

EL PAIS - 05/07/2017 Proyectos de vivienda social se frenaron, dicen inversores

20170710

Los empresarios que en los últimos años construyeron edificios amparados bajo el régimen de Vivienda de Interés Social (VIS, que ahora pasó a denominarse "vivienda promovida") entienden que los cambios que se le han hecho a este sistema redujeron los atractivos que tenía y provocaron que la cantidad de proyectos ingresados haya descendido en momentos en que la demanda de alquileres está en niveles récord. La combinación de los dos fenómenos —caída de la oferta e incremento de la demanda— terminará "impactando negativamente" en los precios que se piden por los alquileres, aseguran.

Además, los desarrolladores privados indican que las modificaciones que entraron a regir a fines de marzo y el menor apetito que despertaron por este tipo de proyectos, gatilló un "retorno" paulatino de los inversores a los barrios costeros en el caso de Montevideo, un fenómeno que la ley de 2011 había logrado contener para —exoneraciones de impuestos mediante— fomentar la construcción de edificios en otras zonas de la capital.

"Lo increíble es que la génesis de este último decreto fue exactamente para lograr lo inverso", dijo a El País Julio Villamide, asesor de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu). De acuerdo a lo que relató el consultor inmobiliario, gestiones de esta gremial ante el Ministerio de Economía (MEF) llevaron a que el subsecretario de esa cartera, Pablo Ferreri, se reuniera en 2016 con autoridades del Ministerio de Vivienda (Mvotma) para transmitir una serie de planteos de los promotores privados. Entre otros, pedían eliminar el tope a los precios del 25% de las unidades que se había instaurado en 2014 para los edificios que se levantaran en Montevideo.

Tiempo después, sobre fin de año, la gremial tuvo un encuentro con el director nacional de Vivienda del Mvotma, Salvador Schelotto. "En esa reunión nos transmitió que prácticamente todo lo que estábamos pidiendo iba a salir favorable", recordó Villamide. Una vez conocidas las modificaciones, en la Appcu reinó el desconcierto. "Lo que salió no solamente no corrigió los problemas que ya teníamos el año pasado, sino que los agravó notablemente", dijo Villamide.

El asesor de la gremial asegura que estos cambios provocaron que algunos promotores apuraran el tranco y presentaran sus proyectos de forma tal que la construcción de sus edificios se hiciera bajo las reglas de juego anteriores. Una vez que los cambios entraron a regir, sostuvo Villamide, el ingreso de proyectos de este tipo ante la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) se frenó.

Desde que salió y se empezó a aplicar la nueva reglamentación en los últimos días de marzo hasta fines de junio ingresaron 15 proyectos de "vivienda promovida". Nueve de ellos tienen menos de siete unidades, por lo que los nuevos topes de venta no los alcanzan. Así las cosas, solo entraron a la ANV seis proyectos de entre 10 y 20 viviendas en ese periodo, según la información que maneja la Appcu.

Entre la sanción de la ley en agosto de 2011 y el decreto de junio de 2014 que introdujo el tope sobre los precios del 25% de las unidades, se presentaban cerca de 400 viviendas por mes, indicó Villamide. Cuando se empezó a aplicar este tope, bajó a alrededor de 200 unidades mensuales. "Ahora en estos últimos tiempos anda en el entorno de 30, 40 por mes", agregó.

El País se comunicó con la ANV, donde informaron que entre el 1° de enero y el 31 de mayo de este año ingresaron 35 proyectos de "viviendas promovidas" (que se traducen en 667 unidades). Se consultó la fecha de ingreso de cada proyecto —para determinar si había sido antes o después de la nueva reglamentación—, pero estos datos no se proporcionaron, así como tampoco los de años anteriores, para comparar las cifras de 2017 frente a iguales periodos de años previos.

Se solicitó hablar con el presidente de la ANV, Francisco Beltrame, o algún otro jerarca de este organismo descentralizado tanto el lunes como ayer, pero sin éxito.

"Acabose".

"Es un desastre lo que ha pasado", dijo a El País el secretario ejecutivo de la Appcu, Aníbal Durán, sobre los efectos de las modificaciones al régimen de VIS. "No digo que sea el acabose, pero más o menos", añadió.

Por este motivo, el miércoles de la semana pasada la gremial envió un correo electrónico al titular del MEF, Danilo Astori, y al subsecretario Ferreri para ponerlos al tanto del descenso en la cantidad de proyectos ingresados. "Los (nuevos) topes iban a menguar la confianza y las ganas de invertir", dijo Durán, quien agregó que informaron a las autoridades de los "datos de la realidad".

Villamide también se refirió al mensaje que la gremial envió a los jerarcas de Economía: "En medio de la Rendición de Cuentas no tenemos ninguna expectativa de que en el corto plazo pueda haber ningún tipo de modificaciones, porque los esfuerzos del MEF están puestos en otro lado y lo último que quieren es comprarse problemas con otros sectores del Frente Amplio por un tema menor respecto al de la Rendición".

Tanto Durán como Villamide indicaron que hay empresarios con terrenos ya adquiridos, donde se pensaba construir un edificio de "vivienda promovida", y que hoy o bien han puesto freno de mano a esos planes o se han desprendido de esos predios para perseguir otro tipo de construcciones en otras zonas de la ciudad, principalmente la costa.

Previo a la ley, indicó Villamide, el 82% de las viviendas nuevas en Montevideo eran construidas en barrios de la costa, guarismo que descendió a 30%. "Otra vez va a volver a crecer el porcentaje de la costa", sostuvo el consultor.

"Estamos retornando al modelo del que queríamos salir cuando presentamos la propuesta (de VIS) allá por 2009 y 2010", concluyó Villamide.

Impacto en el empleo por descenso de proyectos.

La contracción en la cantidad de proyectos de "vivienda promovida" ingresados ante la ANV también tendrá consecuencias negativas en el empleo, alertaron desde la Appcu, en momentos en que la construcción ha perdido miles de puestos de trabajo respecto a años anteriores. De hecho, en 2016 hubo 23.000 ocupados menos en la construcción que en 2012, de acuerdo a cifras presentadas por la consultora PwC semanas atrás. Se trata de una baja de 31%. El sector concentró el año pasado al 7% del total de ocupados en el país.

Modificaciones establecidas este año para las VIS.

En uno de los primeros Consejos de Ministros de este año, el 6 de febrero, los miembros del gabinete de Tabaré Vázquez pusieron su firma en un decreto que introducía “ajustes” al régimen de vivienda de interés social instaurado en 2011 mediante la ley N° 18.795. A través de exoneraciones fiscales para los proyectos que se construyeran bajo el paraguas de esta ley, el objetivo era que acceder a un hogar propio fuera menos un sueño y más una realidad para una cantidad mayor de uruguayos, especialmente de “sectores socio-económicos bajos, medios bajos y medios de la población”, indica el texto. En el Ministerio de Vivienda (Mvotma) creían que se debía “profundizar en el cumplimiento” de lo que buscaba la ley, y de ahí este nuevo decreto de febrero.

Los promotores privados de la construcción no recibieron a estos cambios de brazos abiertos ni mucho menos. Entre otros, los inquietaba una modificación: a las viviendas que se vendan a inversores que luego las pondrán en alquiler se les exonerará el 100% del IRAE y del IRPF durante el ejercicio en que finalice la obra y los nueve siguientes “siempre que el precio del arriendo” sea “igual o inferior” a los precios máximos que estableciera el Mvotma en acuerdo con el Ministerio de Economía. Si el precio del alquiler está por encima de esos topes, la exoneración será del 40%. A fines de marzo se conoció el reglamento que regiría de ese momento en adelante para las “viviendas promovidas” y a cuánto ascenderían los topes de los alquileres. En Montevideo -en las zonas identificadas con los códigos 01 y 03, que cubren a buena parte de la capital donde se puede hacer uso de esta ley- cuando tengan como destino el alquiler luego de una primera venta, el propietario deberá exigir un arrendamiento igual o inferior a las 3.700 unidades indexadas (UI, unos $ 12.972) si tiene un dormitorio; 4.600 UI ($ 16.127) si tiene dos; y 5.200 UI ($ 18.231) si tiene tres o cuatro. Estos precios -que se calcularon con el valor de la UI en diciembre- se ajustarán cada mes en función de cómo varíe el Índice de Costo de la Construcción (ICC), deflactado por el Índice de Precios al Consumo (IPC).

http://www.elpais.com.uy/economia/noticias/proyectos-vivienda-social-se-frenaron.html

EL OBSERVADOR - 29/06/2017 Inmuebles se abarataron para familias pero los inversores son los principales compradores

20170703

Mejora del poder de compra en UI aún sin reflejo en negocios con consumidores finales.

El mercado de venta de vivienda nueva en Montevideo viene cerrando un muy buen semestre en ventas, en particular, el segmento de Vivienda de Interés Social (VIS) –este año pasó a denominarse Vivienda Promovida (VP)– donde se percibe una tendencia hacia la concentración en grandes jugadores. Esos agentes manejan un volumen considerable de la oferta y se disputan el negocio con diversas estrategias de comercialización. En los últimas semanas hubo operadores que lanzaron, incluso, promociones con descuentos en la última edición del Cyberlunes.

Hay promotores privados que tienen hoy ofertas de apartamentos VIS de 2 dormitorios desde
US$ 88 mil en barrios como La Unión o a US$ 120 mil en la zona de Tres Cruces. Si bien un dólar planchado, un descenso de la inflación y la suba de los salarios elevó en 15% el poder de compra de inmuebles del consumidor final en Unidades Indexadas (UI) –la moneda en la que financia la mayoría de los bancos–, el grueso de los ventas (ronda el 70%) está concentrada en inversores, mientras el restante 30% queda en familias que logran cumplir el sueño de la casa propia.

Diego Chapuis, gerente comercial de la firma Altius Group –empresa que cuenta con 10 proyectos VIS entre culminados, en marcha y en etapa de lanzamiento– dijo que el semestre que está por culminar será "récord" en ventas. El ejecutivo consideró que el aumento de una oferta variada de apartamentos en distintos barrios es una de las razones que explicó este buen desempeño en la comercialización.

Otra variable de peso que también juega es la rentabilidad que ofrece el negocio inmobiliario para inversores que buscan opciones para hacer rendir su capital. Chapuis indicó que ese negocio ofrece actualmente un retorno en dólares que está entre 6% y 7% anual.

Precisamente, el director de Ventura –empresa que cuenta con siete proyectos VIS lanzados al mercado en la capital–, Fabián Kopel, comentó a El Observadorque en los últimos años ha ganado terreno el peso de los inversores frente al consumidor final a la hora concretar una venta. En ese sentido, indicó que de cada 10 apartamentos que se colocan, siete tienen como destino la inversión y otros tres van al consumidor final. Más allá de las restricciones en materia de ahorro, los precios elevados para el ingreso que perciben las familias o las elevadas tasas de financiamiento de la banca, Kopel considera que también tiene su incidencia un componente "más social" donde "no todo el mundo busca una casa propia". Explicó que en particular las parejas jóvenes prefieren convivir un tiempo y son reacios a asumir compromiso de largo plazo con un cuota hipotecaria.

Eso desemboca en que el mercado de alquileres continúe "muy demandado", en particular para las unidades a estrenar VIS que se colocan como "pan caliente", algo que reduce sensiblemente el riesgo para el inversor que apuesta a ese negocio. De hecho, Kopel indicó que hay edificios –aún sin culminar– donde tienen lista de espera de potenciales inquilinos.

Consumidor final con barreras

El consultor inmobiliario, Julio Villamide, dijo que el nicho de la vivienda social sigue batiendo récord de unidades nuevas colocadas "pero no porque el mercado esté muy demandado o esté atravesando una época de boom, sino porque la oferta no para de crecer. Con más productos, la posibilidad de venta aumenta", explicó. El experto advirtió que en términos generales se continúa percibiendo un "marco de restricciones" para el acceso de la vivienda propia para el grueso de la familias que tienen planeado llegar a ese objetivo. Dijo que eso se está reflejando en el Índice de Confianza del Consumidor que con "altibajos" hoy permanece en la zona de "moderado pesimismo".

"Con un dólar planchado a $ 28, daba para pensar que el consumidor final se mostrara más activo, algo que no está aconteciendo", reconoció Kopel de Ventura.

En ese contexto, Villamide dijo que el crédito "no termina de despegar" con usuarios finales que están comprando al contado o con financiación a corto plazo. Agregó que en terminos generales se percibe una "actitud conservadora" de la banca con casos puntuales de campañas que buscan dinamizar ese segmento, pero con fondeos que tienen un límite. Dijo que las tasas de 7% y 7,5% en UI que ofrece la plaza uruguaya son las más elevadas de la región. En el grueso de los países la tasa de interés en moneda local está entre 4% y 5% anual.

Precios bajan en UI

El precio de los inmuebles en venta en Montevideo siguió subiendo en mayo medidos en dólares por el lado de la oferta, según el relevamiento que realiza El Observador.Sin embargo, ese incremento no llega a compensar la baja del dólar y la suba de los precios al consumo a nivel local, lo que lleva a un abaratamiento del metro cuadrado medido en Unidades Indexadas (UI) y a un incremento del poder de compra en ladrillos de los hogares uruguayos. El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador subió 0,2% en mayo respecto al mes anterior, lo que llevó a acumular ocho alzas consecutivas. En la comparación interanual, el precio en dólares del metro cuadrado subió 4,1% en comparación con mayo del año pasado. Sin embargo, la baja del dólar de 8,5% en los últimos 12 meses y una inflación de 5,6% llevaron a que los precios que piden los propietarios por sus inmuebles bajaran 9,8% en UI respecto a lo que pedían en mayo del año pasado. Si se considera además el incremento del poder adquisitivo de los salarios en ese mismo período, la capacidad de compra de metros cuadrados de un salario medio aumentó 14,8% en los 12 meses finalizados en mayo.

La capacidad de los uruguayos para acceder a un inmueble propio se encuentra en niveles similares a los de agosto de 2014, pese a que los precios en dólares se encuentran 9,5% por encima de ese momento. (Producción: F. Comesaña). 

Alquilar con opción a compra

La novedosa propuesta de alquiler con opción a compra que lanzó en mayo el fideicomiso financiero Torres Nuevocentro para apartamentos a estrenar tuvo una respuesta más que satisfactoria. El vicepresidente de Cernet –el agente que coordina la venta con las inmobiliarias y realiza un seguimiento operativo del negocio–, Víctor García, informó a El Observadorya se llegó al cupo inicial previsto de 70 apartamentos y que ahora está pensando ampliarlo a 90 unidades. El plan de arrendamiento con opción a compra tiene un adicional del 20% sobre el valor de alquiler estándar de los apartamentos de las torres Nuevocentro de uno a tres dormitorios por un plazo de 4 años. Cuando se firma el contrato de alquiler, se congela el precio del apartamento por cuatro años y se depositan seis meses del arrendamiento como garantía. El depósito y los alquileres se van acumulando en unidades indexadas (UI) mes a mes y computan como ahorro. Luego que se llega a un 20% de ahorro, el fideicomiso ofrece un financiamiento por el restante 80% con una tasa del 6,5% anual en UI. 

Similitudes con la década de 1990

Para Julio Villamide, el mercado de la VIS cambió su perfil respecto al comienzo de la ley en 2012 que dio beneficios impositivos a los promotores para impulsar la construcción. Dijo que actualmente el mercado está concentrado en tres o cuatro "grandes jugadores" que concentran proyectos que superan las 100 unidades y cada vez quedan más relegadas las iniciativas de menor porte. Dijo que esto es similar a lo que ocurrió en la década de 1990 cuando la empresa Pintos Risso era un "boom" de venta y construcción y el resto de los promotores de menor porte quedaba por fuera del negocio y tenían una visión pesimista.

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LA DIARIA - 29/04/2017 El opaco mercado inmobiliario

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Desde 2004, la inversión en construcción y refacción de viviendas fue tres veces mayor que la de la planta de Botnia en Fray Bentos.

Uruguayos, argentinos, españoles y fondos de inversión transnacionales son los actores fuertes en un mercado difícil de sistematizar, mientras que el precio de los alquileres trepa por encima de la inflación.

En 2011 la Dirección Nacional de Vivienda (DNV) del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, estimaba el déficit de unidades habitacionales en unas 50.000 viviendas: más o menos, la cantidad de casas en estado de abandono que hay en el país. Se calcula que en Uruguay hay unas 200.000 casas desocupadas: casi la misma cantidad de viviendas (235.000) que estaban alquiladas hace seis años. Por entonces, los inquilinos de Montevideo destinaban 22% de sus ingresos a pagar el alquiler mensual. Desde que en 2013 se aprobó la Ley 18.795 de Acceso a la Vivienda de Interés Social, se estrenaron más de 5.000 apartamentos y quedan otros 10.000 por terminar. El gobierno de José Mujica auspició el proyecto bajo el entendido de que tantas viviendas nuevas presionarían el precio de los alquileres a la baja, además de dinamizar la industria de la construcción y otras razones.

Pero el precio (y la presión) siguen en aumento, incluso por encima de la inflación. Desde 2005 hasta 2012, el sector privado había invertido 3.310 millones de dólares en viviendas. Durante 2012, luego de aprobada la ley de vivienda social, la inversión llegó a 1.034 millones de dólares. Casi lo mismo que puso Botnia para que funcionara la pastera de Fray Bentos. Aquel año se aprobaron unos 110 proyectos en el marco de la Ley 18.795. A enero de este año habían ingresado 545 proyectos. Y aunque desde 2014 el gobierno introdujo ciertas restricciones para algunos beneficios tributarios en algunas zonas de Montevideo, la construcción siguió su camino. La exoneración fiscal establecida ronda los 20.000 dólares por unidad habitacional. Los costos de la construcción bajan (excepto la mano de obra), mientras que los de alquiler y compra suben. Parece el negocio perfecto. Y, como todo negocio, está orientado a quien lo puede pagar.

Tal vez por eso, más de 40% de lo que se había construido hasta 2013 eran torres suntuosas, hechas para la población del quintil cinco, o por lo menos para el 30% que no es propietario en esa segmentación económica que troza a la sociedad en cinco. Del millón de metros cuadrados construidos entre 2008 y 2012, 400.000 fueron para apartamentos de lujo. La rentabilidad del que invierte en ladrillos fue de 7% en los últimos tiempos y ahora es de 6% anual (un depósito a plazo fijo en Unidades Indexadas en el Banco República genera una renta de 1,25% a dos años).

Los bancos, aunque actores privados digan lo contrario, acompañaron el movimiento. Sólo en 2013 aprobaron créditos para compra por unos 4.000 millones de dólares.

Entre los constructores, los inversionistas y el gobierno primó la visión del efecto dominó. Quien compraba o alquilaba los nuevos apartamentos dejaría el anterior para alguien más, que también abandonaría su casa para que otro la rentara, y así ad infinitum. El “mercado” de los alquileres se dinamizaría, los precios de los arrendamientos de inmuebles bajarían.

Pero nada de eso aconteció. Demanda de viviendas, había: en 2011 62.000 hogares buscaban alquilar y 43.000 deseaban comprar, según la Encuesta Continua de Hogares (ECH).

Entre setiembre de 2014 y 2015 los nuevos contratos (en los que medió una garantía ANDA o de la Contaduría General de la Nación) tuvieron una variación de 13,26%, que se sumaba a un aumento de 12,11% entre 2013 y 2014. En 2006 el promedio de ingresos que un hogar destinaba a los alquileres era 18%, y en setiembre de 2015, 22%. Además, en 2006 el precio promedio de la compra de viviendas era de 60.397 dólares, y en 2014 llegó a 102.016 dólares.

Alquileres caros y baratos

Nadie sabe qué pasa. Faltan indicadores, dicen en la DNV y en la academia. Los constructores, en cambio, tienen sus respuestas, como si fueran un think tank. “Conozco inquilinos que me dicen: los alquileres están carísimos. Y conozco propietarios diciendo: los alquileres están muy bajos para lo que pagan de contribución, lo que les salió el apartamento, etcétera. Necesitarían cobrar 24.000 pesos, pero el precio del mercado es 20.000”, confía Julio Villamide, fundador y ex presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, asesor de constructores y políticos, analista de riesgo financiero del banco Santander y director de la revista Propiedades. Las gráficas del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran que desde 2004 la construcción se aceleró después de una caída estrepitosa. Villamide registró un clic de inversiones entre 2002 y 2004: “Vieron que durante la crisis los alquileres bajaron a la mitad. Se fueron 80.000 uruguayos al exterior, muchos dejaron sus viviendas en alquiler. Cayó mucho la demanda y aumentó la oferta. Alguna gente que tenía vivienda en venta, como le pagaban muy por debajo de sus expectativas, alquiló por algunos años. Entonces aumentó la oferta y eso hizo que los precios cayeran. A partir de ese momento, por primera vez en 120 años el tamaño del mercado de alquileres empezó a crecer y no paró hasta ahora”. Según el consultor, los inversores son pequeños terratenientes urbanos, con uno, dos, tres inmuebles, y rara vez llegan a las diez propiedades. Pero también hay un puñado de grupos españoles inversores y unos cuantos argentinos: “Tuvimos millones y millones de dólares de compradores de clase media argentina con el objetivo de volcarlos al alquiler, atraídos por la exoneración de impuestos”, explicó Villamide. Salvador Schelotto, ex decano de la Facultad de Arquitectura (Udelar) y actual director de la DNV, piensa que hay nuevos actores en la construcción de vivienda: “Hubo períodos importantes de inversión privada y pública desde 2010, cuando se registró una conjunción de factores locales, regionales y globales de inversión privada, un incremento en Montevideo y otros lugares del país. Entonces aparecieron nuevos actores. Son empresas vinculadas a fondos de inversión que no son tradicionales en el mercado local. Y que desarrollaron proyectos importantes”. Villamide confirmó a la diaria que un grupo de inversionistas está esperando la autorización del Banco Central para comenzar a operar con 80 millones de dólares, que destinarán a la compra de viviendas. Está conformado por inversionistas locales, un fondo de pensiones en Estados Unidos y Administradoras de Ahorro de Fondo Previsional (AFAP) uruguayas. Hay varios grupos inversores que se jactan de tener unas cuantas viviendas disponibles hoy y otras a futuro para atraer más dinero uruguayo y del extranjero. Ante la duda, alcanza con googlear “real state Uruguay”.

Difícil saber

Schelotto dice que se esperaba que los precios de los inmuebles bajaran, pero eso no ocurrió. Lamentándose, se excusa de dar más detalles: “No puedo hacer una valoración ajustada sobre bases de información procesada, porque en Uruguay esa información todavía es bastante precaria”. ¿Y por qué no bajaron los alquileres? “Esto no es un think tank ni tenemos un equipo para monitorear el mercado”, dice. Por razones similares, afirma carecer de elementos para determinar si existe sobrestock en algunas zonas de Montevideo. Para Pampillón, el inmobiliario “sigue siendo un mercado opaco”. “En general el conocimiento ha estado muy lejos del usuario común, incluso desde la academia, en la que venimos haciendo esfuerzos muy tímidos por tratar de generar una mirada analítica de las dinámicas de los mercados habitacionales, y en particular de los alquileres, sin el sesgo de un actor o el otro. Pero todavía los conocimientos están muy asociados a los intereses de los actores en juego”, explicó.

Un activo a la vista

Andrés Pampillón es docente e investigador de la Unidad de Vivienda de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo (Udelar). Hace 13 años fue expulsado de Punta Carretas, durante el frenesí inmobiliario hijo del shopping que antes había sido cárcel. Terminó “clavado en un médano de Neptunia” con su familia. “El caso de la vivienda es el clásico depósito a la vista: cuanto mejor vista, más se valoriza el depósito”, opina. “Aquellos inversionistas que compraron vivienda bajo los beneficios de la ley de vivienda social la están volcando al mercado de alquileres. En Palermo, Parque Rodó, Cordón, Tres Cruces, están apareciendo un stock y una oferta mayores, pero no se releja en una baja de los precios. Tal vez sea muy temprano para ver si el stock genera una caída en los precios”, señala. “Siempre que hay ruidos o incertidumbres en el sistema financiero, la inversión busca refugios más seguros. Históricamente en el mundo, y en Uruguay más que nada, la inversión inmobiliaria siempre fue un resguardo ante crisis o devaluación. Miro un ediicio semivacío en la rambla y me pregunto: ¿las viviendas vacías son conceptualmente viviendas, o son un activo financiero? No es lo mismo una vivienda que una cuenta bancaria con ventanas”, opina Pampillón. “Los indicadores de actividad muestran que en un contexto de crecimiento económico de los hogares y donde se agrega más stock, el alquiler promedio en relación al ingreso promedio ha ido creciendo paulatinamente. Los costos y los márgenes de ganancia son los factores que deciden las inversiones en materia habitacional, y terminan diseñando una ciudad. No se dirime en asamblea ni en el Parlamento, son grupos económicos, dentro de la mayor legitimidad que tienen en el sistema, los que deciden dónde se invierte”, dice el investigador. Son muchos los asuntos que hacen que el alquiler tenga el peso que tiene. Uno es que el precio de un alquiler medio es prácticamente la cuota para comprar una propiedad. Otro es que una buena parte de los inquilinos quiere vivir más o menos en los mismos barrios. Sin embargo, dos terceras partes del stock no está terminado. La principal medida del gobierno para bajar los alquileres no tuvo los resultados esperados, y no parece que haya otras acciones a la vista. Mientras tanto, los precios siguen en alza, por lo menos hasta que el INE diga lo contrario. Pero antes de que los pocos indicadores existentes expresen algo positivo, debería ser el bolsillo del inquilino el que transmita la sensación de alivio. Pero de eso, todavía, ni noticias.

Vicios ocultos

La Liga de Defensa del Consumidor se fundó hace 34 años, cuando no había otra ley que el Código Civil para reclamar sobre un bien o servicio. Hoy, una de cada diez llamadas que reciben es por temas de alquileres. Entre las consultas figuran las humedades, que, según la ECH, están presentes en tres de cada diez techos uruguayos. Los teléfonos suenan para saber a quién le corresponde hacerse cargo del arreglo, algo que regulan los contratos muchas veces y, otras, algunas vaguedades legales. Las casas tienen lo que se denomina “vicios ocultos”. “Hasta que no usás un zapato no te das cuenta de si está bien. La gente alquila un apartamento y se encuentra con cosas de las que no tenía manera de darse cuenta antes. Los ciudadanos corrientes no somos más que especialistas en generalidades. Esos vicios ocultos aparecen en determinado momento y son causas bastante frecuentes de consulta”, dice Edgardo Martínez Zimariof, director de la Liga. Es difícil zafar de esos vicios ocultos. 19% de las residencias en Montevideo tienen goteras en los techos; 20%, muros agrietados, puertas y ventanas en mal estado; 27% sufrió caída de revoque en paredes o techos, y una de cada diez casas tiene grietas en el piso, según el INE.

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DEL CONSTRUCTOR - 24/02/2017 “Las perspectivas para este año son mejores, aunque no nos imaginamos un año exuberante”

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En entrevista con Del Constructor, el experto inmobiliario Julio Villamide realizó un balance sobre lo ocurrido en el sector durante el 2016 y cuáles son las expectativas, teniendo en cuenta la región y la leve reactivación económica en Uruguay para este año. En este sentido, se mostró cauto al señalar que si bien el 2017 será mejor que el año pasado “no será un gran año”, porque aún persisten los problemas en la industria inmobiliaria. De hecho, afirmó que a los costos altos de construcción se le suma una tasa de interés en créditos hipotecarios muy alta. “Es la más alta del Cono Sur, que no se condice con el riesgo país. El riesgo país de Uruguay es el segundo más bajo de la región, pero la tasa de interés no se alinea con esa realidad”, subrayó el experto inmobiliario.

 ¿Cómo ha sido el 2016 para el sector inmobiliario?

Bastante irregular. Comenzó muy mal en el primer semestre del 2016 y en el último tramo del 2015. Como que se concentró en ese período el peor momento. Por ejemplo, las compras ventas registradas en Montevideo en el primer semestre 2016 fueron las más bajas desde el 2004.  O sea, el peor semestre en doce años.  En el segundo semestre, sobre todo en el tercer trimestre del 2016, las cosas comenzaron a cambiar. Hubo una reactivación fuerte de unidades nuevas. De hecho, se batió el record de venta de unidades nuevas de este siglo, desde la crisis en adelante, fundamentalmente por las viviendas promovidas por la ley 18.795. Ellas fueron las grandes protagonistas. Las expectativas con este cierre del 2016 mejor, con la buena temporada turística que hemos tenido y que impacta bien en el invierno siguiente, ya que parte de ese dinero se recicla en mejoras, compras y cambios de propiedades en el Este o acá en Montevideo, hacen pensar que las perspectivas para el 2017 son mejores, pero sin imaginarnos un año exuberante, ni nada que se parezca. Pero la economía va a crecer más, los dos vecinos van a dejar de tirarnos para abajo como lo han venido haciendo, particularmente en el 2016, con recesión en Argentina y Brasil. En Argentina ya se perciben cambios, y probablemente la economía comience a crecer en el 2017. En Brasil las cosas están un poco más complicadas,  pero se espera que por lo menos deje de caer.

¿Entonces se espera un 2017 mejor que el 2016?

Sí, pero no será un gran año, porque parte de los problemas que tiene la industria inmobiliaria en general lo vaa seguir teniendo. Tenemos costos constructivos muy altos y eso con el nuevo convenio se va a consolidar en una suba en términos reales en los salarios que tiene un impacto sobre el costo final. Tenemos una tasa de interés en créditos hipotecarios muy alta, la más alta del Cono Sur que no se condice con el riesgo país. El riesgo país de Uruguay es el segundo más bajo de la región, pero la tasa de interés no se alinea con esa realidad.

¿Pero que cambió en el escenario? Porque Uruguay tuvo un boom de la construcción y sin embargo los costos altos ya existían.

La actividad inmobiliaria está muy vinculada con un indicador que nosotros no relevamos, pero sí lo hace, por ejemplo, la Universidad Católica y que es el optimismo de los consumidores.  Y justamente en el último tramo del 2015 y en el primer semestre del 2016, el optimismo de los consumidores estuvo casi alcanzando el nivel del 2002 y muy por debajo del 2009 que fue otro año difícil.

Pero el 2002 fue un año muy crítico…

Claro, y ese optimismo de los consumidores impacta en la compra de bienes durables. La gente compra menos autos, menos propiedades y toma menos créditos a largo plazo. Esto sucede por la incertidumbre laboral porque subió la tasa de desempleo. Y no es casualidad que esecontexto de descenso en el nivel de actividad coincidió con los niveles más bajo de optimismo de los consumidores. En el segundo semestre del 2016 el optimismo de los consumidores empezó a subir, producto de que bajó un poco la tasa de desempleo y de que la economía mostró en el tercer trimestre señales de que volvió  acrecer en el 2016.  Lo cierto es que los analistas esperaban que el año pasado fuera el primer año de recesión desde el 2002 y sin embargo, pese a que el crecimiento se situó entre el 0.5% y 1%, completamos 14 años de crecimiento consecutivo. Seguramente hay que irse al siglo XIX para encontrar un período tan largo de expansión económica sin interrupciones. En el 90 crecimos pero por la crisis del tequila en el 94, en el año 95 tuvimos recesión en el país. Creo entonces que esas buenas señales vienen acompañadas de buenos indicadores, más allá que algunos de ellos, como en el caso de la actividad industrial, aún no se recupere porque el sector de la construcción tiene mucho peso, y seguramente se va recuperar a partir del segundo semestre del 2017 con la obra pública.

Y alguna mega obra, como sería, en caso de concretarse, la nueva planta de UPM.

Claro, eso tendría un impacto muy fuerte.

¿Y cómo impacta una obra de gran porte como esta en el mercado inmobiliario?

Impacta por la vía de succionar obreros calificados.  Hay que pensar que cuando Montes del Plata se implantó nosotros teníamos unos cincuenta, sesenta mil obreros ocupados en todo el país y en todas las actividades de la construcción y relacionados con Montes del Plata había unos siete mil trabajadores. Es decir que más del 10% de esa masa de trabajadores provenía de ese emprendimiento. Obviamente que después de instalada, eso trabajadores calificados se van del mercado y de eso es de lo que se quejan los constructores. De que los que los sustituyen no tienen calificación o espíritu de trabajo.

La impronta de la región

 Al comienzo de la entrevista, usted hablaba del contexto de la región, y se refería a Argentina y Brasil. ¿Cuánto impacta en Uruguay los dos países vecinos?

Por primera vez en las últimas décadas Uruguay dejó de moverse en el promedio lineal de los dos países. Es decir, si antes Brasil crecía un 2 y Argentina un 4, Uruguay crecía un 3, y si Brasil bajaba un 2 y Argentina un 8, nosotros estábamos en el medio, pero en recesión. En el 2016 se dio un hecho inédito. Los dos países tuvieron recesión y Uruguay igual creció. Eso habla de un desacople importantede las economías regionales por la vía del crecimiento de las exportaciones hacia países extrarregionales. Uruguay ha consolidado una relación fundamentalmente con China y también con Rusia y la Comunidad Europea, que le permite que el peso de las exportaciones a Brasil y Argentina haya bajado considerablemente en los últimos 10 años. Eso nos permitemonitorear la crisis de una manera mejor. Pero además, los sucesivos equipos económicos, han hecho cosas que ha sido alabada incluso por la oposición, como el manejo de la deuda pública en los momentos apropiados. Por supuesto que también hemos hecho cosas mal. A mí me hubiera gustado llegar a esta situación con un déficit fiscal que fuera la mitad del actual y con una inflación que fuera la mitad de la actual y de esa manera Uruguay estaría muy cómodo para esta situación. El haber llegado tan comprometidos con déficit alto y una inflación alta, restringe muchísimo los márgenes de maniobra del equipo económico. Pero en general, la respuesta es que Uruguay depende hoy menos, salvo en el turismo, de los dos grandes vecinos.  

¿Y cómo nos impacta Paraguay, que ha tenido unmercado en expansión tanto a nivel de la construcción como inmobiliario?    

Paraguay claramente es uno de los países que más ha estado creciendo en el Cono Sur, que tiene muchos problemas políticos y estructurales, pero que tiene también una potencialidad de crecimiento enorme. En dos o tres años alcanzó, por ejemplo, la producción de carne de Uruguay. Y en algunos años seguramente estará por arriba. No tanto en precios, porque la carne uruguaya es de mayor calidad. Lo que le digo a la gente que se interesa en el mercado inmobiliario de Paraguay es que es un mercado perfecto a la hora de que un inversor uruguayo va a construir porque tiene salarios muy baratos, los costos andan en el entorno de la mitad en comparación con Uruguay, producto de los salarios bajos y de medidas de seguridad laboral prácticamente inexistentes. Ese es, entre comillas, el mundo ideal de producción de bajo costos. Ahora, cuando el inversor sale a vender tiene el mismo problema. Es decir, gana poco. No es que los obreros de la construcción ganan poco y el resto del país tiene salarios altísimos. El resto del país también gana poco. Se puede salir a vender el metro cuadrado a 800 o mil dólares, que son precios inalcanzables por los costos en Uruguay, pero a ellos les resulta caro por sus salarios bajos.  Entonces creo que Paraguay es un diamante en bruto, que con una buena conducción y bajando los terribles niveles de corrupción, tiene una potencialidad enorme, además de mucha afinidad con Uruguay y muchas posibilidades de complementación, no solamente en la salida de la hidrovía a través de la salida a Palmira y el puerto de Montevideo, que fueron los clientes paraguayos que nos permitieron pasar el mal momento de aquella prohibición de Cristina Kirchner de utilizar puertos uruguayos. Hoy tenemos ese problema de que estamos empezando a recuperar los clientes argentinos y los clientes paraguayos siguen utilizando el puerto uruguayo, por lo que estamos necesitando ampliarlo constantemente. Pero más allá de eso, y con un gobierno razonable en Argentina y Paraguay, deberíamos tener instancias de complementación y de actividad. 

¿Hay muchas empresas uruguayas invirtiendo en Paraguay?

Ya hay más de cien empresas uruguayas en Paraguay de acuerdo al relevamiento de la embajada uruguaya en Asunción. Muchas de ellas son del sector agropecuario pero también hay muchas del sector de la construcción. Pero Paraguay es un país con problemas, no es Chile que es un país ordenado, que funciona dentro de la normalidad. 

 Consecuencias de los topes

Vuelvo a Uruguay. Hace un tiempo hablamos con usted del stock de viviendas en la franja costera. El incentivo a la construcción de viviendas sociales, entre otras cosas, trató de balancear ese superávit con el déficit de viviendas en otras zonas de Montevideo.  ¿Cómo es la situación en estos momentos?

Esa situación ha mejorado sensiblemente. Antes de la aprobación de la ley en el 2011, llegamos a tener un 80%, 90% de la producción de viviendas de propiedad horizontal en la costa contra apenas un 20% en la demanda, y eso generaba un sobre stock que iba creciendo cada año. A partir de la ley, la relación se ha invertido.  Aquellos que tenían el 70%, 80%, 90%, hoy tienen el 30%, el decir que el 30% de la viviendas que se construyen son en la costa, y el 70% restante se está construyendo en el resto de la ciudad, donde no se construía hace más de medio siglo. Entonces, como se está construyendo menos en la costa, y se ha seguido vendiendo, el stock dejó de subir, entró en una meseta y en los últimos semestres ha ido bajando. Esto significa que la situación es mucho más normal. Creo que ese es uno de los aspectos positivos de la ley, porque también hay otros como la revitalización de zonas que estaban totalmente perimidas. Dentro de los aspectos negativos está que aún esperamos ese decreto de la baja de los topes que nos habían prometido que iba a entrar en vigencia el 1 de enero. El Ministerio de Vivienda se comprometió públicamente a que iba a entrar en vigencia ese día, pero no pasó así. Nos consta que hubo resistencia por parte del Ministerio de Vivienda que no quiere ampliar los topes o ampliar los beneficios. Y por otro lado está el Ministerio de Economía que quiere más inversiones, más ocupación y mano de obra, para tratar que la economía se recomponga lo más rápidamente posible.

Yo creo que en esa puja el tema es más ideológico que económico, pero es lamentable porque hay tres mil o cuatro mil obreros que se quedaron sin trabajo por el tema del tope en Montevideo. Nosotros les advertimos, antes de que pusieron los topes que, de hacerlo, las inversiones iban a caer a la mitad. Y esto fue lo que sucedió.

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24/04/2017 - EL PAÍS - ¿Por qué es tan caro alquilar?

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La demanda de alquileres creció tanto, que luego de un siglo el mercado se expandió. Inversores, ahorristas y empresas que dan garantías compiten por las ganancias. El gobierno aprobó una ley que estimuló el alza de la oferta, pero los precios no bajaron. Luego de 30 años, la discusión de si es necesario topear las rentas vuelve a estar sobre la mesa.

Alquilar no es una mala palabra, ¿o sí? Durante los últimos 10 años el sueño de la casa propia viene jugando una pulseada con los contratos de arrendamiento, pero aunque la capacidad de ahorro de los hogares se incrementó, el alto costo de los préstamos inmobiliarios y un cambio en las expectativas de quienes empiezan a buscar vivienda favorecen la opción de alquilar. La demanda es tan grande que por primera vez en un siglo el mercado de los alquileres creció. La mayoría de los jóvenes son potenciales inquilinos y cientos de empresarios y ahorristas vieron los beneficios de invertir en ladrillos, un negocio tan rentable como comprar bonos norteamericanos.

Estimulados por la ley 18.795, de 2011, que ofrece exoneraciones fiscales a quienes construyen viviendas de interés social en ciertas zonas de la capital, los inversores extranjeros y locales llegaron de a decenas para cubrir la necesidad de techos. Se calcula que estas construcciones representan una inversión privada de entre 7.000 y 8.000 millones de dólares. Hasta la fecha, se sumaron 15.000 viviendas promovidas y casi 500 proyectos. A su vez, según Juan Manuel Sienra, gerente de ventas de la inmobiliaria ACSA, el dinamismo del sector estimula a pequeños inversores que por primera vez vuelcan sus ahorros en la compra de propiedades destinadas a la renta. En el último año, la oferta creció 39%.

La lógica liberal pronostica que un aumento de la oferta debería alcanzar para estabilizar y disminuir los precios. El gobierno confió en que esta ley provocaría una disminución del 20% de los costos de alquiler (y de los precios de venta) pero, por distintas razones, no sucedió. O al menos no con la rapidez esperada. Por eso, primero en 2014, y luego a comienzos de 2017, el Ministerio de Vivienda modificó las reglas y fijó topes de precios a cambio de la exoneración.

Tal y como está el panorama, ahora hay más personas queriendo alquilar, hay más inmuebles y sigue siendo igual de difícil pagar para vivir en ellos. Según el diputado oficialista Gerardo Núñez, unos 30.000 hogares destinan el 50% de su ingreso al alquiler. El director nacional de Vivienda, el arquitecto Salvador Schelotto, confirma que el ideal es que este gasto ronde entre el 25 y el 30%.

La balanza.

Alejandro Alcuri, vicepresidente de la Asociación de Inmobiliarias del Uruguay, dueño de una inmobiliaria y propietario de varios apartamentos que se rentan, asegura que "un alquiler es un negocio, un inquilino es un cliente y el apartamento una mercadería". El precio de los alquileres no le parece abusivo, "porque si lo fuera nadie estaría dispuesto a pagarlo": así de simple. Según su punto de vista, para tener al cliente contento hay que fijar un precio acorde al valor del mercado. La prueba está a la vista, dice, porque un inmueble bien tasado consigue inquilino en un máximo de dos semanas: así de rápido.

Mejor aún es que cada mes pague feliz. Por eso Alcuri cree que es importante el buen trato que el operador inmobiliario debe brindarle al inquilino. "Yo tengo que ser como el dueño del bar, que lo atiende en el mostrador y le limpia la mesa", dice. Sin embargo, la mayoría de quienes alquilan tienen la sensación de estar pagando una cuenta injusta, en la que el propietario cobra más porque nadie lo detiene. Alcuri advierte que "un alquiler que pretende cobrar más de lo que vale no se alquila y al dueño no le quedará otra que bajar el precio".

Su colega, Wilder Ananikian, opina que ya que toda la oferta que surge es absorbida por la demanda, la mejor manera de reducir los precios sería bajando el costo de los gastos comunes: "Y no van a bajar, porque el 70% del gasto corresponde al personal, que está laudado, y al precio del combustible que se usa para calefacción". Sienra, de ACSA, explica que las viviendas de interés social que entran al mercado suelen apostar a un precio de alquiler alto y gastos comunes económicos, como forma de equilibrar la balanza.

El 25% de los montevideanos y el 18% de los uruguayos alquilan. Entre las causas del aumento de la demanda, los operadores inmobiliarios enumeran que los jóvenes se independizan más temprano, que las familias se achicaron porque postergan la paternidad, que las parejas se rompen con mayor frecuencia y que hay mucha más gente queriendo vivir sola. El nuevo inquilino prefiere apartamentos chicos (el 65% busca monoambiente o de un dormitorio) y contratos de un año. Su prioridad es la movilidad, una decisión que para Julio Villamide, asesor de los cuatro partidos políticos y fundador de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, está más ligada a una ansiada sensación de libertad que a una incapacidad de pago.

Según un informe que realizó el portal InfoCasas, los llamados "millennials" (jóvenes nacidos a partir de 1984) prefieren viajar y educarse en el exterior que comprometerse con cuotas de pago que se prolonguen en el tiempo: la misma independencia que se busca en lo laboral se trasladó a la vivienda. Pero también se aclara que sus salarios son inferiores a los que cobraban sus padres a la misma edad. El 50% de estos inquilinos pretende alquilar por un precio inferior a $ 15.000 (incluyendo gastos comunes), una cifra que, según los precios actualizados en los barrios más solicitados (Pocitos, Punta Carretas, Malvín, Cordón, Centro, Parque Rodó), solo les permitirá acceder a un monoambiente.

Es que las noticias que llegan desde el mercado de alquileres son contradictorias para el bolsillo del inquilino. El Observador informó recientemente que, según datos que procesó Mercado Libre, en 2016, por primera vez en 11 años, el reajuste de los alquileres estuvo por debajo de la evolución de los salarios: mientras el salario nominal aumentó 11,7%, los alquileres crecieron 8,8%. Además, Pocitos, Punta Carretas, Cordón y Centro mantuvieron su evolución por debajo de la inflación acumulada. Estas son buenas noticias. Sin embargo, la consultora Valora comparó precios y asegura que en los últimos dos años los alquileres en Cordón subieron 11% (un apartamento de uno o dos dormitorios ronda los $ 18.830), en Pocitos 12% ($ 23.750) y en el Centro 20% ($18.000). La mayoría de las viviendas promovidas por la ley se ubican en Cordón, Palermo, Barrio Sur, Centro y Prado.

Contra el viento.

Julio Villamide bromea con que su trabajo es como un sacerdocio porque lleva más de 40 años convenciendo a los políticos sobre las virtudes de la libre contratación inmobiliaria, es decir, la no intromisión del Estado en la fijación de precios y contratos. A sus ojos, cuando lo hizo "fue terrible".

Hasta 1974 la regulación estaba establecida por ley. Entre otras cosas, topeaba el precio de los alquileres y hacía extremadamente difícil concretar un desalojo. La última ley de alquileres se votó en octubre de 1985, una fecha que le quedó grabada a fuego porque luego de que prometiera una garantía de 20 años de libre contratación (lo que estimuló que nuevos inversores ingresaran al mercado asegurándose una tasa de rentabilidad por determinado tiempo), el Gobierno dio marcha atrás y pidió que por un año se congelaran precios y desalojos. La respuesta de un tercio de los propietarios fue retirarse. Lo recuerda así: "No había propiedades para alquilar y lo poco que había duplicó y triplicó los precios. Aquellos afortunados con padres que tenían una casa en Ciudad de la Costa se mudaron para allá, lo que la hizo crecer tanto. Los más vulnerables empezaron a formar asentamientos irregulares, que se multiplicaron. Al final, en vez de ayudar a los inquilinos, los perjudicaron, y mejoraron las ganancias de los propietarios, cuya rentabilidad subió 67%".

Un día a comienzos de 2011, Villamide llegó temprano a un asado organizado por la Asociación de Promotores Privados de la Construcción. Allí, solo, estaba José Mujica. Se acercó y charló durante una hora acerca del proyecto que derivaría en la ley de Vivienda de Interés Social. Mujica le dijo que una metáfora escrita en el informe le había gustado: Villamide había puesto que aunque nos resistamos al viento, tapiemos ventanas y nos ocultemos, él siempre se las arregla para entrar. El viento es el mercado. "Le dije que el gobierno no podía contener al mercado pero sí usar su fuerza a su favor. En ese momento había cientos de inversionistas argentinos comprando propiedades en Punta Carretas, entonces, ¿por qué no fomentar la inversión en ladrillos para así aumentar la oferta de viviendas?". Para su sorpresa, el MPP apoyó el proyecto, que en 2011 se aprobó por unanimidad.

Cada 1% de aumento de la demanda implica mil millones de dólares de inversión en oferta, dice Villamide. Este proyecto le propuso al Gobierno hacerse cargo de la construcción de viviendas para la clase media que décadas atrás construía el Banco Hipotecario, a cambio de la exoneración de impuestos. Como consecuencia se volverían a poblar zonas de Montevideo (aprovechando los servicios existentes, "que podrían satisfacer a una población de seis millones de habitantes"), y el aumento de la oferta generaría una disminución de los precios de alquiler y de compra. En el tiempo transcurrido el monto de impuestos exonerados asciende a 840 millones de dólares. De acuerdo a un relevamiento que registró la Asociación de Promotores, la inversión se justifica porque los precios bajaron gradualmente, hasta medir un retroceso de 2,2% en el último año. "Era una ley pensada para 20 años", se lamenta este asesor.

El Gobierno, al no ver los efectos de disminución esperados, primero topeó el precio para el 25% de las propiedades (en 2014) y luego, en febrero, lo extendió al 100%. A partir de ahora las viviendas promovidas por esta ley deberán arrendarse a un costo que varía entre $ 12.972 (un dormitorio) y $ 18.231 (tres o cuatro). Quienes se oponen, argumentan que están 20% por debajo del valor de mercado.

Los operadores inmobiliarios consultados para esta nota coinciden en que es una mala idea, porque los inversores perderán ganancias (estimadas en un 20%), los propietarios verán disminuir su rentabilidad (que variaba entre un 5 y 10%) y los inquilinos tendrán menos oferta, lo que, a corto plazo, hará que vuelvan a subir los precios.

El porvenir.

Según las reglas del libre mercado el alquiler es "un negocio perfecto", porque está regido únicamente por la oferta y la demanda. La expansión es tal, que cada vez más quieren llevarse su parte, como las empresas que dan garantías, que se multiplican y compiten ferozmente entre sí. El diputado Gerardo Núñez cree que otra muestra de cómo ha crecido la brecha que distancia el salario líquido del costo del metro cuadrado, es la proliferación de los contratos compartidos. Todas las empresas aceptan hasta tres recibos de sueldo para cumplir con el requisito de que entre el 30 y 40% del sueldo cubra el alquiler: en varios casos un solo sueldo no basta.

Núñez nació en 1985, así que no conoce cómo fue el Uruguay de los alquileres topeados. Pero lleva varios años pagando una renta y otros tantos escuchando barrio por barrio quejas sobre la imposibilidad de acceder a una vivienda sin la incertidumbre de llegar a fin de mes. Por eso en septiembre pasado presentó un proyecto de ley que propone regular nuevamente el mercado. Según su propuesta, el costo del alquiler no debería superar el 4% del valor catastral de la propiedad (cifra que está dispuesto a negociar), es decir, si la propiedad vale US$ 100.000 la renta debería costar un máximo de $ 12.000. También prevé un sistema de multas para los propietarios de casas abandonadas, que a su modo de ver podrían ser un método de especulación, porque al mantenerlas fuera del mercado la oferta se estabiliza y continúan los precios altos.

Algunos operadores dicen que el Gobierno no va a cometer el mismo error que tuvo malas consecuencias en el pasado, y recuerdan su compromiso de mantener la libre contratación hasta 2034. Otros reconocen las buenas intenciones de la iniciativa, pero creen que la única solución es seguir estimulando la oferta y esperar que la famosa mano invisible acomode la ecuación. Núñez tiene la esperanza de que su idea prospere y es optimista debido a la alta difusión mediática que consiguió el proyecto y al interés que viene manifestando el Gobierno para resolver el viejo problema de la vivienda, por ejemplo, con la reciente modificación de la ley. Mientras tanto, los inquilinos siguen en una batalla contra el tiempo para encontrar un espacio accesible que puedan convertir en un hogar, antes de que otro se lo saque de las manos.

Inmobiliarias quieren una ley que las regule.

Alejandro Alcuri, vicepresidente de la Asociación de Inmobiliarias del Uruguay, explica que la principal razón que los llevó a agruparse en 2009 fue la necesidad de generar una ley que los regule. Aún no existe un registro de inmobiliarias habilitadas, ni un colegio que las contabilice, ni un estudio requerido para ejercer. Todos estos son escenarios que les gustaría cambiar. Unos años atrás surgió un proyecto "pero lo frenamos porque era una barbaridad", asegura. "El propósito no es limitar la cantidad de inmobiliarias, es profesionalizar a los corredores inmobiliarios para que podamos competir con las mismas reglas", agrega. Según dice, en la actualidad hay varias personas que hacen negocios sin facturar, lo que les permite bajar los honorarios y evadir impuestos.

Los inquilinos se endeudan cada vez menos.

Según los registros de ANDA, solo el 6% de los inquilinos mantiene una deuda con los propietarios, mientras que la tasa de desalojos bajó a un porcentaje casi nulo: 1%.

El operador inmobiliario Wilder Ananikian sostiene que el inquilino cuida más que nunca el crédito, y que en la totalidad del mercado los desalojos no superan el 2%.

"Lo más importante es instalar la discusión".

El proyecto que el diputado frenteamplista Gerardo Núñez presentó en el Parlamento el año pasado, motivó que la bancada oficialista conformara una comisión en la Cámara de Diputados para analizar todas las iniciativas vinculadas a la vivienda. La prioridad la tienen los inmuebles abandonados, problemática que se busca resolver desde la Intendencia de Montevideo (que creó el programa piloto "Fincas abandonadas") y que el proyecto de Núñez abarca, proponiendo un sistema de multas para aquellos propietarios que tengan sus casas en desuso. Se estima que hay 50.000 inmuebles en este estado, algunos de los cuales están habitados de forma irregular, mientras que el número de hogares ocupados se duplicó respecto al año pasado (son 15.100 viviendas), un número que podría estar relacionado al alto costo de los alquileres.

El segundo eje del trabajo de la comisión será evaluar la propuesta de volver a poner un tope a los alquileres, como se establecía por ley hasta 1974. Núñez propone que el valor de la renta no supere el 4% del precio catastral del inmueble, "cifra que surgió de un muestreo general del índice medio salarial y el precio de los alquileres". Los otros puntos que estudia la comisión (y que no forman parte de su planteo) tienen que ver con la tasa de interés de los préstamos y subsidios que se otorgan a las cooperativas de vivienda.

Núñez incluye también una reformulación del acceso a las garantías de alquiler, sugiriendo que la Contaduría General de la Nación amplíe su cartera de clientes, puesto que es la que cobra comisiones más bajas al no exigir una cuota social como ANDA y Fideciu.

Con respecto a la reciente modificación de la ley 18.795 que estipula topes para la totalidad de las viviendas de interés social, opina: "Toda intervención del Estado en áreas de la economía que son sensibles en la vida de las personas es fundamental. Yo creo que es positivo que los topes vuelvan al mercado. Luego, cuál es el porcentaje se puede conversar, pero lo más importante es que tenemos que instalar esta discusión".

MÁS FLEXIBILIDAD Y MEJORES BENEFICIOS.

También explotó el mercado de las garantías de alquiler.

Debido al aumento de la demanda de alquileres, la competencia entre empresas que dan garantías creció. Los beneficios que ofrecen para sacarle una parte del mercado a su competidor van desde una variación de los porcentajes de comisiones, hasta una mayor rapidez en el tiempo de aprobación de solicitudes y un adelanto de la fecha habitual de cobro para los propietarios.

Los líderes del mercado son la Contaduría General de la Nación (CGN) y ANDA. La primera solía ser exclusiva para empleados públicos y jubilados, pero en los últimos años amplió su número de clientes incorporando a los inquilinos que tramitaron garantías a través de la Agencia Nacional de Vivienda, en especial jóvenes de hasta 29 años. La garantía de la CGN es la más conveniente, porque le cobra una comisión del 3% tanto al inquilino como al propietario y no tiene cuota de afiliación como ANDA o Fideciu. Los testimonios indican que la única contrariedad que presenta es una demora considerable para conseguir hora, que suele rondar las tres semanas.

ANDA tiene 37.800 contratos vigentes. En 2016 otorgó 17.200 garantías, un número que crece año a año. Al inquilino le cobra una comisión del 3%, a la que se suma una cuota social de $ 578. El propietario no tiene necesidad de hacerse socio, por lo tanto no debe pagar la cuota; únicamente paga la comisión del 3%. Además, la empresa se hace cargo del costo de los trámites judiciales en caso de endeudamiento o desalojo (igual que el resto de las empresas).

Según la presidenta de la asociación, Elisa Facio, los requisitos para acceder a una garantía se flexibilizaron, por ejemplo a través de la descentralización del servicio (al que se puede acceder mediante sucursales en el interior). "También extendimos la garantía a trabajadores independientes y le permitimos al inquilino presentar otros dos recibos de sueldo que apoyen su ingreso para alcanzar el requisito de cubrir el 40% del costo del alquiler" (al igual que la competencia). El tiempo de trámite es de 48 horas, aunque se permite un máximo de cinco días. Además, ofrece una cartelera de propiedades y la posibilidad de firmar el contrato de arrendamiento en su oficina, sin que medie inmobiliaria, es decir, ahorrándoles ese costo a las dos partes. Esto es considerado competencia por varios operadores. Como una respuesta al protagonismo de ANDA (y su discreto rol de competidor), la Cámara Inmobiliaria Uruguaya lanzó una garantía exclusiva para sus asociados. Se llama Fideciu y aprueba la solicitud en un máximo de 48 horas. Para acceder hay que hacerse socio de la Cooperativa Magisterial, que ya cuenta con 35.000 miembros, por un costo de $ 300 mensuales. Compite ofreciendo una comisión del 2,5% a los propietarios y, como atractivos adicionales, ajusta el valor de los materiales dañados por el inquilino según la variación del IPC y fija como fecha de cobro el día 5 de cada mes, "en lugar del 14 o 15 que propone ANDA".

Otros actores que quieren seducir a los propietarios son las aseguradoras que ofrecen una póliza de garantía, como Porto y SURA. Porto propone un seguro que debe tramitar el inquilino pero asegura al propietario. A diferencia del resto de las ofertas, esta es la única que no le descuenta absolutamente nada al propietario, porque Porto no es agente de retención así que tampoco retiene el IRPF (que de todas formas el propietario se ve obligado a pagar). El inquilino tampoco tendrá que abonar una comisión, puesto que la póliza se paga una sola vez (que se puede financiar en 12 pagos) y tiene un valor aproximado de entre el 70 y 80% del valor de un mes.

http://www.elpais.com.uy/que-pasa/que-tan-caro-alquilar-uruguay.html

16/04/2017 - EL OBSERVADOR - ¿Cuáles son los barrios que prefieren los inmigrantes para alquilar en Montevideo?

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Si la inmigración temprana de Uruguay, entre fines del siglo XIX y principios del XX, estuvo marcada fuertemente por la llegada de españoles e italianos, la nueva oleada migratoria se mueve a ritmo latinoamericano.

En la última década, el número de inmigrantes de países de la región no limítrofes (es decir, sin considerar a Argentina y Brasil) creció de forma sostenida, con algunos emisores de notable incidencia. Según destaca un informe del Mides, titulado Caracterización de las nuevas corrientes migratorias en Uruguay, los orígenes de inmigrantes que menos aumentaron entre el 2000 y 2014, como Perú, Chile o Colombia, duplicaron o triplicaron el número de ciudadanos a los que se les concedió residencia en el país, mientras que los que más sobresalieron, República Dominicana y Venezuela, incrementaron 10 veces su caudal migratorio.

Tomando como referencias distintas fuentes administrativas, como los números de residencias concedidas, número de cédulas de identidad entregadas, el censo de 2011 y la Encuesta Continua de Hogares, el informe construye un mapeo general de las características demográficas de la inmigración reciente y, entre otros asuntos, analiza el acceso a la vivienda de esas poblaciones.

Por zonas

De acuerdo a datos del censo 2011, el 64,5% de los inmigrantes provenientes en los últimos 10 años de países latinoamericanos, con excepción de Argentina y Brasil, reside en Montevideo, mayoritariamente en Pocitos.

Mientras que en el total del país la tasa bruta de inmigrantes de esos orígenes es de 114,7 cada 100 mil habitantes, en Montevideo la cifra supera los 178. En Maldonado la tasa es de 116,6 cada 100 mil, en Canelones 106 cada 100 mil y en Colonia 88 cada 100 mil.

Al desagregar por barrios, Carrasco, Ciudad Vieja y Punta Carretas concentran, dentro de Montevideo, el 37% del total de inmigrantes recientes provenientes de países latinoamericanos no limítrofes. Según el informe, los inmigrantes recientes de países latinoamericanos se instalan principalmente en Pocitos, salvo por los peruanos, que se concentran en Ciudad Vieja y el Centro.

Sin embargo, parte de las estadísticas que recoge el informe pueden ser un tanto engañosas, dijo a El Observador la abogada Valeria España, referente de grupos migratorios en Uruguay. En algunos casos, explicó, la residencia puede ser el lugar de trabajo, ya que hay muchas empleadas domésticas en régimen “con cama”, es decir, que duermen en casa de sus patrones.

De hecho, el informe señala que la proporción de inmigrantes recientes de orígenes latinoamericanos en relación de dependencia respecto a su vivienda (de las cuales, el régimen “con cama” es una) cuadriplica a la población nativa. Ese fenómeno no tiene tanto que ver con el estatus de inmigrante como sí con el tiempo que lleva una persona en el país.

En cuanto a la segregación residencial, que mide la concentración de inmigrantes en un determinado barrio, se advierte una tendencia a congregarse los de igual nacionalidad en una misma zona, algo que de por sí no tiene un efecto negativo. Es más, según describe el informe, en muchos casos la concentración en un mismo barrio genera redes comunitarias que facilitan el acceso al empleo.

Inquilinos

Comparando la modalidad de vivienda de los uruguayos nativos con la del grupo de inmigrantes latinoamericanos recientes, se constata un predominio del alquiler en este último, en detrimento de la propiedad.

Más de la mitad (52%) de los inmigrantes regionales recientes alquilan una vivienda, una cifra que se reduce a la mitad (26,2%) en el caso de aquellos de igual origen que llegaron al país hace más de 10 años.

Es que la antigüedad es un factor preponderante en la modalidad de vivienda elegida. Mientras que la proporción de uruguayos nativos propietarios (60,6%) es el doble que en el caso de los inmigrantes recientes de América Latina (30,2%), la brecha se acorta cuando se analiza la situación de los inmigrantes con más años en el país. De ese grupo, 55,7% es propietario de una vivienda.

Según el consultor inmobiliario, Julio Villamide, el aumento de extranjeros en el mercado de alquileres “es notorio”, aunque asegura que es difícil definir características comunes porque no se trata de un grupo homogéneo. De todas formas, señala que existe una tendencia a venir de forma salteada y juntarse con otras personas para alquilar. España acotó que el proceso migratorio generalmente es así, en tandas y de forma escalonada. “De esa forma se busca que cuando llegue el resto de la familia, ya estén solucionados los temas que tienen que ver con las necesidades básicas”.

En cuanto a la heterogeneidad de los inmigrantes latinoamericanos, Villamide señaló que los venezolanos que vienen al país son clase media alta, mientras que otras poblaciones que han crecido aceleradamente, como la peruana o la dominicana, son de más bajos recursos.

Caso aparte

El mapa cambia bastante si se atiende exclusivamente a la población peruana y dominicana, que además son de las que más crecieron desde el último censo –el número de dominicanos, por ejemplo, se duplicó desde 2011–. Por eso el informe del Mides dedica un capítulo aparte a ese grupo, y señala mayores dificultades para el acceso a derechos básicos como la vivienda.

Distintas organizaciones sociales destacaron las malas condiciones en las pensiones y observaron falencias en el control que hace la Intendencia de Montevideo.

Al llegar al país, muchos inmigrantes acuden a la pensión como primer lugar de hospedaje, aunque eso signifique tener que convivir con el hacinamiento y la mugre. Entre los testimonios recogidos por el informe, uno destaca que “los dominicanos están absolutamente expuestos en las pensiones pagando precios irrisorios por media cama”. España contó que por un cuarto les pueden pedir hasta $ 8.000 mensuales, y lo tienen que compartir con otras 10 personas.

La pensión aparece como principal opción para aquellos que no pueden acceder a un alquiler. “La mayoría viene a trabajar y a mandar remesas, y los alquileres son muy caros”, relató un peruano que tiene 45 años y está hace siete en Uruguay. Además de los costos, otro de los obstáculos que enfrentan los inmigrantes es la obligación de presentar una garantía. “Es complicado porque no tienen propiedades en Uruguay”, comentó Villamide.

Según España, los dueños de las pensiones “se aprovechan de los inmigrantes recién llegados, porque saben que no tienen otra alternativa de vivienda”. Sin embargo, los inmigrantes identifican otras alternativas. Una de ellas es la relación de dependencia, ejemplificada en el caso de muchas mujeres que deciden emplearse en el sector doméstico y dormir en casa de sus patrones. De esa forma, señalan las propias mujeres, se despejan los problemas del costo de la vivienda y se puede enviar todo el dinero a la familia en el país de origen.

$ 8 mil mensuales es lo que cobran alguna pensiones, a los inmigrantes dominicanos, por una pieza precaria compartida.

“Siempre tuvimos la noción de que trabajar en casa de familia era lo que más convenía, porque trabajamos con cama y la plata casi nos sale limpia”, cuenta en el informe una peruana de 31 años. Tanto es así que, en invierno, algunas trabajadoras prefieren no tomar día libre para no tener que buscar una pensión.

Cuestión de tiempo

El informe concluye que el pasar de los años conlleva a una mejora generalizada de las condiciones de vida, aunque advierte que hay problemas que no se solucionan.

Para España, el tiempo como remedio no es suficiente y por eso llama a intensificar las políticas públicas de migración. “Hay una institucionalidad que no está funcionando y condiciones básicas de vida están siendo incumplidas”, afirmó.

http://www.elobservador.com.uy/cuales-son-los-barrios-que-prefieren-los-inmigrantes-alquilar-montevideo-n1058308

04/04/2017 - COMUNIDAD REAL ESTATE - ¿Cómo funciona el mercado de alquiler en Uruguay y Chile?

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En los próximos días el gobierno propondrá una serie de modificaciones a la ley que regula los alquileres que tuvo media sanción del Senado y que será debatida próximamente en la Cámara Baja. Para abrir el debate Comunidad Real Estate consultó sobre el tema a dos especialistas de Chile y Uruguay. En los países vecinos ¿Se regulan los precios de los alquileres? ¿Cuánto y quién paga la comisión inmobiliaria? ¿Existe un descuento del impuesto a las ganancias? Todas las respuestas en este informe.

Los alquileres son objeto de debate ya hace varios años. Según la Defensoría del Pueblo de la Ciudad  un 32% de los porteños son inquilinos. Pero el dato más llamativo es que en 2001 era solo un 22%. La contracara es que en el censo de 2010 en Capital se registraron 43.000 propietarios menos que en 2001. En resumen, la cantidad de inquilinos aumentó y la de propietarios decreció. Como contrapartida lógica, esto se vio reflejado en un aumento del rol del alquiler en el negocio inmobiliario en detrimento de las operaciones de venta.

Este aumento de la demanda sumado a la inflación galopante de los últimos años provocó un aumento generalizado del precio de alquiler que afectó gravemente el bolsillo de los inquilinos. Para intentar mejorar esta situación se ha propuesto una nueva ley que regula el mercado de alquileres que fue aprobada en primera instancia. Por otra parte, los cambios en el impuesto a las ganancias reglamentados por la Afip recientemente, también se dirigen a aliviar el bolsillo del inquilino quien podrá descontar hasta un 40% de lo que paga mensualmente del total imponible.

Con la nueva sesión legislativa abierta se espera que el proyecto de ley de alquileres se trate en Diputados aunque el gobierno prepara modificaciones. Mientras tanto, inmobiliarios e inquilinos quedan a la espera de su impacto en el mercado.

Comunidad Real Estate quiso ampliar la perspectiva del debate y para eso consultó a dos especialistas, uno chileno y uno uruguayo, sobre cómo se manejan los puntos más polémicos que se debaten en Argentina actualmente, en estos dos países vecinos.

Julio Villamide es asesor inmobiliario con más de 40 años de experiencia y colabora con la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu). Por su parte, Víctor Danus es titular de la inmobiliaria chilena Prourbe y hace más de diez años trabaja en empresas inmobiliarias de nivel internacional.

Regulación de precios de alquiler 

Entre los puntos más importantes, el nuevo proyecto de ley argentino establece una actualización anual de los contratos a través de un índice ponderado que elaborará el Indec en base a la evolución de los índices de precios al consumidor (IPC) y el coeficiente de variación salarial (CVS), promediados en partes iguales. Esta actualización operará sólo si existe una inflación superior al 10%. Además, ya no se podría aumentar semestralmente sino una vez por año.

Julio Villamide explica que en Uruguay rige la libre contratación, es decir, los precios pueden pactarse bajo cualquier sistema de reajustes, el que libremente acuerden las partes: “El límite es el mercado pero lo habitual es que se ajusta por inflación cada 4 o 6 meses,  también hay quienes solo lo hacen una vez al año”, aclara Villamide. Es importante destacar que la inflación de nuestros vecinos rioplatenses es mucho menor a la argentina, alrededor del 8,5% anual.

Por su parte, Victor Danus describe una situación similar en Chile en donde tampoco hay una regulación de los precios por ley: “Es una práctica habitual que el aumento en el tiempo de los precios acordados estén sujetos a variación o ajuste y éste se establece indistintamente a través de la unidad de fomento o del índice de precios al consumidor”. La Unidad de Fomento o UF chilena es una unidad de cuenta similar a la UVA, creada recientemente en Argentina, que se ajusta por inflación. También en el caso de Chile la inflación es mucho menor a la argentina con un 2.7% anual en 2016 según parámetros del IPC.

Cobro de comisión por alquiler

En cuanto a las comisiones inmobiliarias la nueva norma argentina dispone que sean determinadas por ley de cada jurisdicción y, en caso de no estar reguladas, que no superen nunca el valor de un mes de alquiler. Estos últimos años las inmobiliarias cobraron entre uno y dos meses de alquiler como comisión.

Julio Villamide explica que en Uruguay la ley tampoco regula este tema aunque la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, establece dos meses de comisión, uno a cada parte. “Hay inmobiliarias que cobran menos o no cobran al propietario. Allí el problema pueden tenerlo con los colegas pero no con las autoridades”, aclara Villamide.

En la misma sintonía Victor Danus dijo que la ley chilena no establece nada al respecto pero por lo general el valor de la comisión es del 50% más IVA de un mes de arriendo, que pagan ambas partes sólo una vez.

Sobre descuentos en Impuesto a las Ganancias

Al igual que el proyecto de ley de alquileres, en diciembre se trató y aprobó la reforma al régimen de Ganancias. Entre otras modificaciones ahora se le permite deducir al inquilino una parte de lo que paga de alquiler. Para probar el pago se necesita de las facturas aunque gran parte de este mercado está en negro. El locador debería estar inscripto ante la AFIP, ya sea como monotributista o autónomo, declarar la operación en su presentación anual de Ganancias, pagar el impuesto correspondiente e incorporar los bienes alquilados a la liquidación de Bienes Personales. En cuanto al inquilino, podrá deducir de la base imponible de Ganancias hasta el 40% de las sumas pagadas de alquileres de inmuebles con un tope de $ 4.330 mensuales o $ 51.967 anuales.

Julio Villamide explica que en Uruguay sucede algo similar: los arrendatarios de viviendas pueden deducir una parte de los alquileres de su Impuesto a la Renta de la Persona Física (IRPF) equivalente a Ganancias en Argentina.

Por su parte, Victor Danus explica que en Chile no existe este tipo de beneficios.

Impuestos que paga el propietario

En Uruguay para el propietario el costo fiscal de la renta de capital generada por sus alquileres, tiene una alícuota neta de 10,5% sobre el alquiler. Adicionalmente paga una Contribución Inmobiliaria a la Municipalidad. Los impuestos municipales de puerta son a cargo del inquilino, al igual que las expensas algo que plantea una situación muy diferente a la Argentina.

Villamide agrega un ejemplo: “Un departamento de U$S 140.000, generará un alquiler equivalente a unos U$S 9.100 anuales y tendrá un costo municipal y fiscal de U$S 1.544/año, lo que representa una renta neta de 5,3% anual en dólares”. Además, como fomento para la construcción, los alquileres están exonerados del Impuesto a las Rentas de Capital y Patrimonio (Bienes Personales) por diez años luego de la finalización de la obra. 

Por otra parte, en cuanto al nivel de evasión de estos impuestos el inmobiliario cree que es alto por los controles laxos de la autoridad reguladora. Sin dudas, la obligatoriedad reciente que tienen los inquilinos de pagar el alquiler en una cuenta corriente y el fin del secreto bancario en Uruguay podrían determinar a futuro que la evasión disminuya, pronosticó Villamide.

En Chile, Danus explica que los propietarios por arrendar generan impuestos por el total de los ingresos anualespercibidos en su Global Complementario. Además, la ley obliga a dar factura o boleta a los dueños de la propiedad solo en el caso que se arrienden propiedades amobladas, gravando solo el mobiliario. 

Situación general del mercado de alquiler 

Julio Villamide analiza que en 1985 la regulación del mercado de alquileres provocó que muchos propietarios sacaran las viviendas del mercado contrayendo la oferta. Actualmente el régimen de libre contratación ha tenido muy buenos resultados: “Los privados han invertido más de 10.000 millones de dólares en construir o comprar viviendas para alquilar, el tamaño del mercado de arrendamiento comenzó a crecer luego de 120 años de constante contracción y llegamos a hoy con una oferta y demanda estabilizada, pese a que esta último es enorme”, explicó Villamide. En cuanto a los precios han bajado en el último año un 1,2% en el Interior y 2,2% en Montevideo, en términos reales al igual que la rentabilidad que se ubica entre 6 y 7% anual, en dólares. “La Libre Contratación, que se recuperó plenamente en 1987, ya lleva 30 años de vigencia plena y eso ayuda a generar confianza a los inversores”, agregó el empresario.

Por su parte, Danus dijo que durante el año 2016 en Chile aumentó la demanda de alquiler debido a nuevas tendencias en vivienda: amigos que viven juntos, familias unifamiliares, menos hijos, postergación del casamiento, etc. En cuanto a los precios Danus explicó que a nivel macroeconómico Chile sufrió una contracción y las transacciones por arriendo reflejaron este cambio generando una baja en los precios sobre todo en los sectores de mayores ingresos. El inmobiliario aclaró que en particular, el aumento de stock en el segmento de oficinas fijó una tendencia con los precios a la baja.