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EL PAÍS - 21/02/2018 - Ventas de inmuebles dejan atrás estancamiento y crecen

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En 2017 subieron 2% pagos a DGI; mayor demanda en barrios clase media.

La actividad inmobiliaria se reactivó en 2017 de la mano del crecimiento de los créditos hipotecarios y mayores compraventas de viviendas usadas en los barrios de clase media de Montevideo. Aunque el sector dejó atrás varios años de estancamiento, los registros aún están por debajo del auge que hubo en 2010 y 2011.

Los datos surgen de los pagos del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) que recibió la Dirección General Impositiva (DGI) el año pasado, y fueron ratificados por el consultor inmobiliario Julio Villamide —director ejecutivo de Julio Villamide & Asociados, editor de la revista Propiedades y asesor de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu)— y el presidente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay (CIU), Wilder Ananikian.

Según información a la que accedió El País, la DGI registró 61.911 pagos por el ITP en 2017, lo que marca un crecimiento en el número de transacciones de 2% frente al año anterior (cuando habían sido 60.422 los pagos del ITP). Dicha cantidad puede considerarse un indicador indirecto del volumen de transacciones del mercado inmobiliario, con la salvedad de que una mínima parte refiere a operaciones que no implican compraventas.

El ITP es un impuesto que grava con el 2% al comprador y otro 2% al vendedor de inmuebles de usufructo. En el último año la DGI recaudó 5,3% más por este tributo que en 2016, sumando $ 1.926 millones —unos US$ 67 millones al dólar promedio de 2017— que indican un pago promedio por compraventa de $ 31.609 y un monto operado en el mercado inmobiliario de $ 48.150 millones —unos US$ 1.680 millones— suponiendo que el ITP representa el 4% del total de las transacciones.

Con el aumento de 2% en los pagos por ITP en 2017, se cortó con cinco años consecutivos de caídas: -2% en 2016, -3% en 2015, -11% en 2014, -1% en 2013 y -10% en 2012. El último registro con alza fue en 2011, cuando la cantidad de pagos subió 8% respecto al año previo, al totalizar 80.472 transacciones (24,9% más que el año pasado).

Los números del ITP no contabilizan las operaciones dentro del régimen de Vivienda Promovida (antes llamado Vivienda de Interés Social) que representan una buena porción del mercado inmobiliario (ver aparte). Sin embargo, los datos aportados por Villamide marcan una evolución similar: "Hubo cuatro semestres muy malo desde el segundo de 2014 al primero de 2016, y desde ahí con la recuperación de la economía el mercado se reactivó. Durante 2017 se mantuvo esa tendencia y se cerró el año con una mejora de entre 15% y 20%", repasó.

Para Ananikian recién en el segundo semestre del año pasado hubo signos de recuperación y señaló que el 2016 no es parámetro de comparación porque "había bajado muchísimo la actividad". En línea con esto, Villamide mencionó que el nivel de actividad de 2017 estuvo "por debajo del promedio de compraventas de los últimos 20 años".

El presidente de la CIU sostuvo que "ayuda al negocio inmobiliario que el dólar esté hace dos años y medio casi en el mismo valor", aunque detalló que aún "cuesta mucho concretar una venta, hay que negociar y hay una tendencia" a terminar haciendo la transacción bastante por debajo del monto pretendido por el propietario.

Por otra parte, Villamide expresó que el año pasado "se consolidó la tendencia a privilegiar en Montevideo los barrios de clase media, producto de las viviendas promovidas y también por la mayor actividad en el segmento de usados en esas zonas en desmedro de la costa, que era la gran protagonista del mercado" años atrás. Mencionó a Cordón como el barrio con mayor demanda en la capital, seguido por otros como Centro, Barrio Sur y La Blanqueada.

El operador inmobiliario asoció ese repunte a "la reactivación del crédito hipotecario en 2017 tras tres años de baja", una herramienta de financiación "que se sigue utilizando mayoritariamente para comprar viviendas usadas".

Sobre el resto del país, puntualizó en la situación de Maldonado, donde dijo que "recién a finales de 2017 se empezó a ver una ligera reactivación que consideramos se irá consolidado a lo largo de 2018". Ananikian manifestó que el sector "está esperando que los argentinos vuelvan, ya que están ausentes hace tres años", pero Villamide subrayó que "no se debe esperar un regreso masivo de compradores (del vecino país) a Punta del Este" sino un mayor movimiento "como reflejo del crecimiento de los valores en los segmentos premium en Buenos Aires".

Promovidas: menos obras pero de porte.

Bajo el paquete de incentivos del programa de Viviendas de Interés Social que promovió el gobierno en 2011 se construyeron más de 15.000 unidades y se logró "dinamizar zonas de Montevideo donde hacía muchos años no se construía como Parque Rodó, Palermo, Centro, Cordón y Prado", indicó Wilder Ananikian, presidente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay (CIU). Pero a su entender "a un sector del gobierno parece que le molestó que los empresarios ganen dinero" con esas viviendas e impulsaron a mitad del año pasado varios cambios en el régimen de beneficios fiscales a los que acceden los constructores.

Entre otras cosas, la nueva reglamentación mantuvo el tope de precios para un porcentaje de las unidades comercializadas e incorporó otro que limita cuánto puede pedir el propietario de un apartamento por alquiler (si supera ese monto no accede al 100% de la exoneración tributaria contemplada en la normativa).

Con estas variantes "mataron la gallina de los huevos de oro" según Ananikian, quien agregó que "la cantidad de proyectos presentados viene cayendo mes a mes". Señaló que este desincentivo provocará que los promotores inmobiliarios vuelvan a construir en las zonas costeras en lugar de en otros barrios de la capital.

El consultor Julio Villamide, que también fue crítico de los cambios implementados por el gobierno al régimen de viviendas promovidas, sostuvo que "la caída fue menor a la pronosticada porque se presentaron proyectos muy grandes el año pasado, de 200 o 300 viviendas". Esos grandes emprendimientos, que no estaban contempladas antes dentro de los beneficios, "provocaron que la disminución notoria en la cantidad de proyectos se mitigara en cuanto al número de viviendas", resumió. Igualmente, Villamide expresó en base a sus conversaciones con empresarios del sector que "las nuevas reglas complican la actividad, sobre todo en materia de apalancamiento de los proyectos".

https://negocios.elpais.com.uy/noticias/ventas-inmuebles-dejan-estancamiento-crecen.html

EL PAIS - 18/02/18 - Barrios viejos con ADN nuevo

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Impulsados por la construcción de viviendas, miles se mudan a barrios céntricos. Renovados, los comercios cambian. Para algunos vecinos, la novedad mejora su calidad de vida pero también la encarece. Varios venden y se mudan. ¿La gentrificación llegó a Montevideo?

Patricia maldice a sus nuevos vecinos cada vez que sube a la terraza a colgar la ropa. El impacto de las dos torres de 12 y 24 pisos construidas en Gonzalo Ramírez y Aquiles Lanza le cambió el sol, le cambió la sombra y le deja la ropa mojada. Dice, en cambio, que gracias al centenar de familias recién llegadas "los malandros están contenidos", y que ahora hay muchos más comercios.

Pero los almacenes del barrio se están fundiendo. Aunque hay mejores opciones. Pero hay más vecinos que venden sus casas y se van. Aunque está todo más lindo. Para ponerle un punto final a su indecisión, suelta: "Los cambios que están pasando son buenos y son malos".

Tres niños y tres perros rodean a Patricia y otra mujer la llama a los gritos. Ella, a pesar del apuro, quiere explicarse.

—Mi casa también podría ser un edificio. Ni aunque me pongan el doble de lo que me ofrecen arriba de la mesa me voy de este barrio. Porque acá está mi esencia. Este barrio soy yo. Me han ofrecido US$ 180.000, por ejemplo. En los últimos dos años me golpearon la puerta varias veces. Pero les digo que soy de las personas humildes que no tienen una cuenta en el banco, y así y todo de acá no me voy.

Otros vecinos no pueden cumplir esta promesa, y tentados por la reciente revalorización del precio del terreno, se van. También hay comercios, como el autoservice de Sofía, que aguantan a pesar de que un tercio de los clientes que hacían sus compras a diario en su negocio ahora opten por ir a las sucursales de cadenas de almacenes que venden productos premium.

—No podemos competir con ellos porque tienen de todo —dice.

Pensando en estos pobladores que se sienten desplazados por la llegada de una clase social más alta terminan yéndose del barrio, alguien pintó "no más gentrificación" en el muro de uno de estos flamantes locales nuevos. Al reclamo lo taparon con una enredadera. Pero, unos días después, a los pocos metros apareció otra pintada idéntica.

Durante 70 años el Barrio Sur de Patricia, Palermo, Cordón, el Centro, Ciudad Vieja y La Blanqueada se fueron vaciando. A mediados de la década de 1990, cuando el mercado de los alquileres se redujo y el precio se encareció, un censo realizado en esta zona arrojó que por cada 100 vecinos que migraron, 96 se mudaron a barrios más pobres. A los pobladores que se quedaron les tocaba ver desde lejos los proyectos inmobiliarios que se concentraban en la costa.

Sin embargo, en los últimos años la historia se revirtió y el 80% de las construcciones pasaron a concentrarse en esta franja, cercana a los lugares de trabajo, llena de servicios desaprovechados y casas viejas en desuso que fueron derrumbadas para convertirse en edificios de viviendas.

Entre los barrios que volvieron a nacer las estrellas son Cordón y Palermo. Por primera vez en décadas ocupan el primer y el segundo puesto en el top cinco de lanzamientos de viviendas y de ventas. Según Wilder Ananikian, presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, el valor del metro cuadrado era de US$ 1.700 en 2011, cuando comenzó el atractivo por esta zona, y ahora ronda los US$ 2.500, pisándole los talones a la cotización en áreas como Malvín o Pocitos. Pero, esta revitalización, además de cambiarles las caras a estos barrios con fachadas y vecinos nuevos, ¿podría llegar a sustituir a unos habitantes por otros?

Montevideo cool

Como si se tratara de una vendetta urbanística, en un puñado de años y tras la construcción de 15.200 viviendas nuevas, el área central y despoblada de la ciudad le quitó el protagonismo a la costa, territorio predilecto de los inversores. "De Rivera hacia el sur el éxito de un proyecto inmobiliario estaba asegurado, el problema era que los terrenos se estaban agotando", explica Aníbal Durán, gerente ejecutivo de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción.

Los promotores idearon un proyecto para trasladar la inversión de Rivera hacia el norte. "Pero necesitábamos una zanahoria y esa zanahoria fue la exoneración tributaria", agrega Durán. Esta idea se la presentaron a José Mujica pocas semanas antes de que asumiera la Presidencia. Y, en 2011, con la ambición de satisfacer la demanda de vivienda de la clase media y repoblar las áreas céntricas, esa idea, modificada por las autoridades de la Agencia Nacional de Vivienda, se convirtió en ley.

Por eso los especialistas dicen que el resurgimiento de estos barrios es un efecto de la ley de vivienda promovida, que ofrece exoneraciones fiscales a quienes construyan en estas zonas de la capital. Si bien logró cumplir con su meta de repoblación, estimuló el comercio y mejoró la actividad de la construcción, Salvador Schelotto, director nacional de Vivienda, dice que falló en "la llegada a través de precios accesibles de compra y de alquiler a los sectores medios y medios bajos".

Alquilar un apartamento de un dormitorio tiene un costo similar en Palermo, Cordón o Pocitos: entre US$ 570 y US$ 680. El precio de venta de un apartamento de dos dormitorios es cercano a los US$ 150.000. La arquitecta Gabriela Pallares señala que no solo se encareció el costo de la vivienda para los pobladores tradicionales, sino que "se eliminó al barrio como una alternativa más económica". Como Patricia, concluye: "La transformación urbana trae buenas noticias, pero también malas".

En los últimos siete años, promotores españoles, argentinos y locales invirtieron unos US$ 8.000 millones en la construcción, reciclaje y compra de vivienda para lanzar al mercado. El asesor inmobiliario Julio Villamide —para muchos el padre de la ley—, asegura que esa inyección de stock expandió el mercado en más de un 30%.

Con las casas llegó la gente y con la gente llegó el dinero. Revitalizados por un nuevo perfil de habitantes, rápidamente Cordón y Palermo —y en menor medida Barrio Sur, Centro y Ciudad Vieja— se transformaron. Y calle a calle germinaron negocios nuevos preocupados por cumplir con las altas expectativas de estos vecinos recién mudados.

Así los describe el arquitecto Federico Lagomarsino: "Es una población de entre 30 y 40 años, de clase media, que está empezando a consumir el café gourmet, come la hamburguesa en un food truck, usa ropa de diseño, se traslada en una bicicleta plegable, toma la cerveza artesanal y va a una peluquería ecológica".

Frente a un panorama barrial que reúne a nuevos pobladores, servicios cotidianos encarecidos y un notable aumento del precio del metro cuadrado, algunos especialistas aseguran que están surgiendo síntomas de gentrificación, una tendencia que prolifera en los cascos históricos y antiguos enclaves obreros de distintas ciudades del mundo y que, recientemente, empezó a multiplicarse en América Latina. Villa Roma en Ciudad de México; La Boca y Palermo Soho en Buenos Aires; ¿Cordón, Palermo y El Bajo de Ciudad Vieja en Montevideo?

Estar a la moda

La gentrificación no es nueva en Montevideo. Villamide recuerda que en 1994 la transformación de la cárcel de Punta Carretas en un shopping expulsó a los pescadores de la zona. "Vivían en ranchos en terrenos que ahora cuestan US$ 400.000", dice. La novedad, opina el arquitecto Nicolás Barriola, "es que por primera vez podemos ver la toma de partido de los actores inmobiliarios en la gentrificación".

Este proceso tiene tres etapas. En la primera, el especulador detecta que hay una oportunidad y compra propiedades baratas. Algo que, para Lagomarsino y Barriola, ya está sucediendo en El Bajo. "Hay un grupo inversor argentino que viene comprando propiedades y algunas de ellas las brindó en comodato a artistas, a los que apoya en la generación de una movida cultural", dice Barriola. Lo que se busca es resignificar un barrio al que antes daba miedo entrar. "Igual que pasó en Berlín o en Buenos Aires, en esa resignificación la cultura es un aliado clave", apunta Lagomarsino.

La promotora inmobiliaria española Pilar Revuelta —que figura detrás de la reconversión de la antigua librería Barreiro y Ramos en un edificio de oficinas, y del esqueleto ubicado en Brandzen y Requena en una torre de viviendas— opina que el secreto para convertir un vacío en área residencial es volver a enamorar al ciudadano: "Los eventos culturales hacen que la gente se acostumbre a venir y estar no solo en horario de trabajo. Al final, le termina gustando como para mudarse".

Finalmente, luego de que el barrio consigue quitarse la grifa negativa que lo estigmatizaba, "suben los precios y ahí es cuando el especulador hace el negocio", explica Lagomarsino. Barriola dice que como consecuencia, tal y como sucedió en La Boca en Buenos Aires, "la gente que estaba ahí, al ver que los alquileres suben y tentados por vender a buen precio su casa, se van. Pero se van a zonas periféricas, donde hay menos servicios, empeorando su calidad de vida y extendiendo una parte de la ciudad que es lo que se quería evitar". Si el anzuelo de La Boca era el arrabal, dice este arquitecto, "ahora solo quedó un escenario de postal". Se fue la esencia, lo que quedó es la cáscara.

Los viejos y los nuevos

Si bien hay síntomas, ¿podría darse en nuestro país esta última etapa de la gentrificación que expulsa a los vecinos masivamente? Patricia Goldaracena, especialista en ordenamiento territorial y desarrollo urbano, cree que antes habría que investigar si "estamos frente a este fenómeno o si se trata de una reactivación de espacios, que ahora sustituye y densifica el suelo que estaba subutilizado". Pablo Ligrone, que dirige una maestría sobre estos asuntos en la Universidad de la República, coincide: "La pregunta es válida y es necesario averiguarlo, pero no creo que los vecinos nuevos estén desplazando a gente con características muy diferentes a las de ellos mismos". En definitiva: a diferencia del resto del mundo, aquí no habría una clase alta, sino media, protagonizando este fenómeno.

Es que hay una gentrificación para cada ciudad. Por eso Lagomarsino opina que lo interesante de este proceso en Uruguay es que "como somos pocos, los procesos son más lentos y gracias a esto hay mucha consciencia de que la gentrificación está pasando. Los artistas que ocupan las casas lo saben y el municipio también. Creo que hay una posibilidad de que no se llegue a completar la expulsión, si es que se logra regenerar el barrio manteniendo a la población vieja junto a la nueva".

Pero, ¿cómo se logra? En París y en Berlín se decidió topear el precio de los alquileres en las zonas afectadas para evitar la migración. "Pero fue como llegar tarde al problema", advierte. Es que en el mundo nadie tiene controlado qué freno poner y cómo ponerlo, "porque si vos dominás esto estás yendo contra el libre mercado", dice Barriola. En este sentido, opina que la nueva reglamentación de la ley de vivienda promovida, que fijó un máximo al precio del 10% de las viviendas construidas, podría ser un camino para retener a los viejos vecinos. Aunque, como siempre con la gentrificación, el dilema es que lo bueno no viene solo: "No sé si al vecino que antes le fiaban en el almacén ahora va a poder comer sushi en el nuevo negocio barrial", dice Lagomarsino.

Si el caso de estudio montevideano está en Ciudad Vieja, el arquitecto Ligrone señala que también hay que contemplar la presencia de inmigrantes en esta parte de la ciudad, que están copando las pensiones de la zona por valores desorbitantes en comparación a los servicios que les ofrecen. "La llegada masiva de inmigrantes está generando un cambio urbano importantísimo y esto puede tener efectos positivos si se integran bien o negativos si se integran mal", anuncia.

El alcalde del municipio B, Carlos Varela, no quiere mirar para el costado. Dice que las cooperativas, que se inauguran cada vez más seguido en Ciudad Vieja, son una manera de asentar a la población original en un barrio que está transformándose. Otra alternativa es pensar en qué hacer con tanta vivienda abandonada. Si en el municipio hay 339 en desuso, la mayor cantidad están allí y, entre ellas, muchas son edificaciones con valor patrimonial. En el barrio, los vecinos comentan que hay argentinos comprando en El Bajo (los responsables del proyecto de revitalización de la zona no quisieron hacer declaraciones). Dicen, también, que saldrá una ley que regulará el abandono de las casas y que ahí sí Ciudad Vieja volverá a poblarse.

El proyecto de ley, explica Varela, prevé darles a los propietarios de casas vacías la oportunidad de que se hagan cargo y, si no lo hacen, incorporarlas mediante vía judicial para proyectos habitacionales o culturales. "Sin importar que salga o no la ley, este trabajo ya lo estamos haciendo hablando nosotros con distintos dueños", asegura. Con el visto bueno de Varela, los arquitectos Gonzalo Bustillo y Mariana Ures están llevando adelante una investigación relacionada. "Investigamos la posibilidad de generar viviendas de bajo costo y transitorias para jóvenes, estudiantes, migrantes o personas solas que en este momento no ven cubierta esta demanda en Ciudad Vieja, y terminan en pensiones por no tener una garantía de alquiler ni el dinero para un depósito de seis meses, pero que sí tienen posibilidad de pagar mensualmente", explica Ures. Plantea: "Queremos ver si es posible de esta manera generar una rehabilitación del casco histórico que no sea solo un maquillaje de las fachadas e incluya a sus pobladores". Hasta el momento, entre los propietarios localizados a los que se les hizo la propuesta, no hubo negativas.

La reactivación de los barrios plantea el desafío de seducir al inversor inmobiliario, que el barrio lo pueda recibir, y aprovechar este empujón para salir ganando todos sin expulsar a algunos. La búsqueda del urbanismo ideal, al igual que tantas otras cuestiones, es hallar ese punto de equilibrio que siempre es tan esquivo.

https://www.elpais.com.uy/que-pasa/barrios-viejos-adn-nuevo.html

CRONICA - 31/03/201 - Inversores inmobiliarios uruguayos mueven sus fichas hacia Argentina

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Tras la apuesta de Macri de reactivar la economía de la mano de una fuerte apuesta al mercado inmobiliario, los inversores uruguayos -que son el principal motor del sector- analizan, contra las estadísticas históricas, asumir el riesgo y verter sus inversiones en la vecina orilla.

Macri apuesta a los ladrillos y los inversores le respiran en la nuca. Tras años  de parálisis que encontraron su punto más bajo en la introducción del cepo cambiario en octubre de 2011, la inversión inmobiliaria en Argentina retoma el impulso.

De hecho, entre 2011 y 2014 se aprobaron nueve proyectos de ley enfocados a simplificar el acceso de la clase media a las viviendas, leyes que se suman al asesoramiento que los expertos uruguayos brindaron a sus pares argentinos en pos de crear una normativa similar  a la uruguaya 18.795, que promueve las viviendas de interés social.

En esta línea, el mandatario argentino, Mauricio Macri,  redobló la apuesta por el mercado de las propiedades y anunció -hace 10 días- nuevos créditos hipotecarios a pagar en 30 años, en pesos argentinos y con bajas tasas de interés; un llamador para la clase media que quiere cumplir el sueño de la casa propia y también para los inversores que pretenden construirlas.

En este escenario en el que Argentina intenta reactivar su economía de la mano del rubro inmobiliario,  las expectativas aseguran que habrá  más inversores argentinos en su propio mercado.

Por esta línea, el operador inmobiliario, Julio Villamide, explicó a CRÓNICAS que tradicionalmente el inversor argentino invertía un 90% en su plaza local y un 10% en el exterior, ya sea Miami, Punta del Este o incluso Montevideo. “Es posible que por algún tiempo esa inversión en Argentina sea mayor porque se está implementando una serie de acciones destinadas a promover la construcción de viviendas para vender con financiamiento”, señaló.

Pero, ¿cómo puede afectar este giro al mercado uruguayo? De unos años a esta parte, los inversores argentinos revisten el 4% del total de los promotores inmobiliarios que apuestan al Uruguay.

Ellos fueron una pieza clave en los primeros años de las viviendas promovidas por la ley 18.795, conocidas como viviendas de interés social, ya que desde la vecina orilla llegaron los principales encargados de apostar por la nueva normativa por ser importantes compradores de viviendas para rentas. Pero hoy en día, los principales inversores en el mercado local son los propios uruguayos.

“Después de que se anunció el fin del secreto bancario hubo un repunte importante de inversores uruguayos haciendo lo que hacían los argentinos hasta no hace mucho”, recordó Villamide, y señaló que ellos sustituyeron a los argentinos que debieron abandonar la inversión por la parálisis que vivía su país durante ese periodo de cambio de reglas de juego tras el blanqueo de capitales.

“Afortunadamente el 31 de marzo se dio la última etapa del blanqueo y el gobierno argentino anunció que no lo va a prorrogar”, comentó.

Aunque se espera que algunos argentinos puedan volver a invertir en ladrillos uruguayos, según el especialista esto no se dará de ninguna forma en la medida en que lo hacían en 2010 hasta la introducción del cepo el 31 de octubre de 2011.

Villamide arriesgó que importantes promotores uruguayos piensan en cambiar de orilla sus inversiones. “Un importantísimo inversor local me dijo que pensaba en cruzarse a Buenos Aires a colocar unas fichitas ahí”, señaló Villamide a CRÓNICAS.

El director de Altius Group, Mauricio Levitin, confirmó la estimación de Villamide: “Actualmente estamos monitoreando la evolución del mercado argentino y expectantes de buenas oportunidades de inversión en el mediano plazo”, reconoció.

Levitin consignó además que el crecimiento de Argentina es “claramente muy beneficioso para la economía uruguaya que históricamente ha tenido una gran correlación” y añadió: “Si a Argentina le va bien, a Uruguay lo potencia. Por suerte hemos visto que la caída de ventas a inversores argentinos se ha compensado con ventas a inversores locales y de otros países”.

La apuesta de uruguayos al mercado argentino resulta todo un quiebre de paradigma en lo que refiere a este sector.

Según evocó Villamide, los promotores uruguayos en general nunca han invertido en Buenos Aires debido a que es una plaza que conlleva demasiado riesgo para el inversor uruguayo.

“Yo creo que eso indica un cambio que nunca había ocurrido porque la política argentina es muy volátil y esto espanta a los uruguayos que tienen como característica ser muy conservadores”, indicó y lanzó: “Ahora el gobierno nos está acostumbrando a cambiar las reglas del juego aquí en Uruguay, y si algo seducía a los argentinos de Uruguay era que las reglas no cambiaban”, concluyó.

Perspectivas

El 2017 se espera sea un año de pequeños crecimientos. Desde fines de 2014 hasta finales del primer semestre de 2016 las cifras fueron críticas, según Villamide. “El descenso de compraventas registrado en ese período fue similar al que se registró en la crisis del 2002-2003”, analizó.

Para Altius Group el mercado siempre se mantuvo activo ya que la variedad de propuestas del grupo le permitió desarrollarse en diferentes aristas y no perder porciones de mercado. “Hoy estamos en nuestro pico con 16 proyectos y más de 1.900 unidades en diferentes etapas”, reconoció el director de Altius Group, Mauricio Levitin.

En lo que refiere a las predicciones, Villamide augura para 2017 un año mejor que el anterior, pero se mantendrá con niveles de actividad por debajo del promedio histórico. Por su parte Levitin reconoce como clave la herramienta del crédito para que las familias puedan alcanzar la vivienda propia en un año que define como próspero.

Los puntos de inversión

Julio Villamide confirmó que podrán aparecer más proyectos en la zona costera de Montevideo y en Punta del Este, sitios que habían quedado relegados al enfocarse el mercado en la ley 18.795.

“Si la economía argentina crece en el entorno de un 4% durante 2017 como se espera, el escenario para Punta del Este será mejor”, indicó, y añadió que los promotores trabajan las perspectivas en el mediano plazo.

Buenos vecinos

Argentina tenía interés en copiar la ley 18.795, para eso contaron con el asesoramiento de expertos uruguayos como Villamide. Finalmente, la réplica no pudo darse por diferencias en infraestructura y por no contar, por ejemplo, con una Agencia Nacional de Vivienda que administre el proyecto. Pero aún así, Argentina apuesta a hacer despegar el mercado de los inmuebles a través de instrumentos de financiación.

http://www.cronicas.com.uy/portada/inversores-inmobiliarios-uruguayos-mueven-fichas-hacia-argentina/

EL PAIS - 20/01/2018 - Punta recibe cada vez más residentes de todo el año

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El aumento de la matrícula en los colegios de Punta del Este y la decisión de muchos comerciantes de mantenerse con sus negocios abiertos todo el año está llevando a que el balneario de a poco se transforme en una verdadera ciudad. De todas formas, los residentes de las cuatro estaciones no son muchos.

La mayoría de los que deciden venir a vivir son uruguayos, argentinos y brasileños."Yo conozco habitantes de Colombia, Sudáfrica, Venezuela y algunos europeos", asegura Jorge Díaz, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado.

El aumento de los residentes se contempla en la matrícula escolar. Cifras de 2016 de las escuelas Woodside School y Joseph Mary muestran que el crecimiento es de un 20 a un 30% anual. Hace dos años se sumó el International College, que pretende captar a unos 1.500 estudiantes hacia 2019.

La mayoría de los colegios son bilingües y sus cuotas "no son exageradamente caras", comenta Díaz. "La segunda residencia está pasando a ser primera residencia. Hay una oferta más interesante de colegios, de universidades", agrega Andrés Jafif, alcalde de Punta del Este.

Muchas de las personas que viven en este balneario eligen apartamentos cuyos servicios se asemejan en varios casos a los de un hotel cinco estrellas.

Existen edificios con servicios de mucama, con peluquerías y supermercados en planta baja, algo que tienta a muchas personas.

Los comerciantes, a su vez, empiezan a cambiar la tendencia de cerrar en invierno y apuestan a tener sus negocios abiertos todo el año. Según el asesor inmobiliario Julio Villamide muchos argentinos y uruguayos con negocios en Punta del Este culminan el verano con una jugosa rentabilidad y se ven tentados a evaluar la posibilidad de establecer aquí la residencia fija.

Avances y pruebas.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado, Jorge Díaz, dice que también es habitual que los nuevos habitantes alquilen el primer año "para ver cómo se adaptan" y al año siguiente ya deciden comprar la vivienda.

El tema de la desestacionalización preocupa al gobierno. La ministra Liliam Kechichian dijo a El País que de todos modos se "ha avanzado mucho" y valoró la construcción del Centro de Convencicones de Punta del Este, que cuenta con un funcionamiento mucho más intenso entre marzo y noviembre.

El censo de 2011 mostró que el principal balneario uruguayo tenía 9.277 habitantes. Todas ellas vivían en 4.011 viviendas por lo que 19.943 permanecían desocupadas en temporada baja. El asesor inmobiliario Julio Villamide sostiene que es evidente el aumento de personas que viven todo el año; para él son unas 13.000, desde Punta Ballena a José Ignacio.

De todas formas, apunta que aún la cifra es baja debido a la infraestructura que posee la ciudad. Por eso considera que la construcción del World Trade Center, en donde trabajarán unas 1.200 personas, permitirá la llegada de varias empresas que afianzarán cambios.

https://www.elpais.com.uy/informacion/punta-recibe-vez-residentes-ano.html

EL OBSERVADOR - 16/01/2018 - ¿Cómo se comportarán los precios de los inmuebles en 2018 con el dólar planchado?

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El precio de oferta de los inmuebles en Montevideo aceleró en 2017 su ritmo de aumento medido en dólares. Sin embargo, detrás de ese fenómeno hubo una importante corrección a la baja de los precios en moneda local, que llevó a los uruguayos a ganar poder de compra y permitió que el mercado de compraventas convergiera en precios al de los alquileres, un síntoma de buena salud.

No obstante, las primeras proyecciones de los privados para 2018 apuntan a una coyuntura no tan auspiciosa. Con un tipo de cambio planchado y a la baja como muestran las primeras operativas de enero (ya bajó 0,9%), un aumento de los costos de construcción que ronda el 10% anual, los agentes prevén una corrección mayor de los valores en dólares porque los márgenes para los promotores están ajustados.
El director de la firma Ventura, Fabián Kopel, dijo a El Observador el cierre de 2017 pautó un "buen ritmo de ventas" que tuvo su influencia por un tipo de cambio planchado y las promociones que lanzó su empresa en diciembre. Ello incluso llevó a que un número mayor de familias (consumidor final) lograra acceder a los inmuebles a estrenar de Vivienda Promovida (antes VIS), cuyo destino principal continúan siendo pequeños y medianos inversores.

"Estos valores en dólares son insostenibles en el tiempo si el dólar sigue planchado porque los números están muy apretados", reconoció el promotor privado. Dijo que la estrategia comercial del último tiempo pasó por mantener los valores para "dinamizar" el mercado pero que ello tiene un límite.

El analista inmobiliario Julio Villamide coincide con la visión de un mercado que debería corregir sus valores. "Cuando el dólar está bajo, la propensión (para los inversores) a pasarse a inmuebles es muy alta", acotó. En ese sentido, recordó que los pronósticos a nivel local, regional y mundial pautan una consolidación de un dólar débil. "Es muy probable una suba mayor de los precios en dólares porque los costos de construcción en pesos crecen a una tasa anual del 10%, explicó.

Villamide vislumbra un buen año para la construcción en términos generales, en línea con la recuperación que muestra la economía y el empuje de los capitales argentinos. De todas formas, el experto mantienen una visión más pesimista del lado de la oferta de Vivienda Promovida a partir del segundo semestre porque la cantidad de nuevos proyectos que está ingresando a la Agencia Nacional de Vivienda (ANV)  "no alcanza a cubrir el ritmo" de presentación que tuvo el 2017. Esa restricción de la oferta podría acelerar aún más la suba de los precios y, en un mediano plazo, también presionar los valores de los alquileres, alertó.

Los agentes privados argumentan que ese menor dinamismo se debe al tope de precio que fijó el gobierno el año pasado para el 10% de las nuevas unidades VP que se vuelcan al mercado. "Muchas veces esos valores están por debajo del costo de construcción", cuestionó Kopel.

Precios suben 5,8% en dólares

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) tuvo un incremento de 5,8% durante el último año. Ese incremento surge de relevar los precios en dólares de la totalidad de los avisos clasificados de apartamentos en la capital vigentes en los principales portales especializados del país y procesarlos con criterios estadísticos.

Ese aumento en el precio de los inmuebles implicó una aceleración respecto a la evolución que tuvo el año anterior, cuando el incremento anual fue de 2,6%. Sin embargo, eso no implicó una mayor dificultad por parte de los hogares para acceder a una vivienda propia. Por el contrario, el estancamiento del tipo de cambio y el aumento de los salarios permitió compensar con creces la evolución de los precios.
Según los datos procesados por El Observador, el poder de compra de inmuebles cuadrados de los hogares uruguayos aumentó 2,9% en el último año, luego de haberse incrementado 12,2% en 2016.

Fue a principios de ese año el momento en el cual a los hogares uruguayos se les hizo más cuesta arriba acceder a un inmueble a los precios ofrecidos por los propietarios. Ese momento coincidió con el de menor operativa en el mercado debido a que los potenciales compradores no estaban dispuestos a pagar los precios exigidos por los propietarios y estos últimos preferían mantener sus propiedades antes de bajar los precios en dólares.

Si se mira la evolución de los precios de los inmuebles en unidades indexadas, se distinguen distintas etapas en los últimos años. Desde 2015 y hasta principios del año siguiente, los precios en dólares tendieron a mantenerse y dada la suba del dólar, eso implicó un fuerte encarecimiento en el precio de las viviendas medidas en unidades indexadas. Eso hizo que los alquileres, que mantenían un ritmo de aumento ligeramente por encima del nivel de la inflación, se disociaran de la evolución de los precios de oferta en compraventas. Esa situación se empezó a revertir en el segundo trimestre de 2016, cuando los precios de los inmuebles en UI empezaron una rápida corrección a la baja. Esa nueva corrección se dio por una caída en el tipo de cambio y permitió que los precios en dólares salieran del estancamiento y empezaran a subir lentamente.

La caída en los precios en UI se dio hasta fines de 2016, cuando cambiaron la tendencia y se mantuvieron prácticamente estables y lo hicieron al mismo ritmo de los alquileres. Tanto unos como otros se abarataron 0,6% en el último año en términos reales. Entre los barrios que más subieron de precio en el último año medidos en dólares se encuentran Jacinto Vera (18%), Buceo (12%) y Centro (11%). Por el contrario, bajaron de precio Parque Rodó (-1%) y Tres Cruces (-1%).

https://www.elobservador.com.uy/como-se-comportaran-los-precios-los-inmuebles-2018-el-dolar-planchado-n1160452?utm_source=planisys&utm_medium=EO-TitularesMatutinos&utm_campaign=EO-TitularesdelaMa%C3%B1ana2018&utm_content=12&ns_campaign=EO-TitularesdelaMa%C3%B1ana2018&ns_source=planisys&ns_linkname=12&ns_mchannel=EO-TitularesMatutinos

EL OBSERVADOR - 09/01/2018 - Los nuevos grandes edificios de Punta del Este de hasta US$ 3.500 el metro cuadrado

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Se pronostica que el rebrote de las construcciones se intensificará a partir de mediados de 2018.

En 2012, las construcciones en Punta del Este alcanzaron su pico luego de diez años de crecimiento constante.
Ese año, la Intendencia de Maldonado (IDM) había aprobado 615 mil metros cuadrados de permisos de construcción. Luego comenzó la caída. Según datos proporcionados por la IDM, en 2013, se aprobaron 370 mil metros cuadrados para construir; en 2014, 350 mil, mientras que en 2015 y 2016, 250 mil. Hasta ese momento, se hablaba de una construcción detenida, de una gran cantidad de mano de obra desempleada –pasó de haber 12 mil obreros en actividad a 4 mil– y de un balneario con cada vez más esqueletos de obras paralizadas.

Es enero de 2018 y sobre la playa mansa, yendo desde la parada 20 en dirección hacia la península, varios carteles de obra llaman la atención. No lo hacen más que por el espacio de tierra que rodean, que llega a ser hasta de manzanas completas. El primero de esos carteles aparece en la parada 18 y encierra una manzana de 14 mil metros cuadrados. Se trata de la torre Venetian Luxury Residences, un edificio de 27 pisos que, una vez pronto, promete robarse las miradas.
A la siguiente parada, otro cartel cerca a las dos manzanas en las que se ubicará Fendi Château, una obra que contará con cuatro torres, una extensa piscina en el jardín que da hacia el mar y una calle que desemboca en la rambla y pasa por la parte trasera del complejo. Ambos proyectos le darán altura a una zona en la que predominan edificios de un máximo de 4 o 5 pisos. 

No es necesario recorrer mucho más para percibir que algo está cambiando en Punta del Este, y las cifras lo confirman. Por estas fechas la Intendencia de Maldonado espera que los permisos de construcción estén aprobados para un entorno de 850 mil metros cuadrados, más del triple que en 2016 y 2015.
Entre las obras de mayor dimensión, también está el WTC Punta del Este, llevado adelante por el estudio Luis Lecueder y la torre Le Parc.que se ubicará en la parada 9 de la playa brava.

Condiciones

Para el consultor inmobiliario Julio Villamide, Punta del Este es parte del territorio inmobiliario argentino y, por ende, se comporta "mucho más por los estímulos y variables que suceden en ese mercado que en el propio mercado uruguayo". En ese sentido, dijo que se ve una reactivación "importante" en los segmentos premium de Buenos Aires –como Puerto Madero– y que lo que acontece en Puerto Madero termina pasando, tarde o temprano, en Punta del Este. "Yo analizo los últimos diez años y la evolución de metros cuadrados y de precios de Puerto Madero y de Punta del Este es casi paralela", indicó.
Explicó que Puerto Madero atraviesa en estos momentos un pequeño boom de la demanda, con muchos proyectos lanzados de valor alto, y que eso juega a favor de Punta del Este. 
 
Villamide pronosticó la reactivación para principios de 2018, más intensa a partir del segundo semestre. "Se han realizado proyectos importantes pero mucho más que por existir una demanda previa, porque se dieron condiciones muy atractivas de estímulos fiscales", subrayó.
Por estas fechas la Intendencia de Maldonado espera que los permisos de construcción estén aprobados para un entorno de 850 mil metros cuadrados, más del triple que en 2016 y 2015.
Aunque comienza a notarse un cambio acompañado de la gran oleada de turistas que llegó a la península para pasar la temporada, varias fuentes consultadas dijeron a Café & Negocios que todavía falta –si es que se puede volver a repetir– para llegar al boom de la construcción que atravesó Punta del Este en la primera década del 2000. Y es que, para hablar de boom, es necesario esperar para ver cuántas de las obras proyectadas finalmente se concretan, ya que entre los proyectos hay varios que son a largo plazo, dijo la directora de urbanismo de la IDM, Susana Laguarda.
Por su parte, Villamide dijo que no cree que se den las condiciones para hablar de boom inmobiliario: "Han cambiado muchas cosas. Hoy tenemos intercambio de información financiera con Argentina, controles de lavado de activos más intensos. No creo que con las restricciones actuales pueda generarse un boom. Más bien apuesto a una demanda más genuina de inversión", dijo.
Laguarda agregó que lo que se hizo fue "generar condiciones propicias para que los inversores presentaran proyectos y se viabilizaran algunas obras".
Entre esas condiciones, están los beneficios fiscales que otorga la intendencia, además de los ya existentes a nivel de gobierno nacional. Para asegurarse de la efectiva ejecución de las obras, la Intendencia de Maldonado pide un cronograma de obra para hacer el seguimiento correspondiente. "Tenemos una buena cantidad de obras pesadas y las estamos recorriendo para verificar su efectivo inicio", dijo Laguarda.

Los inversores

Según la directora de Urbanismo de la IDM, los nuevos proyectos inmobiliarios provienen en su mayoría de la apuesta de inversores ya establecidos en Punta del Este, con trayectoria reconocida y varias obras finalizadas incluso en tiempos de crisis . Eso, dijo, les da la garantía de que las obras no se paralizarán. Aseguró, además. que de finalizarse todos los proyectos paralizados que se retomaron, quedaría solo una estructura abandonada en Punta del Este. Entre los inversores hay tanto extranjeros como locales, algunos que se retiraron durante los años de retracción y decidieron volver.
"Hay extranjeros que hace 30 o 40 años que residen en el departamento y son inversores", dijo Laguarda, sin saber hasta qué punto llamarlos extranjeros.

Desestacionalizar

"Punta del Este tiene una infraestructura espectacular para atraer gente que quiera venir a trabajar, a vivir y no solo a veranear. Cuando uno prepara un lugar para veraneo tiene que desarrollar vivienda, infraestructura, entretenimieinto, shoppings, y Punta del Este tiene todo. Le faltan lugares para trabajar", subrayó.

No creo que en el corto y mediano plazo Punta del Este vuelva a tener un boom como los de antes", dijo el consultor inmobiliario Julio Villamide
Aunque siempre pareció el lugar más adecuado para externalizar esa idea, dijo que había que encontrar un momento favorable para desarrollar el negocio. "Todo eso se da hoy. Por eso pusimos en marcha esa idea que va a significar un gran aporte al balneario, le va a traer gente de otros lugares del mundo no solo a descansar, sino a trabajar y tener residencia permanente. Eso va a terminar generando ocupación los 12 meses del año, que es el principal deseo de Maldonado", agregó.
Según Lecueder, para llevar a cabo este tipo de proyectos, se necesita que se den cuatro condiciones. En primer lugar, el permiso para hacerlo. En segundo, que el Estado comprenda la importancia de este tipo de proyectos y los promueva con exoneraciones fiscales.

Por otro lado, se necesita que haya posibilidades de recibir financiamiento y acceder a capitales internacionales, y por último, que haya mercado. "Acá por supuesto siempre hay una interrogante porque en todo proyecto uno siente que tiene que haber mercado, pero hasta no salir a la cancha no estamos seguros", añadió.

Ambiciosos

Venetian es llevado adelante por Weiss Mora Weiss (WMW), tendrá 27 pisos y unos seis apartamentos por piso que tendrán de 2 a 5 dormitorios.
La inversión para el proyecto fue de US$ 80 millones y la entrega está prevista para dentro de 3 años, dijo Carlos Mora, de WMW. Mora describió al edificio como "de categoría de máximo lujo" y "lo más eficiente posible".
El otro proyecto que se comenzó a construir es Le Parc. Se trata de la tercera torre, ya que hay otras dos construídas por la empresa Criba. US$ 3.500 es el valor aproximado del metro cuadrado del proyecto Le Parc en la playa Brava, consignó Villamide. Dijo que es un precio competitivo para argentinos.
"Hace rato que no se inician proyectos emblemáticos y hoy el contexto es favorable, además la ley de promoción de inversiones genera un efecto positivo en el costo de construcción que se traslada al precio de venta", dijo el CEO de Criba, Santiago Tarasido.

La torre Le Parc III Lleva un 60% de sus unidades vendidas
El edificio tendrá 24 pisos y un frente de 70 metros sobre el mar. A pocos días de haber inaugurado el showroom, la torre lleva 60% de las unidades vendidas.

Clientes diversos

WTC Punta del Este no apunta a un segmento en especial. "Va a haber de todo" dijo Lecueder. La primera reserva, contó, fue una empresa de servicios. La segunda y la tercera se trataron de estudios profesionales, y la cuarta, fue una empresa de tecnología. "Estamos viendo un mercado que seguramente va a atacar por muchos lados", agregó.
Para Villamide, el aumento de la demanda en el mercado inmobiliario de Punta del Este, aumentará pero no lo hará de forma explosiva, sino que gradual: "No va a ser una demanda explosiva como en otro períodos pero sí va a ser constante y permanente. La temporada excepcional que se está viviendo influye en valorizar los proyectos".

https://www.elobservador.com.uy/los-nuevos-grandes-edificios-punta-del-este-us-3500-el-metro-cuadrado-n1157851

EL OBSERVADOR - 22/12/2017 - Sepa cómo evolucionaron los precios de los apartamentos en el último año

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El 2017 cierra con niveles superiores de ventas y créditos, y moderación en suba de precios.

El mercado inmobiliario en Montevideo y la franja costera se apresta a cerrar un 2017 positivo por un repunte en el nivel de compraventas y créditos, que tuvo el componente agregado de una competencia más agresiva de la banca para financiar la adquisición de inmuebles. Además, la suba de precios en dólares tendió a moderarse en el último trimestre.
En diálogo con El Observador el consultor inmobiliario, Julio Villamide, aseguró que "claramente" el 2017 va a cerrar como un año "superior" a 2016 tanto en compraventas de inmuebles como en créditos otorgados. Sobre los precios, consideró que la evolución fue de estable a una pequeña suba en dólares.
"La perspectiva es que esta inercia (de negocios) se mantenga para 2018 en la medida que la economía uruguaya siga creciendo al ritmo actual", proyectó el experto. En los 12 meses a setiembre, el PIB acumuló una expansión de 3,2% respecto al año móvil anterior.
Villamide recordó que el negocio inmobiliario tuvo un "ciclo de contracción" que arrancó en el segundo semestre de 2014 y se extendió hasta la primera mitad de 2016. "Fueron cuatro semestres de recesión", indicó. De todas formas, gracias el empuje de los proyectos de Vivienda Promovida (antes Vivienda de Interés Social) el mercado comenzó a recobrar dinamismo. El consultor estima que 2017 cerrará con una expansión en la cantidad de compraventas de inmuebles que estará entre un 12% a 15% versus el 2016.
De todas formas, Villamide dijo que si bien esperaba un "despegue" de la vivienda de la franja costera, ello no terminó de materializarse en 2017. Esto pese a que el stock de esas unidades se ubica en unas 3 mil (vivienda terminada o con permisos de construcción aprobados), frente a picos de años anteriores que llegaron a superar las 9 mil. Uno de los factores que está incidiendo, a su juicio, es la evolución que ha mostrado el Índice de Confianza del Consumidor (ICC) –ver página 10– que ha estado planchado en la zona de moderado pesimismo.
"Este tipo de indicadores influye mucho en las expectativas de los agentes porque en la predisposición a la compra de bienes durables están incluidos los inmuebles", apuntó.

Precios más estables

El precio de oferta de los inmuebles en la capital tendió a estabilizar su ritmo de aumento en el último trimestre del año. A lo largo de 2017 la tendencia fue a la aceleración en la suba de precios en dólares, pero en los últimos meses, la escalada muestra signos de haberse interrumpido. El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) subió 6,3% en los 12 meses finalizados en noviembre.
Esto implicó una leve desaceleración respecto a la tasa de 6,8% que mantuvo tanto en setiembre como en octubre. Sin embargo, la escasa magnitud de ese cambio permite hablar de estabilidad en el ritmo de aumento.
El indicador releva la totalidad de los avisos clasificados activos en los principales portales especializados. De esta forma, se procesan más de 25 mil propiedades únicas para determinar con criterios estadísticos el precio medio del metro cuadrado en dólares ofrecido por los propietarios a cada mes. El ritmo de aumento de los precios en los últimos meses se aceleró respecto al comienzo del año.
En enero, la suba era de 3,2% interanual y en noviembre del año pasado, de 2,1%.Cuando se analizan los precios en pesos constantes –es decir, eliminando el efecto de la inflación–, la suba de los últimos meses se diluye y el ritmo de aumento interanual es de 1,6%. Esto implica que los precios de los inmuebles acompañaron prácticamente en el último año el ritmo de aumento del costo de vida en Uruguay y no tanto la evolución del tipo de cambio. Si se tiene en cuenta además la evolución del poder de compra de los hogares, hubo un incremento en los últimos 12 meses en la capacidad de acceso a la vivienda propia. El poder de compra de inmuebles de un salario medio uruguayo creció 1,4% en los últimos 12 meses.
Esto implica que pese al aumento de los precios en dólares de los inmuebles, los hogares tienen una mayor facilidad para su compra. Este indicador impacta de manera directa en la capacidad de los uruguayos para acceder a un préstamo hipotecario.

Dinamismo en créditos

De acuerdo a los datos que procesó Villamide, en el año móvil cerrado a setiembre, los créditos hipotecarios crecieron 10,2% en Unidades Indexadas, luego de haber caído fuerte por más de un año.
Durante el transcurso del año pasado, la banca privada salió a pelear el liderazgo absoluto que ostenta el Banco Hipotecario (BHU) en este nicho de negocio. Esto porque lograron reducir sus tasas de interés gracias a fondeos que lograron esas instituciones, que tuvo como aliado la fuerte desaceleración que registró la inflación en Uruguay durante el último año. La gerente de productos y segmento MID&Mass del banco Santander, Ana Paula Aboal, informó a El Observador que a partir del segundo semestre se procesó una "fuerte recuperación" en el crecimiento de créditos. Ese banco registró un crecimiento interanual de la cartera de 11% en pesos corrientes, con una "suba de productividades" (venta de créditos) un 50% arriba del año pasado. "Estas ventas están muy concentradas en el segundo semestre. Fuimos el primer banco en salir con una tasa de 5,9% en UI", recordó. Para 2018, las dinámicas de crecimiento "serán muy similares" a la de este año, comentó Aboal.

Alerta para mediados de 2018

La inercia que traerán de 2017 varios proyectos de Vivienda Promovida le darán empuje al mercado inmobiliario por lo menos hasta la primera mitad de 2018, pero durante la segunda mitad puede escasear la ofertas de esos inmuebles, dijo Villamide. Explicó bien hoy hay oferta, de mantenerse los actuales niveles de presentación de nuevos proyectos ante la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) para acceder a beneficios tributarios, puede darse que exista más "demanda que oferta", algo que podría acelerar la suba de los precios.

https://www.elobservador.com.uy/sepa-como-evolucionaron-los-precios-los-apartamentos-el-ultimo-ano-n1153111

ESPECTADOR AM - 24-11-2017 - Récord de venta de viviendas nuevas en un mercado deprimido

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Montevideo tuvo un significativo incremento en las ventas de viviendas nuevas durante el primer semestre del año, a pesar de que el resto del sector inmobiliario se encuentra deprimido, según dijo el especialista Julio Villamide a La Mañana de El Espectador.

En los primeros seis meses del año se compraron 1.150 viviendas nuevas en Montevideo, lo que representa un aumento en términos interanuales del 21%.

Villamide es director ejecutivo de Julio Villamide & Asociados, que confeccionó el informe para la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay.

El asesor inmobiliario explicó que la ley N° 18.795 de inversión privada en Viviendas de Interés Social, es "básicamente" el "gran cambio desde 2011 a esta parte que explica buena parte" del aumento en las ventas.

El empresario aclaró que "que las ventas de viviendas nuevas en este primer semestre batieron el récord en lo que va del siglo" pero "eso no se condice con un mercado que esté en una fase de ebullición, ni de boom".

Añadió que "el mercado inmobiliario en su conjunto viene saliendo de cuatro semestres que fueron muy complicados; en momentos en los que incluso algún indicador de compra-ventas registradas, anualizados, que nosotros llevamos, estaba por debajo de los datos de la crisis de 2002".

Villamide recordó que cuando se presentó la iniciativa de la vivienda de promoción social "uno de los objetivos era evitar una película que ya habíamos visto muchas veces en el sector privado, que es que si uno deja la inversión librada a su libre albedrío, aquí y en cualquier país del mundo, va a atender a los segmentos de más altos ingresos".

EL PAIS - 22/11/2017 - ¿Dónde se vendieron más viviendas en Montevideo?

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En el primer semestre del año estas operaciones alcanzaron un récord.

En los primeros seis meses del año la venta de viviendas nuevas en Montevideo creció. De hecho, en el período enero-junio la cantidad de operaciones de este tipo concretadas en la capital fue la más alta desde, al menos, 2010.

Durante la primera mitad del año se compraron 1.150 unidades de este tipo en Montevideo, según el último informe de la consultora Julio Villamide & Asociados, confeccionado para la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu) y divulgado días atrás. En 2016 habían sido unas 950 las viviendas adquiridas, lo que marca un aumento en términos interanuales de 21%.

Cuando se le pregunta al director ejecutivo de Julio Villamide & Asociados, Julio Villamide, cuál es el factor que explica el récord registrado en el semestre responde con rapidez: las viviendas promovidas. Estas —llamadas hasta hace algunos meses "viviendas de interés social"— hicieron crecer el universo de unidades a estrenar disponibles e incentivaron estas operaciones, según él.

De hecho, el trabajo de la consultora (del que Radio Montecarlo dio cuenta en parte la semana pasada) señala que a partir de 2016 la venta de unidades nuevas en la capital es liderada por las viviendas promovidas: casi seis de cada diez ventas realizadas fueron de este tipo de construcciones en el semestre. Hasta 2015, en cambio, la promoción privada "tradicional" era la que explicaba la mayoría de las transacciones.

A pesar del incremento en la cantidad de adquisiciones frente al año pasado y también del número récord que eso supuso, Villamide añadió que el volumen de nuevos proyectos lanzados al mercado sigue siendo "bajo" y que la situación en este terreno es de "estancamiento". No está en los niveles esperables para el escenario económico de expansión actual, agregó.

En el caso de la vivienda promovida, esto respondería a los cambios que se introdujeron en el régimen —que se instauró por ley en 2011— tiempo atrás y que, según los desarrolladores privados, lo volvieron menos atractivo.

Barrios.

¿Cuáles fueron las zonas de Montevideo que concentraron la mayor cantidad de ventas de viviendas nuevas en la primera mitad de 2017? De acuerdo al relevamiento, Cordón se llevó el primer lugar del podio: 17,4% de las 1.150 transacciones que se registraron entre enero y junio.

Le siguió Pocitos, con el 9,1% de las ventas en el semestre, mientras que el tercer puesto lo ocupó La Comercial, que explicó el 8,4% de las operaciones en este período (ver gráfica). Punta Carretas quedó en el cuarto escalón, con 7,5% del total de operaciones efectuadas.

Otra vez, las viviendas promovidas aparecen como el elemento que explica por qué Cordón se ha vuelto el barrio montevideano con mayor número de ventas de viviendas nuevas: fue allí donde se concentró buena parte de este tipo de construcciones, señaló Villamide.

Justamente, son Cordón y Pocitos las dos zonas que tuvieron durante este semestre la mayor cantidad de lanzamientos de viviendas al mercado de todos los relevados.

Cordón también es el barrio que presenta el stock de vivienda nueva disponible más grande de la capital, cerca de 1.400 unidades al 30 de junio de este año (llevaría unos 40 meses liquidar esta oferta, según las estimaciones del informe). El segundo lugar en este campo también fue para Pocitos, con poco más de 1.000 viviendas, mientras que Malvín se ubicó tercero, con alrededor de 900.

Si se mira qué pasó con los precios demandados en el semestre, en el caso de Cordón el valor del metro cuadrado interior alcanzó en promedio los US$ 3.000.

En Pocitos, en tanto, esa cifra trepó hasta alrededor de US$ 4.000, mientras que para la tercera zona más demandada, La Comercial, estuvo en unos US$ 3.300. Punta Carretas registró el precio más elevado de los cuatro barrios con ventas más numerosas entre enero y junio: allí el metro cuadrado en promedio se ubicó algo por debajo de US$ 4.300.

Expectativa.

Para Villamide, no hay ninguna señal que indique que el crecimiento que experimentaron las ventas de viviendas nuevas durante enero-junio pueda detenerse en el correr del segundo semestre del año. De la mano de una economía que retomó en las últimas mediciones el impulso (en el segundo trimestre la actividad creció 2,8% interanual), se espera que este tipo de operaciones continúe fortaleciéndose en lo que resta del año y también durante el próximo.

Costa concentró tres en diez operaciones.

Si bien Cordón ha acaparado la mayoría de las ventas de viviendas a estrenar en los últimos tiempos, no siempre esta zona de Montevideo fue la preferida. De hecho, le arrebató la corona en los años recientes a otro barrio: Pocitos.

De acuerdo al informe de Julio Villamide & Asociados, entre 2010 y 2017 (para este año se tienen en cuenta solamente las operaciones efectuadas hasta el 30 de junio) los compradores eligieron a Pocitos por sobre otras áreas de la capital. En concreto, durante ese período el 22,4% de las ventas de vivienda a estrenar se concentraron allí.

Cordón, por su parte, alcanzó un segundo puesto, pero lejos de quien encabezó la lista: concentró el 12,4% de las operaciones de esta naturaleza. En el tercer puesto quedó ubicado Punta Carretas (10,8% de las ventas), mientras que Malvín (7,1%) se ubicó cuarto.

A la hora de ver qué tipo de vivienda se vendió en Montevideo, entre 2012 y el primer semestre de 2017 la mayoría fue de promoción privada "tradicional": 63,9% de las transacciones. El 36,1% restante, en tanto, fueron unidades de vivienda promovida (conocida hasta hace unos meses como "vivienda de interés social).

El análisis de la consultora también da cuenta de dónde está ubicado el inmueble: en la franja costera o en el resto de la ciudad. Entre 2010 y 2016, el 56,2% de las viviendas que se vendieron en la capital estaban en la primera (una zona que incluye los barrios Buceo, Carrasco, Malvín, Parque Rodó, Pocitos, Punta Carretas y Punta Gorda). El 43,8% faltante se explica por operaciones realizadas en el resto de Montevideo.

Si se mira qué pasó durante los primeros seis meses de este año, la franja costera concentró el 31,2% de las ventas de viviendas a estrenar, mientras que el 68,8% fue en el resto de la capital. Al 30 de junio, el stock disponible de vivienda era fruto de la promoción privada en el 45,2% de los casos y de la vivienda promovida en el 54,8%.

http://negocios.elpais.com.uy/vendieron-viviendas-montevideo.html

EL OBSERVADOR - 25/10/2017 - ¿Cuáles son los polos ejecutivos en Montevideo?

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Qué características tienen las zonas que concentran trabajadores calificados, básicamente de servicios.

El reloj marca las 12 del mediodía. Como si hubiese sonado el timbre del recreo de la escuela, los dos comedores ubicados en el Parque Tecnológico del LATU se llenan de un minuto al otro. Jóvenes, en su mayoría hombres de entre 20 y 30 años y en vestimenta casual, hacen la fila para elegir alguno de los menús del día junto a otros de más edad que se adaptan en la vestimenta al ejecutivo del siglo XXI.
Así, figuras reconocidas del ecosistema emprendedor como el presidente de la ANII, Fernando Brum, y el director de Ingenio, Rafael García, pasan un rato de intercambio durante el almuerzo con colegas que pueden ser de otras empresas y, al igual que el resto, dejan sus bandejas en unos estantes al retirarse.

En Zonamerica, a las 10 de la mañana solo se escucha el canto de los pájaros; no es hasta el mediodía que los ejecutivos comienzan a salir de sus oficinas para almorzar en alguno de los restaurantes o bien tomar una de las lonas que esperan en un canasto a ser estiradas en alguno de sus espacios verdes.
En distancia, Zonamerica está lejos del centro de la ciudad. Sin embargo, en sus más de 300.000 metros cuadrados de parques y áreas verdes hay de todo; desde diversas propuestas gastronómicas hasta supermercado, servicios financieros, dentista, peluquería y una Iglesia a pocos metros, en Jacksonville

En el exterior del complejo WTC, en tanto, ejecutivos de saco y corbata se mezclan con otros vestidos de manera informal, lo que depende de acuerdo a qué tantos clientes reciben en las empresas para las que trabajan. El cielo casi sin nubes y el clima agradable invitan a algunos a charlar o incluso a tomar sol en la plaza interna.
A las 14 horas, la puerta de Aguada Park no para de girar. Jóvenes entran con prisa y se chocan con otros que salen; es la hora del recambio en varias de las empresas instaladas donde predominan estudiantes que realizan su primera experiencia laboral.
En Ciudad Vieja, en tanto, se concentran los trabajadores de empresas públicas y privadas y los restaurantes del barrio aprovechan para exhibir sus menús ejecutivos.
En los últimos años estos cinco puntos de lunes a viernes se presentan como lugares de concentración de ejecutivos y profesionales de diferentes edades en Montevideo. Mientras que varios ampliarán su oferta de oficinas acompañando a la demanda, se espera el surgimiento de un sexto polo ejecutivo con la reciente inauguración de Punta Carretas Tower, ubicada en ese barrio. Según el consultor inmobiliario Julio Villamide, en Punta Carretas "empieza un fenómeno bastante parecido al WTC" y, aunque no hay muchos terrenos para construir en la altura, sí hay varios pequeños proyectos concentrados.

El director de Aguada Park, Francisco Ravecca, recuerda que cuando comenzaron a construir la zona franca solo había una panadería y algún otro restaurante a varias cuadras. El empresario ha visto, aunque de a poco, ir surgiendo nuevos servicios en la zona a raíz de la instalación de Aguada Park, que cuenta con 85 empresas y unos 3.400 trabajadores que se suman a los 2.000 de la Torre de ANTEL. La zona cuenta con un restaurante de 400 metros cuadrados frecuentado en su mayoría por los trabajadores del edificio. "Hay una red de gente que se cruza. Los ves abajo almorzando en el restaurante, gente de diferentes oficinas. Han surgido noviazgos y matrimonios, así que imagino que negocios también", dijo Ravecca entre risas. Las empresas instaladas en Aguada Park son de cuatro grupos: software, servicios profesionales, financieras y de comercio.
Ravecca dijo que las empresas del sector software, servicios compartidos, Business Process Outsourcing (BPO) y call centers contratan al 80% de las personas que trabajan en Aguada Park, que son más que nada jóvenes. Es por esto que el promedio de edad en este punto, según el ejecutivo, no llega a los 30 años, aunque también hay un segmento de gente más grande que proviene sobre todo del sector financiero.

El tradicional

El consultor inmobiliario Julio Villamide considera a la Ciudad Vieja como el primer polo ejecutivo de la ciudad, exclusividad que perdió con la inauguración de Zonamerica hace 27 años y las primeras torres del WTC ocho años después. Allí viven unas 12 mil personas y se estima que 30 mil se trasladan a diario para trabajar. Se concentran los organismos públicos y empresas privadas. Por todos los servicios que nuclea el barrio, para muchas empresas resulta conveniente instalarse allí.
El gerente general de Contract Workplaces, Daniel Flom, indicó que Ciudad Vieja es el centro tradicional donde todavía se conservan edificios para empresas más antiguas o más pequeñas, con menos personal. "Se han hecho edificios nuevos que en algunos casos tienen prestaciones similares al WTC pero no son muchos", señaló.

Polo tecnológico

Mientras que la mayoría de los polos ejecutivos se caracterizan por su diseño vidriado, en el Parque Tecnológico del LATU los edificios son de estructura metálica, aunque por dentro no parezcan. Su gerente de Administración, Gustavo Tartaglia, dijo que se eligen por la rapidez de su construcción, su razonable costo y fácil mantenimiento.
Alrededor de 50 empresas componen el Parque, todas vinculadas al rubro tecnológico. La mayoría son empresas y startups locales, aunque también están presentes algunas multinacionales. El predio cuenta con dos comedores, estacionamiento gratuito y áreas de esparcimiento. Además, contó Tartaglia, se generan actividades para fomentar la comunidad como gimnasia, actividades de after office, reuniones y comidas.

Mientras que la mayoría de los polos ejecutivos se caracterizan por su diseño vidriado, en el Parque Tecnológico del LATU los edificios son de estructura metálica, aunque por dentro no parezcan. Su gerente de Administración, Gustavo Tartaglia, dijo que se eligen por la rapidez de su construcción, su razonable costo y fácil mantenimiento.
Alrededor de 50 empresas componen el Parque, todas vinculadas al rubro tecnológico. La mayoría son empresas y startups locales, aunque también están presentes algunas multinacionales. El predio cuenta con dos comedores, estacionamiento gratuito y áreas de esparcimiento. Además, contó Tartaglia, se generan actividades para fomentar la comunidad como gimnasia, actividades de after office, reuniones y comidas.

Las dos modalidades

Cinco torres, un helipuerto -desde donde se ve hasta más allá de los límites de Montevideo-, el restaurante exclusivo para socios Piso 40, el recientemente inaugurado Sinergia WTC que atrae al ecosistema emprendedor, conforman al complejo World Trade Center de cinco torres ubicado en el barrio de Buceo.

La última en inaugurarse fue WTC Free Zone, la primera en ese lugar bajo el régimen de zonas francas. El complejo tiene 415 empresas y unos 7500 trabajadores. El gerente general de WTC Free Zone, Ignacio Del, señaló como uno de los diferenciales lo amigable y práctico de su ubicación, con Montevideo Shopping al lado, la rambla a pocos metros, hoteles y servicios gastronómicos por doquier, lo que permite, según Del, integrar la vida laboral y personal.
"Todos queremos ser eficientes con nuestros tiempos. Esta zona te permite hacer la cantidad de actividades que quieras de forma súper rápida" dijo. Agregó que un 80% de quienes trabajan en las cinco torres son menores de 35 años.
Según Del, mientras que la Torre de ANTEL puede ser el edificio más alto, la oficina más alta está ubicada en el piso 39 de la torre 4 del World Trade Center.

Ambiente de campus

La zona franca que tiene al edificio Celebra como su buque insignia, atrae empresas de todo el mundo por su concepto one-stop-solution, que brinda soluciones escalables y flexibles para asegurar el crecimiento tanto de las firmas como de sus empleados.
El ambiente de campus, los espacios abiertos, así como la seguridad, los amenities, las actividades y los servicios son cualidades que los ejecutivos valoran, según su CEO, Jaime Miller. Más del 50% de su población laboral son mujeres y más del 70% tienen entre 18 y 40 años. Un 3% son extranjeros, principalmente argentinos en la industria financiera e indios en la de software, contó Miller.
De las empresas instaladas en Zonamerica, explicó que predominan las dedicadas a la prestación de servicios globales como centros de compras, de finanzas, de software y backoffice administrativos para empresas que prestan servicios desde Uruguay hacia el mundo.

Más metros

Otra torre de 11.000 metros cuadrados se comenzará a construir en el predio de Aguada Park. Según su director, Francisco Ravecca, la Intendencia habilitó a construir 55.000 metros cuadrados de esa manzana. El nuevo edificio será de tres pisos, y tendrá parking. A su vez, se abrirá un local comercial fuera de la zona franca.
También, una nueva torre del WTC FreeZone se construirá en el predio vecino al primer edificio destinado a zona franca. La segunda torre tendrá forma elíptica, 20 pisos y 35.000 metros cuadrados construidos. Entre esta y la Torre 1 habrá espacios verdes y de esparcimiento.
El predio del Parque Tecnológico del LATU es de ocho hectáreas. Próximamente, el terreno de 12 hectáreas al otro lado de la calle Saldún será también de oficinas del Parque. Tartaglia dijo que se pretende duplicar los 30.000 metros cuadrados de edificios que se tienen hasta el momento. “Vamos a ir construyendo en la medida en que la demanda lo indique”, señaló.

Los valores

El valor de las oficinas, según Villamide, varía en función del piso del edificio en el que se ubique, y está entre el rango de los US$ 3000 a US$ 5000 el metro cuadrado. Para el caso de las zonas francas la situación es distinta, ya que solo se alquilan y su valor difiere dependiendo de varios aspectos.
El gerente general de Contract Workplaces, Daniel Flom, dijo que los edificios para empresas se entregan generalmente rústicos y que la empresa tiene que personalizarlos. El costo de construir oficinas en los edificios de más alto nivel, según Flom, va desde los US$ 500 a los US$ 1200 el metro cuadrado. En el caso de una reforma de una oficina hecha por usuarios anteriores, su precio será menor -en el entorno de los US$ 500 a US$ 600 el metro cuadrado- mientras que construirla de cero puede costar de US$ 800 a US$ 1200. En edificios más antiguos, como algunos de Ciudad Vieja, dijo que se pueden lograr valores más bajos. "Hay que analizar caso a caso", apuntó.

https://www.elobservador.com.uy/cuales-son-los-polos-ejecutivos-montevideo-n1134388

EL OBSERVADOR - 10/10/2017 - Empleo en la construcción cerró su peor semestre en una década

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La industria sigue estancada y los agentes no vislumbran una reactivación clara a futuro

Con la probable construcción de la segunda pastera de UPM en Paso de los Toros más lejos en el horizonte, y un segmento de la vivienda que no termina de despegar, la industria de la construcción tiene un panorama incierto sobre su esperada reactivación. Y uno de los que más lo sufre es el empleo. "Luego de perder casi 26 mil puestos de trabajo en cuatro años, la construcción no se reactiva. Completó en 2017 el peor primer semestre de la década", posteó en su cuenta de Twitter el analista inmobilario, Julio Villamide.De hecho, la industria de la construcción cerró junio con 45.453 cotizantes registrados ante el BPS, bastante lejos del récord de 72.302 trabajadores de octubre de 2012. Pero además, el último dato confirmó un descenso de unos 3 mil registrados respecto a junio de 2016. Durante el primer semestre la mano de obra formal cayó 10,7% interanual.

La actividad de la construcción descendió de forma ininterrumpida desde el inicio de 2015 hasta el dato del primer trimestre de este año que pautó un quiebre con una recuperación interanual de 0,7% que encendió una luz de esperanza. Sin embargo, ello se derrumbó rápidamente cuando se conoció el dato de crecimiento de 2,8% de la economía en el período abril-junio. Uno de los datos negativos del informe de Cuentas Nacionales que divulgó el Banco Central fue una fuerte contracción en la construcción, que cayó 5,5% en la comparación interanual.

La actividad acusó el impacto en de una segunda caída trimestral consecutiva en la inversión pública –cayó 0,6% en el primer tercio del año respecto a 2016 y 1,4% en el segundo trimestre–. La privada inversión, en tanto, bajó 25% y 52% en igual comparación.

 Pronóstico pesimista

Villamide dijo a El Observador que no se esperan cambios en el nivel de actividad para lo que resta del año. "La obra pública está arrancando, pero con muchas dificultades y el sector privado, tanto en proyectos de inversión como en vivienda promovida, ha venido cayendo", expresó. Añadió que si bien en Punta del Este hay una buena cantidad de obras con permisos aprobados, prácticamente ninguna de ellas registrará avances significativos en lo que resta de 2017. Por lo expuesto, el asesor inmobiliario indicó que en el escenario actual no se perciben segmentos donde la construcción pueda reactivarse en lo que resta del año. Villamide dijo que la construcción "suele ser el último sector que entra en estancamiento y es el último en entrar en reactivación". Recordó que a fines de 2015 y principios de 2016 "los números de compraventas anualizadas estaban por debajo de la crisis de 2002".

Sin embargo, agregó que la "construcción siguió y recién ahora se está llegando al piso"En tanto, el último Índice Líder del Centro de Estudio Económicos de la Industria de la Construcción (Ceeic) –divulgado a principios de este mes– mostró que se espera una variación negativa de la actividad para este año. La proyección va en línea con el último dato de Cuentas Nacionales divulgado por el Banco Central (BCU). Tomando como base esos datos, el Ceeic señaló que la retracción estuvo asociada a la menor actividad en construcción de edificios y en obras vinculadas a la generación de energía eólica, las cuales no fueron compensadas por el incremento en la actividad en obras viales y puertos.

Promotores cuestionan criterio al dar beneficio

La Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu) tiene una visión "pesimista" en líneas generales sobre el futuro del segmento de vivienda social producto de los cambios en las reglas de juego que se introdujeron a mediados de 2014 y a principios de este año con la fijación de topes en los precios de venta.

El promotor privado y asesor financiero de Appcu, Alfredo Kaplan, informó a El Observador que durante el quinquenio 2012 a 2016 ingresaron a la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) un promedio de 300 unidades por mes para su aprobación. Sin embargo, ese escenario cambió por completo en 2017, cuando entre abril y setiembre apenas ingresaron 54 viviendas por mes en promedio.

Por otro lado, Kaplan cuestionó la "poca uniformidad de criterios" que tuvo el Poder Ejecutivo en 2016 a la hora de ofrecer estímulos para reactivar la construcción, ya que ofreció exoneraciones del impuesto a la renta, Patrimonio y el IVA del costo de construcción a megaproyectos que superaran los US$ 15 millones. "Es un tema de selectividad de políticas, en lo particular, hubiese preferido muchos proyectos medianos y no pocos grandes", afirmó el asesor de la Appcu.

El empresario sostiene que en el futuro no ve "grandes cambios" en la dinámica de la vivienda social (concentrada en pocos jugadores), mientras que en la vivienda tradicional de la franja costera la salida de nuevos proyectos "es inferior al ritmo de hace un par de años". Por ello, no se esperan grandes cambios en la contratación de mano de obra a futuro en este segmento.

http://www.elobservador.com.uy/empleo-la-construccion-cerro-su-peor-semestre-una-decada-n1129243

EL CRONISTA - 13/09/2017 - Aumentó un 21% la compraventa de inmuebles en Uruguay en el semestre

20170915

Se hicieron negocios por u$s 775 millones. El Índice del Costo de la Construcción subió 8,25%. Para la Cámara Inmobiliaria, el mercado está vendedor y el dólar no tiene miras de subir

Los números del primer semestre muestran un mayor dinamismo del mercado inmobiliario uruguayo, en sintonía con las buenas expectativas que se abrieron en el sector, precios en dólares que se mantienen en aumento y de la mano del repunte de la actividad económica en general.

En el primer semestre de 2017, el total de operaciones de compraventas registradas en Montevideo fue de 10.488, frente a las 8657 en igual período del año pasado, según datos de la Dirección General de Registros aportados a El Observador por el consultor inmobiliario Julio Villamide. Esos números marcan un crecimiento de 21% en la comparación interanual, aunque están casi 15% debajo del pico de la primera mitad de 2011, de 12.174 operaciones.

El negocio movió al menos u$s 775 millones en los primeros seis meses de 2017.

Si se toma como referencia que el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) representa el 4% del valor de las operaciones inmobiliarias, en el primer semestre los negocios totalizaron al menos u$s 775 millones. Eso es sólo una aproximación a los montos negociados que son superiores, porque la base de cálculo del impuesto es el valor catastral que suele ser menor a los precios de los acuerdos efectivos de compraventas. El ITP tampoco alcanza a la Vivienda Promovida (VP - antes Vivienda de Interés Social), que está exonerada en la primera venta y que es motor del mercado de obra nueva. 

Para Villamide, el aumento en las operaciones de compraventas está dentro de lo esperado con la recuperación de la economía. El experto espera que éste sea un mejor año, tanto en la venta de viviendas usadas como de viviendas nuevas, pero sin ser nada excepcional. En particular, el mercado de vivienda nueva mostró en los primeros tres meses del año una tendencia al alza que ya se había empezado a ver en el tercer trimestre de 2016. 

Semanas atrás, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, Wilder Ananikian, había dicho a El Observador que durante la segunda parte de 2017 se espera que se continúe procesando la mejora, asociada a la amplia oferta que existe en el mercado. Según dijo, aunque da más trabajo cerrar un negocio, tanto con inversores como con consumidores finales, "el mercado está vendedor (...) Además, el dólar no tiene miras de subir. El dólar subiendo da una posición de comodidad y espera para el que los tiene en el banco, pero con las proyecciones de que puede llegar (como techo) a $ 30 a fin de año (el inversor) se pasa a invertir a inmuebles", apuntó. 

El precio promedio que piden los propietarios de la capital por sus inmuebles acumuló en julio 10 meses consecutivos de aumento en dólares. El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) subió 0,7% ese mes y se ubicó 4,6% por encima de los niveles de igual mes del año pasado. 

Entre los 17 barrios relevados, los que tuvieron un mayor aumento de precios en el año móvil fueron La Blanqueada (12,3%), Aguada (8,1%) y Punta Carretas (7,5%). Los barrios que bajaron el precio medio del metro cuadrado en oferta durante ese período fueron Jacinto Vera (-4,2%) y Unión (-1%). 

En los 12 meses a julio, el Índice del Costo de la Construcción aumentó 8,25% y se constituyó así la tercera suba interanual consecutiva en 2017. Los costos asociados a leyes sociales y a la mano de obra fueron los que más impulsaron el alza, según los últimos datos publicados por la gremial del sector.

https://www.cronista.com/ripe/Aumento-un-21-la-compraventa-de-inmuebles-en-Uruguay-en-el-semestre-20170913-0057.html

EL OBSERVADOR - 12/07/2017 - Compraventa de inmuebles creció 21% en el primer semestre del año

20170915

Se hicieron negocios por al menos US$ 775 millones; DGI recaudó US$ 31 millones

Los números del primer semestre muestran un mayor dinamismo del mercado inmobiliario, en sintonía con las buenas expectativas que se abrieron en el sector, precios en dólares que se mantienen en aumento y de la mano del repunte de la actividad económica en general.

En el primer semestre de 2017 el total de operaciones de compraventas registradas en Montevideo fue de 10.488, frente a las 8.657 en igual período del año pasado, según datos de la Dirección General de Registros aportados a El Observador por el consultor inmobiliario Julio Villamide. Esos números marcan un crecimiento de 21% en la comparación interanual, aunque están casi 15% debajo del pico de la primera mitad de 2011, de 12.174 operaciones.

El negocio movió al menos US$ 775 millones en los primeros seis meses de 2017. Esa cifra fue calculada por El Observador a partir de la recaudación correspondiente al Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) que recauda la Dirección General Impositiva (DGI).

Ese impuesto grava con una tasa de 2% al comprador y otro 2% al vendedor de inmuebles de usufructo. La información publicada por la DGI da cuenta de que entre enero y junio de 2017 el impuesto recaudó $ 878 millones (unos US$ 31 millones), lo que representó 15,8% más en la comparación interanual.

Si se toma como referencia que el ITP representa el 4% del valor de las operaciones inmobiliarias, en el primer semestre los negocios totalizaron al menos US$ 775 millones. Eso es solo una aproximación a los montos negociados –que son superiores–, porque la base de cálculo del impuesto es el valor catastral que suele ser menor a los precios de los acuerdos efectivos de compraventas. El ITP tampoco alcanza a la Vivienda Promovida (VP - antes Vivienda de Interés Social), que está exonerada en la primera venta y que es motor del mercado de obra nueva.

http://www.elobservador.com.uy/compraventa-inmuebles-crecio-21-el-primer-semestre-del-ano-n1117791?utm_source=planisys&utm_medium=EO-TitularesMatutinos&utm_campaign=EO-TitularesdelaMañana2017&utm_content=12&ns_campaign=EO-TitularesdelaMañana2017&ns_source=planisys&ns_linkname=12&ns_mchannel=EO-TitularesMatutinos

RADIO CARVE - 24/08/2017 - El acceso a la vivienda en Uruguay

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Mesa redonda acerca del acceso a la vivienda en Uruguay con Salvador Schelotto, Director Nacional de Vivienda, María del Huerto Delgado, integrande de la Unidad Permanente de Vivienda de Facultad de Arquitectura, y Julio Villamide, consultor inmobiliario y director de la Revista Propiedades.

 

EL OBSERVADOR - 23/08/2017 - Suba de los inmuebles limita el acceso a créditos para las familias

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El precio promedio que piden los propietarios de la capital por sus inmuebles acumula 10 meses consecutivos de aumento en dólares. Con un escenario de tipo de cambio prácticamente planchado en los últimos meses, la suba de precio del metro cuadrado restringe las posibilidades de los hogares de acceder a una vivienda propia.

Medidos en dólares, el Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) subió 0,7% en julio y se ubicó 4,6% por encima de los niveles de igual mes del año pasado. El indicador releva la totalidad de los avisos en los principales portales clasificados del mercado local, mediante algoritmos propios de captura, limpieza y procesamiento de datos.

Si bien el indicador acumula 10 subas mensuales consecutivas en dólares, cuando se lo analiza en unidades indexadas –en pesos luego de eliminar el efecto de la inflación–, fueron dos los meses consecutivos de incrementos. De hecho, los precios en esa moneda encadenan desde marzo una suba de 2,6% que se tradujo en una reducción de igual magnitud de la capacidad de los hogares para acceder a un inmueble, teniendo en cuenta el aumento del poder de compra de los salarios en ese período.

De todas maneras, la suba de precios afecta las posibilidades reales de los hogares uruguayos para acceder a una vivienda propia a través del crédito hipotecario. Una simulación sencilla permite graficar el problema.

El ingreso mínimo que requiere una familia uruguaya para acceder a un inmueble medio de 65 metros cuadrados a través de un préstamo que financie a 25 años el 80% del valor de la vivienda, viene en aumento desde octubre del año pasado. Esto es así porque el común de los bancos exigen que la cuota mensual del destinatario del préstamo no supere el 30% de su ingreso líquido. De esa manera, se genera una restricción por el lado de los ingresos para acceder a la vivienda.

Según cálculos de El Observador, el ingreso mínimo requerido para acceder a un inmueble medio de 65 metros cuadrados ofertado en el mercado, era de $ 91.038 líquidos en julio. Ese monto se encuentra por encima del mínimo de $ 84.883 de octubre del año pasado y es el más alto de los últimos 13 meses.

Entre los 17 barrios relevados, los que tuvieron un mayor aumento de precios en el año móvil finalizado en julio fueron La Blanqueada (12,3%), Aguada (8,1%) y Punta Carretas (7,5%). En el otro extremo, los barrios que bajaron el precio medio del metro cuadrado en oferta durante ese período fueron Jacinto Vera (-4,2%) y Unión (-1%). Por su parte, Malvín prácticamente mantuvo sin cambios sus precios y en el caso de Pocitos –el más relevante en términos de volumen de oferta disponible– tuvo una suba de precios de 5,3%.

Mercado se recupera

En diálogo con El Observador, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, Wilder Ananikian, indicó que en el primer semestre del año la cantidad de compraventas fue muy similar al 2016 y se espera una mejora en la segunda parte de 2017, asociada a la amplia oferta que existe en el mercado. Según dijo, aunque da más trabajo cerrar un negocio, tanto con inversores como con consumidores finales, "el mercado está vendedor. Además, el dólar no tiene miras de subir. El dólar subiendo da una posición de comodidad y espera para el que los tiene en el banco, pero con las proyecciones de que puede llegar (como techo) a $ 30 a fin de año (el inversor) se pasa a invertir a inmuebles", apuntó.

En tanto, el consultor inmobiliario Julio Villamide indicó que el mercado mantiene la tendencia al alza en la venta de unidades nuevas como ya se había empezado a observar en el tercer trimestre de 2016, y con una participación cada vez más fuerte de las viviendas promovidas (VP) .

"Este será un mejor año, tanto en venta de usadas como viviendas nuevas, pero nada excepcional. En este último caso, las viviendas promovidas seguirán siendo protagonistas", afirmó.En ese sentido, añadió que a partir de 2018 y 2019 la oferta de VP entrará en una fase decreciente, como consecuencia de los cambios en la reglamentación adoptados por el Ministerio de Vivienda.Según dijo, esos cambios "desfavorables" ya se están reflejando en las unidades promovidas. Desde abril la cantidad de viviendas promovidas viene cayendo a un ritmo de entre 30 y 40 unidades por mes, explicó.

Préstamos BHU

En los primeros siete meses del año el Banco Hipotecario (BHU) llevaba colocados 800 préstamos para adquisición de vivienda por 490 millones de unidades indexadas (UI) (unos US$ 62 millones a valores actuales, unos US$ 77.500 en promedio). Aproximadamente el 20% de los créditos fue para VP, según datos a los que accedió El Observador. En 2016 el BHU tuvo el 52% de participación en el mercado de créditos hipotecarios en UI.

http://www.elobservador.com.uy/suba-los-inmuebles-limita-el-acceso-creditos-las-familias-n1109136

 

UYPRESS - 01/08/2017 - Para Julio Villamide el camino deber ser el de la construcción de vivienda formal

MONTEVIDEO (Uypress) - Julio Villamide es consultor inmobiliario, director de Revista Propiedades, asesor de Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay, APPCU, y de la Cámara de la Construcción, CCU. Es defensor de la Ley 18.795, vivienda Promovida, aprobada en agosto de 2011 y advierte sobre los efecto negativos de los último cambios su la reglamentación.

La Ley 18.795 generó un cambio muy importante en la construcción de vivienda en Uruguay. Hasta 2014 esta ley, que prevé exoneraciones impositivas para la construcción de viviendas, permitió la construcción de 3.000 viviendas por año. Las viviendas fueron construidas en barrios con todos los servicios y fuera de la zona costera.

Las modificaciones en la reglamentación de la ley, realizadas en 2014 y en 2017, generaron un freno a la construcción y se pasó de las 3.000 anuales a 1.500 luego de 2014 y a solo 500 en este 2017.

Villamide explica, que la solución de la vivienda en Uruguay se debe lograr a partir de la construcción de vivienda formal. Opina que en este camino se deben sumar los esfuerzos del Estado, de los promotores privados y de los sistema cooperativos.

Afirma que los gobernantes están inspirados por la buena intención de mejorar la situación de la vivienda en el país pero que los cambios en 2014 y 2017 muestran que la marcha de la construcción se ha frenado y viene retrocediendo.

http://www.uypress.net/auc.aspx?79089,64

CARVE 850 - 21/07/2017 - Villamide: “Se pasó de construir 2.000 viviendas de interés social por año a 500”

20170726

El director de Revista Propiedades, Julio Villamide, dijo a Inicio de Jornada que  la cantidad de apartamentos de promoción social que se construyen bajó prácticamente a la mitad debido a la normativa del gobierno que impuso topes de precios a la venta.

“Se comenzaban tres mil viviendas anuales, hoy se hacen 500 por año debido a los cambios en las normas de interés social”, afirmó. Sobre el precio de los alquileres dijo que después de 10 años de suba, desde el 2016 se registra una tendencia descendente en el mercado.

http://www.carve850.com.uy/2017/07/21/villamide-se-paso-de-construir-2-000-viviendas-de-interes-social-por-ano-a-500/

DEL CONSTRUCTOR - 20/07/2017 El consultor inmobiliario, Julio Villamide, realizó fuertes críticas a la política de vivienda del gobierno

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En la charla, organizada por la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay, el consultor privado, y asesor de APPCU, Julio Villamide, expuso sobre la evolución marco del mercado,  venta de unidades nuevas, la evolución de la ley 18.795, conocida como de viviendas de interés social (VIS), los impactos de cambios en la referida ley, el mercado habitacional y la coyuntura actual y perspectivas futuras.

Villamide comenzó su exposición señalando que el optimismo de los consumidores llegó a fines del año pasado a niveles similares a los que tuvo la crisis del 2002.

“Obviamente, el optimismo de los consumidores está muy relacionado con la compra de bienes rurales y de la toma de créditos a largo plazo. Entonces, se me ocurrió compararlos descensos operados de las compras-ventas entre el momento que comenzaron a caer,  allá por marzo de 1999, cuando Brasil hizo una gran devaluación del real, y junio del 2003 que fue el último mes de caída. En ese período, el descenso en la cantidad de compras-venta fue del26,5%. Y si consideramos el período agosto del 2011 a junio del 2016, período en que el mercado empezó efectivamentea mostrar algunos brotes verdes, la caída fue mayor de la que se recuperó durante la crisis. Las compras-ventas refieren básicamente al mercado de unidades usadas, yson un buen indicador en una tendencia de veinte años, con altibajos, como siempre ocurre. Detodas formas, la caída operada en este período ha sido muy importante. En los últimos meses ha comenzado a reactivarse la cantidad de compras-ventas, mostrando signos positivos”, señaló el experto.

Créditos hipotecarios

El experto inmobiliario se refirió a los créditos hipotecarios otorgados, al señalar que existió “un derrumbe”  de casi el 35% entre agosto del 2015 y noviembre del 2016. “Los créditos hipotecarios son un sustento importante para el normal desarrollo del mercado inmobiliario. Veníamos con tasas de crecimiento muy altas a partir del 2006, 2007, donde el mercado se recuperó prácticamente de sus cenizas, con tasas de crecimiento del orden del 20% anual pero, a partir del 2015, el derrumbe ha sido muy significativo. Y lo llamativo es que, en el marco de ese derrumbe de créditos, ha estado subiendo la venta de viviendas nuevas en Montevideo. Es decir, que los compradores de viviendas nuevas, ya sea del sector privado o las viviendas promovidas, así las llamaremos cuando hagamos referencia a las viviendas dentro de la ley 18.795, ya que el gobierno está a punto de cambia el confuso nombre de Viviendas de Interés Social por viviendas promovidas, efectivamente se ha hecho sin la utilización de créditos hipotecarios”, afirmó Villamide.        

Con respecto a venta de unidades nuevas, en un gráfico segmentado en costa de Montevideo y resto de la ciudad, el consultor mostró que la franja costera se mantiene estable en ventas (tomando en cuenta la primera venta y no la reventa), con un crecimiento de este segmento en el resto de Montevideo, previsible debido a las viviendas promovidas por la ley 18.795.  “Las primeras ventas no paran de crecer y esto se debe, fundamentalmente, a partir del 2012 cuando se empezaron a vender las primeras viviendas promovidas por la referida ley. O sea que, el impacto que eso ha tenido ha sido muy importante y, de hecho, hoy las primeras ventas corresponden casi a un tercio del total de promesas en el mercado, algo que no había ocurrido, hasta ahora, en los últimos veinte años”, explicó el experto inmobiliario.

Evolución de la ley 18.795

Villamide realizó un racconto desde que entró en vigencia la 18.795 de Viviendas de Interés Social, en agosto del 2011, y de los cambios realizados a dicha normativa. El primero de ellos fue en julio del 2014, cuando se crearon topes para el 25% de todas las unidades en todos los proyectos en Montevideo. “Eso tuvo un impacto en su momento. En las reuniones que tuvimos conel Ministerio de Vivienda, advertimos que los proyectos presentadospodían caer a la mitad”, dijo Villamide. Agregó que otro cambio más cercano en el tiempo se produjo a instancias de“unfuerte lobby de algunas autoridades del Ministerio de Economía y Finanzas”.  En este caso, el equipo económico optó por pedirle al Ministerio de Vivienda que introdujera cambios que facilitaran el crecimiento de las inversiones en el sector y la recuperación de puestos de trabajo, según narró el consultor inmobiliario.

“Desde agosto del año pasado estamos aún en este tema. La verdad que las noticias que salen del Ministerio de Vivienda son preocupantes.  La primera cosa que uno percibe es que, efectivamente, en el 2014, se introdujeron esos cambios con el tope del 25% y cambiaron la tendencia a la alza desde la aprobación de la ley hasta ese año inclusive. Cada año se presentaban más proyectos y más viviendas al amparo de esta normativa, y cuando se decretó el tope, tuvimosuna caída que fue superior, incluso, al 50%.  Constatamos, entonces, que este cambio tuvo un impacto negativo, con la pérdida de cientos de puestos de trabajo, de miles de jornales, y de muchos millones de dólares que se perdieron, que no se concretaron, por la tozudez de las autoridades de ese momento. Por aquel entonces, Francisco Beltrame era ministro de Vivienda y tuvo la deferencia de citarme. Cuando me consultaron que me parecía el cambio de los topes les dije que iba a ser un desastre. Pero lo hicieron igual. Finalmente ocurrió esa caída que habíamos pronosticado y que era justamente lo que el Ministerio de Economía quería evitar”, enfatizó Villamide.   

Polémica por topes en las VIS

Villamide agregó que incorporación de valores tope para los alquileres de construcciones promovidas bajo el régimen de Vivienda de Interés Social (VIS) —que definen si la exoneración impositiva es del 40% o 100%— es “un daño grave a cambio de un beneficio mínimo”, dijo el consultor y operador inmobiliario Julio Villamide.

En este sentido, estimó que 6,3% sería la máxima reducción que podría haber en el tope de los alquileres en relación a los precios actuales o futuros valores de mercado, ya que ante una cifra mayor “al inversor le convendrá alquilar a valores de mercado, aunque deba enfrentar una reducción del 60% en la exoneración de la renta sobre capital”.

Se trata de cambios normativos informados a principio de febrero por el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA), que fueron analizados por Villamide en la referida charla títulada “Incertidumbre estatal afecta buen momento en venta de unidades nuevas”.

La principal variante para las VIS es la fijación de límites a las exoneraciones tributarias de IRPF e IRAE a las que pueden acceder quienes inviertan en la construcción de viviendas para luego alquilarlas, según si el arrendamiento está por debajo de ciertos precios aún no anunciados (si el alquiler supera el tope la exoneración será del 40%, si es igual o inferior será del 100%).

“La sola mención de los topes ya retrajo inversiones”, sostuvo el consultor inmobiliario y añadió que se está haciendo “un desguace” de la ley 18.795 que promovió las VIS. Asimismo, en su presentación analizó que había “un contexto en el que los alquileres habían moderado las subas y luego comenzado a caer”, pero los cambios impuestos por el gobierno “podrían hacer bajar la oferta y recuperar la tendencia alcista en los valores”.

Roles públicos y privados

En torno al mercado habitacional, señaló que existe una “subvaloración” de la ley y de los impactos en el sector. “A partir de la ley, los roles públicos y privados quedaron bien definidos. Es decir, los privados iban a atender lo que antes hacía el Banco Hipotecario, este organismo, desde la década del 90 hasta la crisis, entregó miles de préstamos para compra de viviendas usadas, pero además financió decenas de proyectos en toda la ciudad con financiamiento público. Laideade esta ley era ´saquémosle esto al Estado, en tanto el privado está demostrando tener capacidad de inversión, que atienda el sector privado esto que antes atendía el Banco Hipotecario´”, afirmó.

Y en el entendido que los roles estaban bien definidos, la ley 18.795 comenzó a ser vista como un modelo a replicar en otros países. De hecho, el consultor inmobiliario fue convocado en el 2015 por la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (CAPADEI), autoridades del gobierno y del sistema financiero de ese país. “Están muy interesados en aplicar en Paraguay una ley similar a la uruguaya. Incluso una delegación visitó a nuestro paísque incluyo reuniones con autoridades del Banco Hipotecario, de la Agencia Nacional de Vivienda y empresarios uruguayos. También convocados por el gobierno argentino de Macri para explicar los alcances de la ley. Éramos un poco el modelo a nivel regional de muchos gobiernos”, enfatizó Villamide.

Siguiendo con la ley 18.795, sostuvo que ha sido “muy buena” para el Estado. “Cuando el Estado hace la recuperación de la vivienda informal, el costo que eso tiene es muy superior a la renuncia fiscal que hace para una vivienda promoviday no es que estas viviendas vayan a sustituir viviendas en asentamientos irregulares. Pero hay un efecto dominó que se da de manera inversa a los momentos de crisis. Durante un ciclo de expansión, como el que hubo entre el 2007 y el 2013,  se da ese fenómeno. Es decir, por poner un ejemplo, alguien que alquilaba en La Blanqueada se muda a una vivienda promovida y muy probablemente una familia de un asentamiento irregular, con capacidad de alquilar,  se muda a esa vivienda de La Blanqueada. En algunos estudios que hemos hecho sobre asentamientos hemos detectado que ese tipo de situaciones se dieron”, dijo Villamide.

En otro tramo de la exposición hizo referencia al dinero que le genera a la Intendencia de Montevideo, en impuestos, este tipo de viviendas. “El intendente de Daniel Martínez tendría que extenderle una alfombra roja a los inversores. Solo las viviendas terminadas ya generan 1.2 millones de dólares anuales de contribución inmobiliaria. A eso hay que sumarle los impuestosmunicipales. Y las viviendas promovidas por esta ley,  que están en ejecución, suman otros 1,8 millones de dólares. Por lo tanto, son unos 20 millones de dólares, por quinquenio, solo en Montevideo. A esto hay que agregarle todos los efectos positivos que tiene para la ciudad, que deja de extenderse patológicamente y tiende a concentrarse. Lo que hace una ciudad más fácil de gestionar, logrando ahorros significativos. No nos olvidemos que Montevideo es una de las ciudades con menor densidad de América Latina y la más baja del Cono Sur”, afirmó.     

Sobre el futuro del sector, señaló que “los fundamentos del mercado inmobiliario se fortalecerán” en 2017, porque las inversiones seguirán siendo atractivas (en particular en Montevideo) y se producirá un retorno de inversores argentinos, aunque en menor medida que años atrás. Pero subrayó que “el nuevo mercado se desarrollará en un marco desconocido” con operaciones bancarizadas, controles por lavado de activos y sin secreto bancario. Para finalizar, Villamide advirtió que “si el gobierno no corrige sus errores en política habitacional, es probable que llegue a 2019 con alquileres en alza y nuevo crecimiento de los asentamientos irregulares”.

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