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EL PAÍS - 20/7/2018 - Propuesta al gobierno para reactivar obras en vivienda

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Si hay cambio legal, privados se comprometen a generar 4.000 empleos.

"No compré la tierra para mi emprendimiento por los topes (en los precios de venta y arrendamiento dentro de la ley de viviendas promovidas, antes llamada de interés social). Si eso cambia, yo compro la tierra y empiezo a construir 60.000 metros cuadrados". Eso le dijo ayer un "empresario grande" del sector inmobiliario a la vicepresidenta Lucía Topolansky y el expresidente José Mujica.

La conversación se dio en el marco de una reunión pedida a los dos líderes políticos por la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), que insiste en la necesidad de modificar la normativa que regula el régimen de viviendas promovidas —que acceden a una exoneración impositiva— para reactivar la inversión.

En concreto, el planteo de la gremial empresarial fue que si se retorna a la ley original de 2011, se comprometen a impulsar proyectos para la construcción de más de 100.000 metros cuadrados, que implican la generación de unos 4.000 empleos directos.

Para entender esta cruzada del sector inmobiliario hay que retrotraerse varios años. El primer mojón es 2011, cuando con el apoyo de todos los partidos políticos se aprobó una ley que otorgaba una serie de beneficios fiscales a los inversores privados buscando promover el acceso a la vivienda (a través de la compra o el alquiler) de los sectores de ingresos medios y medios bajos.

El mercado respondió y se reactivó la construcción en especial en zonas alejadas de la costa, donde solían concentrarse los proyectos inmobiliarios.

Pero en 2014 el Ministerio de Vivienda (Mvotma) impulsó una reglamentación de la ley que topeó el precio del 25% de las unidades construidas dentro del régimen, un cambio que si bien limitaba la rentabilidad imponía "un tope que estaba por encima del costo de construcción y dejaba al promotor vender a quien quiera", explicó a El País el consultor y operador inmobiliario Julio Villamide.

La mayor complicación llegó después, a principios de 2017, cuando un nuevo decreto del Mvotma topeó el precio de arrendamientos a los empresarios que invierten en viviendas para alquilar —si supera los valores fijados por el Ministerio, la exoneración es del 40% y no del 100%— y además estableció que en determinados proyectos el 10% de las unidades deberán venderse a un precio fijado por la cartera.

Los nuevos topes "están por debajo del costo de construcción y entonces el promotor pierde totalmente", sostuvo Villamide. Las modificaciones impactaron en el sector, pasando las viviendas promovidas "de 300 o 400 por mes antes a unas 80 por mes este año", subrayó el consultor y asesor de Appcu.

Según se informa en la web de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), desde 2011 a la fecha se presentaron 703 proyectos para acceder a beneficios, de los cuales 608 fueron promovidos, lo que significó más de 16.600 viviendas construidas. Las cifras en la web del Mvotma muestran que mientras en todos los años previos (2012-2016) las unidades edificadas bajo el régimen superaron las 2.000, en 2017 fueron 1.571 y este año van 862.

En este contexto se llega a la reunión de ayer, donde los promotores buscaron el apoyo de los líderes del MPP —sector al que pertenecen la ministra de Vivienda, Eneida De León, y el presidente de la ANV, Francisco Beltrame—. Esto es porque creen contar con el respaldo del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) para la modificación de los topes, pero les resta convencer al Mvotma.

"La ministra y Beltrame se oponen porque dicen que los promotores ganan mucho, pero hoy le mostramos a Lucía y el Pepe que eso no es así. Vieron con buenos ojos nuestro planteo, lo que más le gustó es que el Estado no pone dinero, es todo de los privados", dijo a El País el secretario ejecutivo de Apccu, Aníbal Durán.

Topolansky les dijo que planteará el tema al presidente Tabaré Vázquez y los ministros Danilo Astori y De León. "Somos optimistas", señaló Durán.

Según Villamide, el MEF "siempre tuvo una postura muy clara a favor de promover inversiones y generar mayor cantidad de estímulos y quitar trabas para concretar proyectos que puedan sumar mano de obra"; pero el Mvotma ha impulsado "una política mucho más ideologizada, que no ha priorizado la ocupación, ni la recuperación de la actividad ni de los niveles de inversión, sino otras cosas que no sé cuáles son".

La Cámara Inmobiliaria respalda la posición de Appcu. "La inversión se ha frenado bastante, no existe prácticamente la vivienda promovida" porque los cambios legales "no fueron atractivos para los promotores y se fueron para otro lado, así de sencillo", dijo su presidente Wilder Ananikian ante la consulta de El País días atrás.

Villamide indicó que conoce "varios casos (de inversores) que han vendido incluso los terrenos que tenían y otras empresas que se están reorientando hacia la costa" por la imposición de los topes (ver aparte). "Es que limitan la rentabilidad en un momento complicado por las turbulencias del tipo de cambio en Argentina y Uruguay, y hacen que el mercado esté bastante parado", indicó.

Algunos de los beneficios que brinda el régimen de viviendas promovidas es la devolución del IVA al constructor, la exoneración del pago de impuestos a la renta por diez años, y del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales en la primera venta.

Vuelta a invertir en zona costera

Frente a los cambios en la normativa y la fijación de topes "el desarrollador inmobiliario tiene dos opciones: invertir en opciones financieras, que no es el perfil porque es un bicho bastante particular que le encanta la adrenalina de este negocio, o de lo contrario vuelve a la costa", explicó Villamide. Es que en esa zona es donde suele existir mayor demanda, a lo que se suma "que hoy la situación es bien diferente a años anteriores porque si no fuera por la ley (de viviendas promovidas que impulsó proyectos en otros barrios) hoy tendríamos unos 8.000 apartamentos sin vender en barrios costeros y en estos momentos son apenas 3.000". Ese stock "alcanza para unos meses de demanda y otra vez resulta atractivo invertir en esas zonas", expresó.

https://negocios.elpais.com.uy/noticias/propuesta-gobierno-reactivar-obras-vivienda.html

EL OBSERVADOR - 11-07-2018 - ¿Cuánto cuesta tener un local en las principales calles comerciales de Montevideo?

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Entre todas las decisiones que los comerciantes deben tomar, hay una que es clave y puede determinar el éxito o fracaso del negocio: elegir el lugar donde instalarse.
Y, como pasa en otros ámbitos, cuanto más amplio el abanico de opciones, más difícil el proceso de la decisión. Eso es lo que está pasando en Montevideo. Si antes había que elegir entre 18 de Julio, 8 de Octubre, Rivera o Agraciada (Paso Molino), hoy, además de los shoppings, existe prácticamente una zona o calle comercial en cada barrio de la franja costera de Montevideo.
El "efecto shopping" generó en los barrios Buceo y Punta Carretas dos de los más atractivos, demandados y, por ende, valorizados puntos para comerciantes de diversos rubros.
Quienes deben lidiar con esa elección, tienen a favor que las diferencias entre cada una de las arterias comerciales se acentuaron con el tiempo y esto les permite identificar de forma más certera dónde ubicar un negocio.

La protagonista

Según el consultor inmobiliario Julio Villamide, dos años atrás las zonas más importantes eran las que rodeaban a Montevideo Shopping (Buceo y parte de Pocitos) y Punta Carretas Shopping, sobre todo en Ellauri y 21 de setiembre.
Sin embargo, el experto ha notado una reciente recuperación de 18 de Julio. Esto lo asocia a la llegada de marcas internacionales, como Renner (Brasil) que se instaló en la esquina de 18 de Julio y Yaguarón con un llamativo local de 1.500 metros cuadrados, y otras que están por desembarcar en la zona. También lo atribuye al trabajo de la intendencia en conjunto con Grupo Centro, una Asociación Civil dedicada a la promoción y mejora de la imagen del centro de la ciudad. "El centro ha recuperado protagonismo", asegura Villamide.
Y lo hizo a tal punto, que ni siquiera se puede atender a toda la demanda de marcas internacionales que buscan ubicarse allí. Así lo dijo el presidente de Grupo Centro, Marcelo Carrasco. "Tenemos algunos pedidos de tiendas internacionales y hoy, las grandes superficies están todas alquiladas. Ya no tenemos lugares para brindar a las grandes cadenas las superficies que ellos precisan", apuntó. Según dijo, el Centro y Ciudad Vieja pasaron de ser zonas rojas a considerarse entre los barrios más seguros de Montevideo, debido a la instalación de cámaras y mayor iluminación. A eso se le suman los días del centro y eventos culturales; todo esto aporta al mayor flujo de consumidores.
Detrás del centro, según Villamide, 8 de octubre aparece como otro de punto que ha mantenido la vigencia pese a la aparición de nuevas zonas: "Es para otro tipo de público, de menos poder adquisitivo pero con fuerte presencia demográfica en todo el corredor de camino Maldonado y ruta 8". Hoy es difícil encontrar en esa avenida un local vacío.

 
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Arterias comerciales

18 de Julio

Es la zona comercial por excelencia -fuera de los shoppings- en Montevideo. El presidente de Grupo Centro, Marcelo Carrasco, consignó que hay 2.400 comercios de todo tipo. Según Carrasco, "hay más rubros en el centro que en los shoppings". Allí, hay dos zonas que son las principales; una, entre Río Negro y Ejido, y la otra, hacia el barrio Cordón, frente a la Universidad. El público de 18 de Julio está entre medio de lo que ofrecen los shoppings y las ferias. Es más exigente que el que opta por 8 de octubre. Según datos de Sures Bienes Raíces, los locales ubicados sobre 18 de Julio, en el centro, presentan un precio de alquiler de U$S 11 por metro cuadrado. Carrasco dijo que la instalación de tiendas como Renner obligaron a los demás comercios a extender el horario hasta las 17 los sábados. Y los shoppings, si bien afectaron al comercio en 18 de Julio, lo desafiaron a crear nuevas propuestas, como el día del centro (de descuentos) y eventos culturales en las plazas. El alquiler mensual, según el director de la inmobiliaria Kosak, Isidoro Kosak, puede costar entre US$ 5.000 y US$ 9.000 en las zonas de más valor.

Buceo

Es un claro ejemplo del efecto que generan los shoppings. En Luis Alberto de Herrera y 26 de marzo, las principales calles que rodean al Montevideo Shopping y el World Trade Center, se concentran la mayoría de los locales comerciales de la zona. Según el director de la inmobiliaria Ananikian y presidente de la Cámara Inmobiliaria, Wilder Ananikian, esta zona limítrofe entre Pocitos y Buceo, es de las más cotizadas. Allí, dijo, un local de 100 metros cuadrados, bien ubicado, no baja de los US$ 3.000. En la avenida Luis Alberto de Herrera, por ejemplo, predominan los restaurantes, y todos los locales se benefician del público del shopping, dijo Kosak. El público proviene de todos los barrios, departamentos y hasta del turismo. Según datos aportados por Sures Bienes Raíces, la zona del World Trade Center presenta valores que rondan los U$S 27 por metro cuadrado y disminuyen a US$ 15 por metro cuadrado en las calles Luis Alberto Herrera y otras aledañas.

Punta Carretas

Punta Carretas es la zona que más creció, según la responsable de inversiones de Sures Bienes Raíces, María Pía Fontana. Indicó que a diferencia de Buceo, donde todos los negocios se concentran en sus dos principales calles, en Punta Carretas, la oferta es más dispersa. "No es que toda la movida esté a 100 metros del Punta Carretas", indicó. En la zona "21 de setiembre es un estructurador comercial histórico y muy marcado", señaló Fontana. Los precios más elevados para locales comerciales se presentan sobre las calles que rodean al shopping Punta Carretas, 21 de setiembre y Ellauri. Allí, los valores rondan los U$S 24 por metro cuadrado, y disminuyen a medida que se alejan de las zonas mencionadas. Bruno Gardi, de la inmobiliaria Acsa, señaló que en Punta Carretas comenzó a verse mayor concentración de restaurantes. "Se está armando un lugar más gourmet y de servicios". "Hay una ida de negocios gastronómicos hacia ese sector porque ven que está funcionando. Es competencia pero también se retroalimentan", agregó. La inmobiliaria Braglia alquiló recientemente un local de 40 metros cuadrados por $ 55 mil (unos US$ 2.000).

Avenida Italia

Según datos relevados por InfoCasas, el alquiler por metro cuadrado vale US$ 10. Las zonas más demandadas se ubican desde comercio varias cuadras hacia el este, y es también fuerte a la altura de Bolivia. Los locales son en su mayoría de grandes dimensiones. Tradicionalmente la zona es elegida por automotoras, pero recientemente varios comercios han instalado locales de gran tamaño, varios que son utilizados como outlets. Según Kosak, la zona puede ser interesante para importadoras, talleres, casas de muebles, pero "todavía no es muy demandada".
Esto, según Villamide, se debe a que al ser una autopista, "no es un lugar en el que uno vaya parando comercio por comercio", por lo que se suele apostar a los "buenos frentes, buena cartelería" y locales grandes. "Es una calle con gran visibilidad y con poco problema de estacionamiento en las laterales", señaló Villamide. Es por esto que la zona resulta conveniente para automotoras que, al igual que en la rambla, se ven favorecidas por la gran circulación de vehículos.

8 de octubre

Villamide la ubicó en segundo lugar después de 18 de Julio como la principal calle para el comercio. La define como una zona que "tiene claro cuál es su target", y que las empresas lo saben aprovechar. Apunta, según el consultor inmobiliario, a un público de menor poder adquisitivo pero con fuerte presencia demográfica. A diferencia de 18 de Julio, en esta avenida son principalmente marcas populares. "La propuesta general de calidad de vidrieras, entre otras cosas, es inferior" a la que se puede elegir para otras avenidas, como 18 de Julio. Para Kosak, en cambio, 8 de octubre perdió fuerza por ser localista. Indicó que hay muchos locales que venden ropa y que los supermercados, que ofrecen también estos productos y se instalaron en la avenida, afectaron a la competencia. Según Kosak, el precio de alquiler de los locales está entre los US$ 2.500 y los US$ 5.000, dependiendo del tamaño, los metros de frente, la ubicación, entre otras variables.

Arocena

"Es un mundo aparte", señaló sin dudar el director de la inmobiliaria Kosak, Isidoro Kosak. Las inmobiliarias consultadas coincidieron al indicar que la calle Arocena, en Carrasco, se ha convertido en una de las más importantes a nivel comercial en Montevideo. "Crece lentamente, pero no para de crecer", dijo Villamide. En las tres cuadras de mayor demanda -y donde se concentran la mayoría de los locales- hay locales que valen entre US$ 3 mil y U$S 5 mil de alquiler, estimó el director de la inmobiliaria Kosak. Tanto Villamide como el gerente de la inmobiliaria Braglia, Juan Braglia, apuntaron que en Carrasco hay un tendencia a adaptar locales comerciales y pequeñas galerías en casas antiguas.
En comparación con otras zonas, Carrasco es "importante, pero para un público reducido", dijo Braglia, que es el de mayores ingresos. Con él coincidió Villamide: "Un viejo comerciante me decía que el público opta entre Carrasco y Miami". Según el consultor inmobiliario, se trata de una zona segura, accesible para caminar y estacionar en las cuadras cercanas. "Se genera un núcleo de gastronomía y retail que atrae", agregó. Los locales son, en general, más pequeños que en otras zonas. A diferencia de otras, Carrasco tiene una baja densidad de población, por tratarse de un barrio de casas de familia. "En 40 manzanas en Carrasco debe haber cinco o seis veces menos población que en 40 manzanas de Punta Carretas. Eso cambia bastante la cantidad de público potencial, y lo demográfico es lo esencial", dijo Villamide. Sin embargo, eso se compensa, en parte, con ingresos mayores. Según datos brindados por Infocasas, el alquiler por metro cuadrado vale US$ 34 en promedio.

Rambla de Pocitos: un punto de marketing

Un gimnasio (On), una cafeteria (Porto Vanila), una tienda de ropa (Urban Haus), una juguetería (Stickers) y hasta una tienda de mascotas (Laika) son comercios que están cambiando la imagen de la rambla de Pocitos, donde hasta hace poco tiempo había prácticamente una automotora en cada esquina. Para Villamide, la rambla es una buena opción y funciona como vidriera para automotoras o para cualquier marca que esté interesada en su difusión y realice sus ventas por otros canales.
Según los especialistas, se trata de una zona más fuerte a nivel de marketing que desde el punto de vista comercial. "No nos olvidemos que por la rambla pasan miles de autos por hora. Es el sitio de mayor tránsito de la ciudad. Cualquier cartelería ubicada allí vale la pena y compensa parte del costo del arrendamiento del local", agregó Villlamide.
El alquiler por metro cuadrado vale US$ 21 en promedio, según InfoCasas.

Zonificación: la tendencia

Un local de ropa abre en una calle y tiene éxito. Al tiempo otros lo rodean y se termina creando un "polo de moda". Esto sucedió en el último año sobre la peatonal Sarandí que, según el presidente de Grupo Centro, se ha convertido en uno con la llegada de nuevas marcas.
El fenómeno de las zonificaciones se ha ido generando de forma natural en varios puntos de Montevideo. Otro "muy marcado" según Carlos Aliano, jefe de Marketing de de Sures Bienes Raíces, es el de la zona diseño sobre la calle constituyente. "Son zonas comerciales que se han ido consolidando mucho en la ciudad", apuntó.
Y también está la zona de Cordón Sur -conocida como "Cordón Soho" que se luce, sobre todo en la noche, por su concentración de locales gastronómicos.

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EL OBSERVADOR - 27/06/2018 - Coliving: una tendencia de vivienda que busca su lugar en Uruguay

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Son edificios que se dividen entre áreas comunes y privadas; dan la posibilidad de mudarse sin garantía ni contratos.

Para el extranjero que vino a Uruguay por unos meses. Para el que hoy vive en Uruguay pero el mes que viene, quién sabe. Para el que decide comenzar una nueva vida en un nuevo país. Para el que se separó de su pareja. Para los que quieren trabajar y vivir en el mismo lugar. Para el joven que quiere probar la independencia. Para el que ya no quiere vivir en un edificio rodeado de 50 vecinos desconocidos. Para ellos, las maneras tradicionales de acceder a un lugar donde vivir, como el alquiler o la compra de propiedad, no parecen ser las mejores opciones. Y a todos apunta una tendencia global que ha llegado a Uruguay: el coliving. Este es el nombre que se le da a aquel edificio que se divide entre grandes áreas comunes para el esparcimiento y el trabajo, con cocina común y habitaciones privadas, cada una con su propio baño y distintas comodidades.
En Uruguay, para 22 personas el coliving ya es una forma de vivir. Son quienes habitan en ZAG, el pionero de estos espacios en Uruguay, ubicado en el edificio de 1.105 metros cuadrados donde se ubicaba el hotel Plaza Fuerte, en Ciudad Vieja. El coliving, creado por Sinergia y Acsa, diseñado por el estudio Menini Nicola, cuenta con 20 habitaciones privadas, dobles y simples. Allí, las personas pueden acceder a todos los servicios (agua, luz, Internet, limpieza semanal, lavandería, sala de yoga, sala de cine, espacio de cowork, cocina y comedor común, pool, playroom, parrillero, entre otros) pagando mensualmente o por días, si eligen hacerlo a través de las 4 habitaciones que ZAG ofrece por la plataforma Airbnb.
El costo para los "camarotes" -habitaciones que se pueden alquilar por un mínimo de tres días por Airbnb- es de US$ 50 por noche para una persona, o US$ 65 por noche para el de dos personas. En tanto, la habitación standard sale, por mes, $ 18.500 para una persona y $ 23.000 para dos, e incluye, además de las correspondientes camas y almohadas, un despojador, cortinas blackout, baño con ducha, roperos, frigobar, jarra eléctrica, sofá y mesa de centro. La premium, por su parte, cuesta por mes $ 23.500 para una persona y $ 27.000 para dos. Además del equipamiento de la standard, incluye una poltrona, escritorio y silla de trabajo.
Para algunos, el coliving surge como una evolución al concepto de cowork. Si lo que se busca en estos espacios de trabajo es generar una comunidad de "coworkers" cuya diversidad y colaboración los potencie, en el coliving hay una intencionalidad de trasladar esa manera de trabajar a la forma de vivir, en este caso, entre los "colivers".

Según el consultor Julio Villamide, la tendencia del coliving se inició en el hemisferio norte como respuesta a los cambios en la conformación de las familias, en la permanencia de las parejas y el costo del valor de las viviendas.

El londinense The Collective, uno de los colivings de mayor dimensión a nivel global lo define como "una forma de vida centrada en un sentido genuino de comunidad, usando espacios compartidos para crear un estilo de vida más conveniente y satisfactorio".

En el edificio de The Collective viven unas 550 personas. Tiene 10 plantas, gimnasio, spa, cine, librería, terraza, espacios de coworking, sala de juegos y bar, entre otras comodidades. Los costos de alquiler por mes de una habitación van desde los US$ 1.000 hasta los US$ 3.000.

 Alta demanda

Si el mercado responde a la demanda, todo parecería indicar que ZAG no será el único coliving de Montevideo. El lunes 18 de junio la consultora Villamide firmó un acuerdo con el Municipio B para realizar un estudio de mercado -financiado por el municipio- que compruebe la viabilidad financiera para crear colivings en inmuebles vacantes ubicados entre Ciudad Vieja y otros barrios del municipio.

Además, Sinergia está en la búsqueda de propiedades para abrir un nuevo espacio este año. "(ZAG) lo tomamos como para validación. Entendimos que era un coliving chico y estamos buscando de arriba de 50 habitaciones. Ahora que tenemos más pulido el producto vamos a empezar la expansión" en Montevideo y Buenos Aires, anunció el CEO de Sinergia, Martín Larre. Según el gerente de Marketing de ACSA, José Luis Díaz, la empresa tiene capacidad para abrir más colivings y asociarse con nuevos jugadores. Dijo que si bien requiere más trabajo que administrar viviendas tradicionales, si se genera mucho movimiento, el coliving "puede llegar a ser más rentable".

La única regla

Una pequeña placa dorada en la puerta que lleva el nombre del coliving dice poco de lo que se puede ver dentro del patrimonial edificio donde funciona ZAG.

En el amplio espacio al que se le llama comedor pero que es también uno de los puntos de mayor interacción de la comunidad, a las 15:30 del jueves pasado no volaba una mosca; el lugar parecía intacto, como estrenado ayer. Una laptop y un vaso de Starbucks son la primera señal de "coliver" en uno de los tres espacios de trabajo ubicados a la derecha. En la cocina y el resto del espacio con un living y espacio musical -con piano y tocadiscos-, hasta el más mínimo objeto está meticulosamente ubicado en su lugar. "Ellos reaccionaron bien frente a todo lo que es comunidad. Se sienten en casa y cuidan mucho todo. La dinámica de hostel no aplica acá", comenta el director de ZAG, Mathias Velazco, quien gestiona el coliving y selecciona a los "colivers" (quienes para aplicar deben enviar un mail a hola@zag.uy) de forma que puedan aportar valor a la comunidad.

Un joven estudiante colombiano mira un partido del Mundial en el sillón de la sala de cine -manta y mate mediante- junto a Gabriela, Maximiliano y Rafael; y no tardó en confirmar que no hay más regla que el guiarse por el sentido común. Entre risas, atribuyen el orden y la buena convivencia a la "calidad en las elecciones" de Velazco.

Un after todos los jueves que funciona como momento de integración para los nuevos, ñoquis en conjunto los 29, son algunas de las iniciativas que se generaron espontáneamente.

"Estuve a punto de irme a vivir a un apartamento convencional. Pensaba pagar $ 13.500. Acá tenés luz, agua, internet, insumos como el café y otras cositas que van sumando como la limpieza semanal. Haciendo cuentas, capaz gastaba más en un apartamento tradicional. Me terminé decidiendo también por el modo de vivir. Hay gente muy interesante viviendo acá", señala Maximiliano, quien vende servicios editoriales a una empresa de Alemania.

Enrique, estudiante colombiano, cuenta que le vino "de maravilla" porque al buscar apartamentos encontró que debería lidiar con seguro, garantía, contrato a dos años: "Yo de aquí a seis meses no sé dónde voy a estar".

Situación similar es la de Rafael, jugador de póker online que vive junto a su esposa en la habitación Londres -todas las habitaciones tienen nombres de ciudades innovadoras- ciudad a la que irá en julio por unos meses.

A futuro

Villamide asegura que existe demanda para más colivings. Apuntó que creció sobre todo con la llegada de inmigrantes, que en 2017 representó un número superior al crecimiento demográfico de Uruguay del año. "Tenemos más inmigrantes que nuevos uruguayos en el territorio nacional. Estamos agregando una demanda excepcional para la que el mercado habitacional no estaba preparado" explicó.

Agregó que solo para atender a los inmigrantes, se necesitarían decenas de nuevos colivings. Fue por entender que se trataba de un problema real y de una demanda no satisfecha que al consultor inmobiliario le interesó colaborar con la propuesta de los arquitectos Mariana Ures y Gonzalo Bustillo, creadores del proyecto de investigación Rehabita 2020, con el objetivo de trabajar en inmuebles vacantes en áreas centrales de Montevideo con fines de inclusión social.

Según Villamide, el barrio Ciudad Vieja es "donde hay más edificios de buen porte subutilizados" a los que se les podría dar vida con este tipo de soluciones habitacionales.

Ures contó que al realizar el proyecto y hablar con los alcaldes sobre las necesidades de cada municipio, Varela señaló que en Ciudad Vieja, en particular, existe una alta demanda de soluciones habitacionales de bajo costo y transitorias. Dijo que al mismo tiempo estudiaron el Plan Quinquenal de Vivienda y que no encontraron alternativas a la vivienda para familia tipo, de carácter propietarista. "El Estado en su política de vivienda no está considerando alternativas a la idea de una casa por familia", subrayó. El proyecto plantea crear colivings para los segmentos de la población trabajadora que por algún motivo no accede a una garantía ni a las condiciones de acceso a la vivienda que existen en el mercado, apuntó Ures. Ese segmento es el que hoy cuenta con pensiones "indignas" como única opción para vivir. "Lo que rastraeamos como alojamiento transitorio de bajo costo, en palabras del alcalde Carlos Varela, tiene un nombre a nivel de comercialización en el mundo y es coliving", añadió.

"La cantidad de inmigrantes que está recibiendo Uruguay amerita que alguien se ponga a pensar sobre las respuestas habitacionales que se les van a dar". Mariana Ures, co-autora del proyecto Rehabita 2020.

Una pieza de nueve metros cuadrados de una pensión, sin baño, tiene un costo de alquiler de US$ 44 el metro cuadrado. "Nosotros tenemos apartamentos en la rambla de Pocitos que valen un millón de dólares y se alquilan a US$ 22 el metro cuadrado, la mitad de una pensión de las deterioradas", señaló Villamide.

Según el consultor, las pensiones se valorizaron como producto de la nueva demanda -inmigrantes-. "Tenemos un problema para el que el Estado no tiene suficiente recurso para atender", señaló. Al respecto, Ures agregó: "Hay un público objetivo que no está pudiendo acceder a una solución formal, digna, pero que tendría la capacidad de solventar una vivienda digna".

El estudio de viabilidad financiera determinará, a su vez, si el del proyecto Rehabita 2020 es un negocio atractivo para inversores privados para posteriormente salir a captarlos, así como de qué manera el Estado puede intervenir para promover esta solución, como se hizo en su momento con las exoneraciones tributarias para impulsar la inversión en Viviendas de Interés Social.

Alternativas

Otras opciones de alojamiento transitorio son los hoteles, hostales y residencias (estudiantiles o de mayores). Según el presidente de la Asociación de Hoteles, Francisco Rodríguez, prácticamente todos los hoteles en Montevideo, para mantener los presupuestos, abren las puertas al público estable que precisa alojarse por meses. "Siempre existió la posibilidad de que alguien se quede dos meses o un año. Ahora los hoteles tienen otras características", dijo. El público que elige estas estadías se conforma generalmente por diplomáticos a la espera de que se les designe una casa y ejecutivos, mientras que los inmigrantes suelen optar por las pensiones. Los beneficios para estos clientes pueden estar en las tarifas, sobre todo en hoteles chicos, dijo Rodríguez. "Generalmente es un negocio que se hace en el momento con el encargado del hotel, de acuerdo a las necesidades del cliente", confirmó.

El hotel Cottage y los que forman parte de la cadena Marriott, son dos que apuntan a este segmento.

Más opciones de alojamiento temporal

Cottage

El hotel Cottage cuenta con habitaciones destinadas a alojamientos temporales. Son de 55 metros cuadrados, con kitchenette, un dormitorio, entrada independiente y garage propio. La tarifa diaria para quienes se alojan por al menos cuatro meses, es de US$ 126, e incluye el uso de salas de reuniones, del living del hotel para reuniones, piscina, servicio de mucama, gimnasio y sauna, entre otros. "Es alquilar un apartamento con servicio de hotel" dijo su gerente comercial, Nicolás Añón. Hace tres años y medio que el hotel Cottage Carrasco cuenta con habitaciones destinadas al alojamiento temporal. Dado el éxito, se proyecta que próximamente sean 11. La idea, dijo su gerente comercial, Nicolás Añón, es convertir estos espacios en lugares donde los clientes se sientan como en casa.

Marriott

En los hoteles de Marriott es muy habitual contar con huéspedes por tiempos prolongados. "Encuentran en las instalaciones del hotel todo lo necesario para sentirse cómodos. Además de una habitación confortable cuentan con el servicio de desayuno, almuerzo o cena, como también acceso al gimnasio", dijo su directora de Comunicaciones, Ximena Tomé. Se puede adaptar el equipamiento de las habitaciones de acuerdo a necesidades de cliente y las tarifas varían dependiendo de la fecha, el tiempo y la disponibilidad del hotel.

Residencias estudiantiles

Según Larre, una residencia estudiantil, a diferencia de un coliving, cumple una necesidad "más funcional". Agregó que un coliving apunta a brindar experiencias más allá de la solución habitacional. "Donde quieras vivir con gente de otro país, de otra edad y una experiencia más abierta que eso, el coliving genera más valor". Y agregó que está cambiando el querer vivir con amigos de siempre. Desde $ 7500 y hasta los $ 15000 es el rango de precios de una residencia estudiantil, dependiendo de sus comodidades. En Millennials Home apuntan a estudiantes uruguayos y extranjeros. Las habitaciones son compartidas y hay dos precios: $ 7.600 y $ 8.600, dependiendo de si tiene baño en suite o si el baño está fuera de la habitación. Incluye limpieza diaria, lavandería, áreas comunes.

Hostales

Según el vicepresidente de la Cámara de hostales y albergues de Uruguay, Eduardo Santos, algunos hostales tienen tarifas diferenciales para huéspedes estables, aunque esto es más corriente en los Bed & Breakfast, como en Una noche más, donde se cobran US$ 260 cada 15 días. Estos alojamientos son casas de familia con varias habitaciones, con baño compartido o en suite.

El hostal El Viajero permite una estadía máxima de 15 días. Al alojarse más días, "ya sería como una pensión" indicó su encargado. "Se trata de mantener la mística, es para viajeros o turistas, más abiertos a conocer gente".El hostel Ukelele antes contaba con tarifa mensual. Sin embargo, "quienes se quedaban a vivir, se apropiaban del lugar. "La idea es que deseen conocerse y tomar rutas juntos".

https://www.elobservador.com.uy/coliving-una-tendencia-vivienda-que-busca-su-lugar-uruguay-n1247718?utm_source=planisys&utm_medium=EO-TitularesMatutinos&utm_campaign=EO-TitularesdelaMa%C3%B1ana2018&utm_content=32&ns_campaign=EO-TitularesdelaMa%C3%B1ana2018&ns_source=planisys&ns_linkname=32&ns_mchannel=EO-TitularesMatutinos

EL OBSERVADOR - 10/06/2018 - El reciclaje resurge como una opción para rentabilizar inmuebles

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La modalidad recobró el dinamismo de décadas atrás y es una oportunidad para inversores o propietarios

"Invertí en ladrillos que mal no te va a ir", era el consejo que décadas atrás daban los más veteranos a algunos jóvenes que lograban hacerse de sus primeras ganancias importantes. La práctica dio su rédito durante un tiempo, aunque después otras formas menos tradicionales de inversión comenzaron a aparecer en el mundo de las finanzas.
Pero los ladrillos siguieron estando presentes y una modalidad dinámica en la década del noventa fue la de reciclar viviendas para luego comercializarlas.
Los que siguieron de cerca el desarrollo inmobiliario afirman que años después ese segmento se enlenteció pero ahora volvió a cobrar fuerza. Incluso, estiman que en algunos barrios montevideanos el proceso de comprar una propiedad usada, transformarla mediante un reciclaje y luego venderla puede conseguir en algunas oportunidades una rentabilidad de entre 20% y 30%.
Cordón, Palermo o Reus, en su parte norte, son barrios donde pueden observarse reciclajes en varias de sus cuadras. ¿Pero cuál fue el motivo que llevó a los desarrolladores a optar por esta modalidad de construcción?
El operador inmobiliario Julio Villamide brindó su opinión. "El reciclaje es una actividad que existe en el mundo, sobre todo para el stock de inmuebles muy antiguos como el de Montevideo, que en promedio tiene casi 50 años de edad", dijo a El Observador.
Recordó que en la década de 1990 el Banco Hipotecario del Uruguay financiaba tanto reciclajes como obras nuevas, algo que la actual Carta Orgánica no le permite hacer.
"Por eso, en esa época estuvo muy activo, fundamentalmente en el Parque Rodó y Cordón", manifestó Villamide. Luego los costos de construcción inhabilitaron continuar con el desarrollo de reciclajes, pero en la actualidad con las restricciones adicionales aplicadas a la normativa que concede exoneraciones tributarias para edificar viviendas de interés social, repuntó.
Originalmente cuando se aprobó la ley de Vivienda Social en 2011 no había topes sobre los precios de venta. Tres años después se limitó el precio del 25% de las unidades de cada proyecto. Luego, en 2017 el tope se redujo al 10% de las propiedades, pero con la salvedad de que esas unidades se ponen a disposición del Ministerio de Vivienda hasta un año después de terminadas y a valores de entre US$ 35 mil y US$ 40 mil menos que su valor de mercado.
También se modificaron los beneficios fiscales para las viviendas que se vuelcan al mercado de arrendamiento. Los inversores que adquieren esos inmuebles pueden exonerar el 100% de IRPF e IRAE siempre que los precios de arrendamiento no superen los topes que determina el gobierno. Cuando se supera ese límite, el beneficio se reduce a 40% de las rentas generadas. Antes la normativa no hacía referencia a los precios.
Esos fueron los argumentos que volcaron a los desarrolladores nuevamente hacia el negocio del reciclaje.
Una de las preguntas es cuánto se puede obtener de ganancia con un emprendimiento de ese tipo. En Buenos Aires, arquitectos consultados sostienen que en algunos barrios puede oscilar ente 20% y 30%. Villamide indicó que en la capital argentina el costo de construcción es más bajo que en Uruguay. Pero igualmente, indicó que ese promedio de utilidad puede conseguirse en Montevideo.
"Es razonable que se obtenga en un reciclaje, ya por encima es difícil de conseguir en el mercado; comprando y vendiendo bien, siendo austero en los costos del reciclaje se puede llegar a ese nivel", explicó.
"Otra cosa a favor del reciclaje respecto a la construcción tradicional es que el tiempo que se precisa es menor, por lo tanto no es lo mismo obtener una rentabilidad de 30% en un año que en tres", sostuvo Villamide.
Por su parte, el presidente de la Sociedad de Arquitectos del Uruguay, Álvaro López, indicó a El Observador que el reciclaje ayuda a preservar características de algunos barrios –manteniendo muchas veces las fachadas de casas antiguas– y a su vez aumenta el stock de viviendas disponibles por generar más unidades. "Aumentar el parque de propiedades y posibilitar el acceso es muy importante porque la vivienda es un derecho", afirmó.
"De la casa se pasa al apartamento, a una propiedad horizontal; la intervención arquitectónica consiste en conseguir más unidades de habitación", explicó López.
Como ejemplos, mencionó reciclajes en zonas de Palermo o el Parque Rodó en calles como Durazno o Canelones. También casos en el barrio Reus o en la zona del Mercado Agrícola.

La vigencia del ladrillo

Por su parte, el arquitecto Jorge Morán (del estudio Jorge Morán y Asociados) señaló que actualmente el reciclaje es una de las modalidades que más se mueve en el mercado de la construcción. "Al mermar las obras grandes, muchos de los inversores están haciendo eso: adquieren una vivienda, la reciclan y la venden", dijo a El Observador.
Indicó que lo más común es "comprar una propiedad y hacer dos o más unidades, o reciclar la casa y darle mucho más valor por el hecho de modernizarla; se le hacen cambios en las aberturas o los pisos y eso después genera una diferencia de precio al venderla".
Señaló al Cordón como el barrio donde se incrementó la actividad en los últimos años. "Seguramente sea por la cercanía con lugares de estudio o el centro de la ciudad", manejó.
Al igual que Villamide, sostuvo que el repunte de los reciclajes se observa, en gran parte, por las últimas modificaciones para la promoción de viviendas de interés social. "Hay un retroceso en ese sentido y los inversores están buscando otras posibilidades", dijo Morán .
La arquitecta Lercy Saavedra es una de las responsables del estudio Saavedra y Viera, ubicado en Punta del Este. Se dedica al desarrollo de emprendimientos inmobiliarios y también ofrece otros servicios a los propietarios que quieren vender con el objetivo de valorizar las viviendas (ver aparte).
Está al tanto de ese segmento de negocio que obtiene valor de la modernización de inmuebles antiguos, aunque marcó que la realidad en la península es otra que en Montevideo, principalmente en los porcentajes de ganancia que dejan esos proyectos.
"No veo en nuestro mercado una brecha de ganancia de 20% y 30% en la compra, reforma y reventa de propiedades sean casas o apartamentos", expresó a El Observador.
"Tuve la oportunidad de analizar rentabilidades de estos negocios y la mayoría no dejan más de 10% o 12%", agregó.
Uno de los motivos esgrimidos por Saavedra es que en Punta del Este se parte de un alto precio de la tierra. "Entonces, los márgenes son menores; capaz que en Montevideo es otra cosa", concluyó.

El "home staging": otra manera de valorizar propiedades

Una práctica que se utiliza para valorizar las propiedades antes de comercializarlas es el home staging. Esa modalidad se aplica desde hace décadas en Estados Unidos y partir del año 2000 también se realiza en Europa.
Se trata de despersonalizar los inmuebles –antes ocupados por sus dueños o inquilinos– y generar que los ambientes de las casas o apartamentos tengan otras características, ordenando los muebles de manera distinta o mejorar detalles de pintura.

Antes Home Staging Uruguay
El término puede traducirse como puesta en escena de una vivienda para la venta. Serena Olivera trabajaba en la Intendencia de Montevideo pero hace algunos años se decidió a dedicarse a esta actividad, capacitarse como home stager en Europa para luego fundar Home Staging Uruguay en 2015.
"La empresa trabaja con pisos vacíos o equipados que se decoran, redistribuyendo mejor los espacios, despersonalizando y haciendo algunos arreglos que no involucren grandes reformas", explicó a El Observador.
Como ejemplo, Olivera señaló que "un inversionista compra una propiedad y contrata albañiles que lo dejan como un lienzo en blanco; después de eso llego yo, lo equipo y lo ambiento".

Después Home Staging Uruguay
Además, indicó cuáles son los valores que se manejan de valorización de la propiedad luego de ese servicio. "Una intervención total anda en el 2% del valor final de venta y puede representar hasta 25% de aumento sobre ese precio de comercialización; invertís 2% y podes ganar 25%", señaló.
Recientemente, la firma agregó el servicio de interior view que permite ver las propiedades que están para la venta a distancia. "El cliente puede recorrer los espacios sin moverse de su oficina, sin hacer visitas que generan gastos y desplazamientos; los recorren con lentes de realidad virtual o desde cualquier dispositivo móvil y es con una definición 4K", informó.
El estudio Saavedra Viera también realiza home staging. Lercy Saavedra expresó que un factor positivo de la modalidad es que genera una mayor velocidad de venta de la vivienda.
"La gente (cuando va a comprar) de repente se queda con la imagen de la lámpara que no le gustó, en que la casa estaba sucia o tenía un olor que no le gustó y sale corriendo; esto es poner la casa lo mejor posible para venderla", relató la arquitecta.

https://www.elobservador.com.uy/el-reciclaje-resurge-como-una-opcion-rentabilizar-inmuebles-n1240816

ESPECTADOR - 25/05/2018 - Situación actual de los trabajadores de la construcción

20180525

La cantidad de puestos de trabajo formales en el rubro de la construcción continúa contrayendo. La cifra rondando en unos 25.500 puestos menos.

El consultor inmobiliario Julio Villamide, director de la revista Propiedades, y asesor de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción y de la Cámara de Construcción del Uruguay, dijo a Índice 810 que

El experto sostuvo que es algo común que sucede en el sector cuando la economía del país se enlentece. Además, agregó que suele demorar en repuntar cuando la economía nacional se reactiva, sumado a que en el último tiempo no hubo grandes inversiones en obras, pero sostuvo que el Sunca tiene un papel fundamental para revertir esta situación.

“El costo de construcción de Uruguay es el más caro de América Latina”, señaló Villamide, y añadió que cuando se bajan las cargas impositivas aumenta el interés de los inversores privados.

Escuche el audio completo:

http://www.espectador.com/sociedad/situacion-actual-de-los-trabajadores-de-la-construccion

CARVE 850 AM - 11/05/2018 - Villamide: Política del Mvotma deprimió inversión en Viviendas Promovidas

0180511

El consultor inmobiliario Julio Villamide, dijo en CIERRE 850 que “el decreto de 2017 que topeó precios y alquileres de las Viviendas Promovidas, retrajo la inversión en este segmento, que era el más dinámico del mercado inmobiliario. En lo que va del año no se han presentado nuevos proyectos y la oferta -que venía subiendo- está en riesgo, justo cuando venía bajando el precio de los alquileres”.

“Uno de los objetivos del plan de Viviendas Promovidas (antes llamado Vivienda Social) era fomentar la inversión fuera de la costa, en barrios centrales. Fue un éxito, pero con el nuevo decreto eso está en riesgo: la inversión se achicó y vuelve a la costa” explicó el director de la revista Propiedades.

http://www.carve850.com.uy/2018/05/11/villamide-politica-del-mvotma-deprimio-inversion-en-viviendas-promovidas/

EL OBSERVADOR - 06/05/2018 - Una casa en menos de tres meses

20180506

En la zona balnearia y el campo se ven cada vez más viviendas construidas con contenedores o prefabricadas, gracias al menor costo y la disminución del tiempo de obra.

En la Costa de Oro, pero sobre todo en balnearios de Maldonado y algunos de Rocha, se ven cada vez más viviendas que no están cimentadas sobre ladrillos, aunque en su exterior, son casi similares a las propiedades de construcción tradicional. Por costo, rapidez y practicidad, cada vez más uruguayos optan por estos sistemas alternativos. Por lo general, los que más se están utilizando en la región son el llamado steel framing –un tipo de construcción en seco con estructura de acero galvanizado– y las casas en base a contenedores nuevos o reutilizados.

Aunque en Uruguay comenzaron a implementarse estos sistemas hace poco, en el mundo esta tendencia viene creciendo hace cinco años aproximadamente. Según el director de Casa Abierta, Líber Trindade, lo importante es su "rápida construcción" y su precio 60% más económico que la construcción tradicional.

Casa Abierta ofrece consultoría en steel framing y sistemas constructivos alternativos. Además, tiene su propio centro de enseñanza, en donde se brindan cursos para la autoconstrucción, ya que se está viviendo "un crecimiento importante de esta modalidad en Uruguay", explicó Trindade.

En comparación, una casa de construcción tradicional de entre 50 y 60 metros cuadrados puede tardar cuatro meses en construirse; mientras que con el sistema de steel framing el tiempo se reduce a un mes. "La gente empezó a buscar sistemas alternativos que le permitan bajar tiempos para bajar costos. Ese fue el puntapié. Después conocen el sistema y empiezan a entender la aislación térmica y acústica que se brinda, y que se utiliza en el primer mundo", sostuvo.

Trindade explicó que hay dos tipos de públicos que hacen uso de este sistema. Una son las personas de poder adquisitivo alto. "Cuando viajas a EEUU ves que todo es construido en madera, que es el origen del steel framing". Incluso se construyen edificios de ocho o diez pisos.

El otro público es el de zonas balnearias. "Desde Solís, pasando por Bella Vista, Piriápolis o Punta Colorada es explosivo el crecimiento de este sistema", indicó.

Por su parte, Igaben ofrece módulos de vivienda y construcciones en base a isopaneles, un material ligero que consiste en una especie de sándwich de dos chapas con poliestireno estirado dentro.

El arquitecto del Departamento Técnico de la empresa, Santiago Martínez, dijo que el traslado físico es una de las ventajas importantes de estas construcciones. "La ventaja es que tampoco hay que fabricar nada en el sitio, llevamos prefabricados, nivelados, no tiene que tener el terreno como una cancha de fútbol, puede tener sus desniveles y los arreglamos", indicó. A diferencia de los contenedores, en este tipo de construcciones se manejan anchos flexibles de hasta 2,90 metros.

Contenedores sofisticados

La otra opción con auge en la construcción son las viviendas en base a contenedores marítimos. En algunos casos se reutilizan y en otros, son nuevos.

Al haber más demanda, la oferta aumentó y hay varias empresas que ofrecen este servicio de construcción. Una de ellas es Living Containers, presente en el mercado desde el año 2011. La empresa vende contenedores vacíos sin valor agregado, y también se intervienen y diseñan para equiparse y utilizarse como vivienda.

"Los contenedores son un insumo de la estructura base. Después hay que reciclarlos, hacerle la herrería, sanitaria, eléctrica, revestimientos, hasta que quedan prontos", explicó el director de la empresa, Santiago Visconti. Dentro de la vivienda el cliente es quien define la calidad y las terminaciones. En Living Containers hay modelos predeterminados y en base a eso, se pueden hacer modificaciones. Cada contendor es un módulo de 15 o 30 metros cuadrados, –incluso puede haber de 7,5– y se van agregando a medida que se quiere aumentar la superficie, llegando incluso a construirse hasta en dos plantas.

En cuanto al precio, Visconti dijo que el promedio ronda los US$ 570 más IVA el metro cuadrado terminado de vivienda. El mínimo va desde los US$ 150 y el tope "depende de lo que quiera el cliente y de la calidad de los materiales", expresó.

El costo de construcción bajo el método tradicional se ubicaba en marzo para una vivienda confortable en unos US$ 1.662 por metro cuadrado, según el indicador de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción. Ese cálculo solo incluye mano de obra directa, indirecta y leyes sociales.

Los contenedores son muy utilizadas para una segunda casa –por eso la mayoría se concentran en balnearios–, explicó el director de Multicontainers, Marcelo Pérez del Castillo. "Si tenes un terreno en Punta del Diablo y te queres hacer una casa, durante el tiempo que demora la construcción tenes que estar lidiando con albañiles, carpinteros, electricistas. Lo que te brinda el contenedor es que como se hace en una planta y se traslada, todo ese período de estrés y de gasto de lo ahorras", dijo.

Otro de los usos de este tipo de vivienda es en el campo, para propietarios o empleados. "Lo entregamos llave en mano, con el contenedor transformado, el traslado, la cimentación, hacemos el pozo negro, la conexión eléctrica, los trámites en la Intendencia, y lo dejamos funcionando", contó Pérez del Castillo. Otro aspecto positivo que destaca el empresario sobre este tipo de viviendas es la flexibilidad. "La persona se reúne con los profesionales de la empresa que lo asesoran en base a un proyecto. Es muy común que la gente llegue con una idea en la cabeza y cuando les mostrás cosas distintas se entusiasman", indicó.

Una oportunidad

La empresa Ecokit dejó la construcción tradicional de viviendas hace dos años para dedicarse exclusivamente a las casas contenedores. Uno de los directores de la compañía, Olivier Chetanneau, explicó que la compañía tomó esa decisión por una cuestión económica y para ofrecer una propuesta diferente en el mercado. "Se puede hacer mucho utilizando como materia prima un contenedor", enfatizó. Una casa de Ecokit de 100 metros cuadrados puede valer US$ 80.000. Un metro cuadrado terminado cuesta entre US$ 800 y US$ 1.000 que incluye instalación eléctrica, sanitaria, revestimiento, ventanas, entre otros insumos.

Chetenneau comentó que el costo de la propiedad se incrementa según los adicionales que el cliente desee agregarle a su propiedad, por ejemplo con piscina o dos pisos. "El promedio de tamaño de casas que hacemos hoy son de 56 metros cuadrados (dos módulos). Hay algunos proyectos más grandes de tres o cuatro módulos pero todavía son excepcionales en Uruguay", sostuvo.

Límites los fija cada comuna

La dirección de Urbanismo de la Intendencia de Maldonado presentará una reglamentación para "inhibir los contenedores en zonas donde se entienda que este tipo de construcción puede degradar el entorno", especialmente en zonas balnearias cuyas viviendas tienen cierta homogeneidad, dijo a El País la directora de esa división, Soledad Laguarda. Se exigirá un proyecto y diseño para este tipo de construcciones.

Consultado por El Observador sobre una regulación de estas construcciones a nivel nacional, el director nacional de Vivienda del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA), Salvador Eschelotto, dijo que lo que se denomina "policía de edificaciones" es competencia de los gobiernos departamentales, y que el Ministerio se encarga de regular los productos que financia, a través de un reglamento de producto que establece las condiciones que deben cumplir este tipo de construcciones, en las que no se especifica nada sobre los contenedores.

¿Disminuirá el costo de la construcción?

El consultor inmobiliario Julio Villamide dijo a El Observador que en la medida en que aparezcan alternativas "más baratas" de construcción, puede producirse un estímulo para incrementar la productividad y bajar costos, pero eso se definirá en el mercado "en función de la oferta y la demanda. Si los que producen viviendas tradicionales en algún momento no logran colocarlas con la fluidez que necesitan, tendrán dos opciones: o dejan de producirlas o tratan de hacerlo a un costo más bajo", sostuvo.

Respecto a la construcción en contenedores, Villamide dijo que para él "son bienvenidos en tanto se construyan en la formalidad y a la par de la normativa vigente de cada departamento", aunque no sean tradicionales, explicó el consultor.

https://www.elobservador.com.uy/una-casa-menos-tres-meses-n1228441?utm_source=planisys&utm_medium=EO-TitularesMatutinos&utm_campaign=EO-TitularesdelaMañanaFinesdesemana2018&utm_content=12&ns_campaign=EO-TitularesdelaMañanaFinesdesemana2018&ns_source=planisys&ns_linkname=12&ns_mchannel=EO-TitularesMatutinos

EL OBSERVADOR - 03/05/2018 Economía busca potenciar la ley de inversiones para "atacar" los problemas de empleo

20180508

Los cambios en la reglamentación entrarán en vigencia en los próximos días

Los tres motores de crecimiento de la economía (consumo, inversión y exportaciones) muestran un comportamiento diferente desde mediados de 2016 cuando la actividad comenzó a recuperarse.

Mientras las exportaciones y el consumo privado tienen un desempeño positivo, a la inversión le cuesta despegar. En ese contexto, a comienzo de año el Ministerio de Economía (MEF) anunció una serie de estímulos fiscales que tienen como norte fomentar el empleo y la inversión.

Uno de los rubros en los que se hace énfasis es la construcción, donde se otorgan beneficios para fomentar proyectos de gran porte. Pero también se introdujeron cambios en los criterios para el otorgamiento de exoneraciones en el marco de la ley de Inversiones, cuya reglamentación quedará lista la próxima semana.

La flexibilidad del régimen y su capacidad para responder a la coyuntura actual fue uno de los aspectos que destacó la asesora de Ministerio de Economía (MEF), Ana Inés Morató el miércoles durante una conferencia organizada por Somos Uruguay, que se centró en el nuevo enfoque de estímulos a la inversión que promueve el gobierno.

Según dijo, no es una herramienta que se ha diseñado exclusivamente en Colonia y Paraguay (sede del MEF), porque hubo "mucha interacción" con las empresas.

Por ejemplo, entre las modificaciones que implementará la nueva reglamentación, se dará mayor ponderación al indicador de empleo al momento de otorgar los beneficios fiscales. El mismo pasará de 30% a 40%, por lo que un proyecto que sea intensivo en la creación de empleo obtendrá una exoneración en el IRAE equivalente al 47% de la inversión. 

A su turno, el director de la Asesoría Macroeconómica del MEF, Christian Daude explicó que las políticas de incentivo deben ser "flexibles" para poder adaptarse a los cambios en el mundo y en la estructura productiva. Según dijo, para "sostener" un rumbo de crecimiento a veces es necesario "repensar" y "mejorar" las formas en que el sector publico crea el clima y da apoyo a la inversión privada en el país.

En una línea similar, el subsecretario de Economía y Finanzas, Pablo Ferreri expresó que en un contexto internacional más volátil, con mayores dificultades y "muy distinto" a cuando comenzó el ciclo interrumpido de crecimiento de la economía, se hace necesario ajustar las herramientas.

Sector inmobiliario

Específicamente en el rubro construcción el gobierno aprobó a fines de 2016 un decreto que otorga beneficios fiscales a proyectos de gran porte para incentivar la inversión en el sector inmobiliario. El Poder Ejecutivo definió como emprendimientos de gran dimensión económica a aquellos que tuvieran una inversión superior a 123 millones de unidades indexadas (UI) lo que equivale a US$ 16,2 millones, con al menos 20% del área destinada a uso común.

La Unidad de Apoyo al Sector Privado (Unasep) del MEF informó días atrás que durante el año pasado se presentaron 57 proyectos ubicados en tres departamentos al amparo del decreto con una inversión asociada de US$ 1.901 millones.

En febrero se resolvió extender por un año el plazo para presentar nuevos emprendimientos al amparo de esos beneficios. De esa forma, los proyectos deberán ser presentados antes del 31 de diciembre de este año y tendrán como máximo un plazo de 36 meses de ejecución. Además, para las iniciativas a desarrollarse en Montevideo se redujo el monto mínimo de inversión a 90 millones de unidades indexadas (US$ 12 millones) y a 15% el área destinada a uso común.

De todas formas, en el caso de Maldonado la percepción de los operadores inmobiliarios es que la construcción está planchada. Según datos procesados por el consultor Julio Villamide la mano de obra ocupada en el sector está en el menor nivel de al menos 12 años. Además, han sido escasos los avances de obra de esos proyectos que fueron presentados el año pasado.

 

https://www.elobservador.com.uy/economia-busca-potenciar-la-ley-inversiones-atacar-los-problemas-empleo-n1227948

EL OBSERVADOR - 17/4/2018 - Proyectos de construcción por US$ 2.000 millones fueron presentados en 2017 para beneficio fiscal

20180417

La inversión asociada implicó 57 emprendimientos y 1,7 millones de metros cuadrados, de acuerdo a cifras oficiales.

El gobierno aprobó a fines de 2016 un decreto que otorga beneficios fiscales a proyectos de construcción de gran porte para incentivar la inversión en el sector inmobiliario. El Poder Ejecutivo definió como emprendimientos de gran dimensión económica a aquellos que tuvieran una inversión superior a 123 millones de unidades indexadas (UI) lo que equivale a US$ 16,2 millones, con al menos 20% del área destinada a uso común.

Este martes, la Unidad de Apoyo al Sector Privado (Unasep) del Ministerio de Economía informó que durante el año pasado se presentaron 57 proyectos ubicados en tres departamentos al amparo del decreto con una inversión asociada de US$ 1.901 millones.

Hubo 25 emprendimientos de construcción en Maldonado (19 de ellos en Punta del Este), 21 en Canelones (un proyecto en Atlántida, dos en Barra de Carrasco, uno en Barros Blancos, 11 en Ciudad de la Costa, cuatro en Lomas de Carrasco y dos en Parque Miramar) y 11 en distintas zonas de Montevideo.

El monto destinado para las obras en Maldonado fue de US$ 931 millones, US$ 706 millones en Canelones y US$ 264 millones en Montevideo. El área que se proyecta construir en las 57 iniciativas es de 1,7 millones de metros cuadrados.

De todas formas, en el caso de Maldonado la percepción de los operados inmobiliarios es que la construcción está planchada. Según datos procesados por el consultor Julio Villamide la mano de obra ocupada en el sector está en el menor nivel de al menos 12 años. Además, han sido escasos los avances de obra de esos proyectos que fueron presentados el año pasado.

"Las construcciones en sí no comenzaron, lo que se hizo fue el movimiento de tierra y el vallado perimetral de las obras para cumplir con el plazo de inicio y no perder los beneficios fiscales", dijo. "Eso que se hizo se arregla con dos obreros", añadió Villamide.

Estímulos

Uno de los requisitos para obtener los beneficios era que las iniciativas fueran presentadas antes del 31 de diciembre de 2017, fecha que se amplió en febrero pasado hasta el 31 de diciembre de 2018

Algunos de los estímulos que se otorgan son la exoneración del pago de impuestos a las importaciones de equipos, máquinas y materiales destinados a la obra civil, la quita de un porcentaje en el pago del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) que es progresivo tomando en cuenta el monto de inversión y la exoneración del Impuesto al Patrimonio.

Cuando el Poder Ejecutivo anunció en febrero de este año la ampliación de beneficios señaló que el objetivo era promover la inversión con la intención de que volviera a convertirse en uno de los motores dl crecimiento de la economía, algo que no ocurrió en los últimos años.

Allí se planteó que las iniciativas que sean presentadas antes del 31 de diciembre de este tendrán un plazo máximo de ejecución de 36 meses. Además, paras los emprendimientos a desarrollarse en Montevideo se redujo el monto mínimo de inversión a 90 millones de UI (US$ 12 millones) y a 15% del área destinada a uso común.

https://www.elobservador.com.uy/proyectos-construccion-us-2000-millones-fueron-presentados-2017-beneficio-fiscal-n1224679

EL OBSERVADOR - 16/4/2018 - Construcción perdió más de 25 mil puestos de trabajo en cinco años

20180416

Gremial estima que este año se mantendrá la caída de mano de obra ocupada por estancamiento de la actividad.

La actividad de la construcción se contrajo 6% durante 2017 y el sector tiene una previsión de estancamiento para este año y 2019. En consonancia con esa caída y la proyección señalada, la mano de obra que ocupa el sector llegó en enero a su menor nivel en 11 años.

Un estudio elaborado por la Cámara de la Construcción en base a información proporcionada por el Banco de Previsión Social (BPS) mostró que en el primer mes del año el sector ocupó 41.132 trabajadores registrados, con una caída de 8% en relación al mes anterior, lo que significa la pérdida de 3.430 puestos de trabajo. De todas formas, aclara que en enero la mano de obra ocupada desciende respecto a diciembre. Pero la caída también se verifica en la comparación interanual, ya que en el primer mes de 2018 disminuyó 7,8% en relación al mismo de 2017.

Además, el informe señaló que desde fines de 2012 la ocupación en la construcción, medida a través de del personal directo de obra, viene mostrando una clara y consistente trayectoria a la baja que no parecería interrumpirse si se toma en considera el primer dato de 2018. En efecto, entre enero de 2013 y el mismo mes de este año, se habrían perdido más de 25.300 puestos de trabajo en la construcción.

El informe añadió que dadas las expectativas de dinamismo del sector en términos de actividad y con el primer dato de ocupación del año se prevé que, en promedio, no se asista a una recuperación de la mano de obra en 2018.

"Incluso, es de esperar que se verifique una contracción, pese a que se estima que hacia fines de 2018 podría constatarse un repunte marginal", expresó la gremial.

Los datos generales coinciden con algunos números departamentales. El consultor inmobiliario Julio Villamide también realizó un estudio sobre la mano de obra en Maldonado. Allí, informó que en enero hubo 2.541 obreros de la construcción registrados en el departamento, el menor nivel desde al menos noviembre de 2005.

 Desocupados y días trabajados

A su vez, la Cámara de la Construcción indicó que los últimos datos de seguridad social mostraron que en febrero de este año hubo 7.407 desempleados en el sector, un 3% superior en la comparación con igual mes de 2017. De esa cantidad, aproximadamente la tercera parte de desocupados estuvieron en Montevideo, Canelones y Maldonado.

También se observó una contracción en la cantidad de jornales el año pasado. En 2017, en la construcción hubo 8,3 millones de días trabajados, casi 6 puntos porcentuales menos que un año atrás. Con el dato del año pasado, se consolidó la cuarta caída anual consecutiva en los días trabajados.

Al analizar por zona geográfica, se explicó que el 34% de los días trabajados en la construcción fueron en Montevideo, mientras que el 10% correspondió a Maldonado.

https://www.elobservador.com.uy/construccion-perdio-mas-25-mil-puestos-trabajo-cinco-anos-n1224335

EL OBSERVADOR - 16/04/2018 - Construcción en Maldonado con menor nivel de mano de obra en 12 años

20180416

A pesar de algunas señales positivas, no se espera una recuperación de la actividad en el mediano plazo.

A pesar de haber más de una quincena de proyectos inmobiliarios presentados en Maldonado, especialmente en Punta del Este, la construcción sigue sin repuntar en el departamento y asiste al menor nivel de trabajadores registrado desde hace al menos 12 años. El comienzo de 2018 ya marcó que la recuperación de la actividad no se observará en el corto y mediano plazo y, aunque hay algunas señales positivas, nada hace pensar que se repetirá el boom constructor del pasado en el principal balneario del país e icono de ese sector de actividad.

Según datos procesados por el consultor inmobiliario Julio Villamide en base a información del Banco de Previsión Social (BPS) a los que accedió El Observador, en el comienzo de este año había 2.541 obreros de la construcción registrados en la seguridad social correspondientes a obras con domicilio fiscal en Maldonado. Es el menor nivel desde al menos noviembre de 2005.

La mayor cantidad de personal se verificó entre setiembre y octubre de 2011 con casi 10 mil obreros formalizados ante el BPS.

La actividad de la construcción en el departamento comenzó a debilitarse en 2012 luego del boom que había comenzado a partir de 2005. Uno de los motivos principales fue la retracción de inversionistas argentinos en el mercado inmobiliario de Punta del Este a raíz del cepo cambiario aplicado por el gobierno de Cristina Fernández que impedía la salida de capitales del país.

Otro elemento que incidió fue la firma del acuerdo de intercambio de información tributaria entre Uruguay y Argentina. La primera acción fue eliminada por Mauricio Macri cuando asumió el gobierno en diciembre de 2015; la otra continúa vigente.

"Básicamente el mercado inmobiliaria en Punta del Este entró en recesión en los últimos años del anterior gobierno argentino", dijo Villamide a El Observador.

Añadió que a pesar de que algunas condiciones han cambiado (como la eliminación del cepo) todavía persiste una alta oferta del anterior ciclo positivo de la construcción. Y si bien se presentaron unos 17 proyectos nuevos el año pasado todavía están en una primera fase, lejos de su culminación.

"Las construcciones en sí no comenzaron, lo que se hizo fue el movimiento de tierra y el vallado perimetral de las obras para cumplir con el plazo de inicio y no perder los beneficios fiscales", explicó. Y claramente esos trabajos realizados no mueven la aguja de la mano de obra. "Eso que se hizo se arregla con dos obreros", sostuvo Villamide.

Uno de los pocos emprendimientos que está avanzando es el complejo Fendi Chateau (del desarrollista argentino Sergio Grosskopf), en la Parada 17 de la Playa Mansa. "Pero no todos de aquellos 17 proyectos están en las mismas condiciones", aseguró Villamide. Por tanto, sostuvo que la construcción en Punta del Este continúa atravesando una situación complicada y sin expectativas de cambios sustanciales en el corto y mediano plazo.

Dato alentador

Villamide explicó que hay un elemento a favor respecto a Argentina. Recordó que en la última década los precios de las obras nuevas en Puerto Madero y Punta del Este evolucionaron en forma bastante paralela. Y aunque siempre los precios de esa zona premium de Buenos Aires ascendieron por encima en el entorno de 20% ahora la brecha supera el 70%. Pero también se incrementaron los valores en otros barrios bonaerenses de clase media. Villamide ejemplificó que en Caballito hay construcciones con un precio de US$ 4.000 por metro cuadrado.

Ello podría llevar a que algunos inversores en ladrillos optaran por productos superiores que en Punta del Este se ofrecen a US$ 3.800 el metro cuadrado. "Hay alguna chance para Punta del Este en la medida que la economía argentina siga creciendo y la suba de precios en dólares se mantenga", dijo Villamide.

A pesar de eso, el consultor sostuvo que las circunstancias favorables para atraer inversores inmobiliarios a Punta del Este cambiaron y ya no volverán a ser las mismas de antes, a raíz de los mayores controles que se aplican en Argentina a la salida de activos.

Previsión de estancamiento

La actividad de la industria de la construcción cayó 6% en 2017, según la información de Cuentas Nacionales que divulgó el Banco Central (BCU) en marzo. En tanto, el último Índice Líder de actividad de la construcción de abril proyectó un "estancamiento" de ese sector para 2018. Los últimos datos arrojaron desempeños por debajo de lo esperado en la tasa de desempleo, así como una caída en la reducción de cemento destinada al mercado local. A esto se sumó un deterioro en las expectativas de los empresarios de la industria.

En una reciente entrevista con El País el asesor financiero de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), Alfredo Kaplan, proyectó un magro desempeño para la construcción de vivienda en 2018, y un declive en 2019 producto de cambios normativos que introdujo el gobierno en marzo que desalientan la actividad de ese nicho en particular. "El Ministerio de Economía quiere promover inversiones y está bien, pero no lo puede hacer en el otro segmento (el que era vivienda de interés social), porque el Ministerio de Vivienda le pone topes y termina desestimulando la inversión", cuestionó.

https://www.elobservador.com.uy/construccion-maldonado-menor-nivel-mano-obra-12-anos-n1223441

EL OBSERVADOR - 26/02/2018 - Economía anunció estímulos y recibió el apoyo de privados

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Reconoció que la inversión perdió dinamismo y presentó plan para fomentarla.

El Ministerio de Economía (MEF) presentó este viernes una batería de medidas para estimular la inversión y el empleo. Dentro de las modificaciones se incluyen cambios a la Comisión de Aplicación de la Ley de Inversiones (Comap), apoyo a micro y pequeñas empresas y mejora de los derechos de los contribuyentes.
Los anuncios fueron realizados por el ministro de Economía, Danilo Astori, el subsecretario Pablo Ferreri y el director de la Asesoría Macroeconómica de la cartera, Christian Daude. Astori señaló que uno de los objetivos es conseguir que la inversión vuelva a ser uno de los motores de crecimiento, ya que en los últimos tiempos su comportamiento no tuvo el mismo dinamismo que el consumo privado y las exportaciones.

"Son medidas que van en el sentido correcto y en el fondo reconocen, que si bien los números macro están bien, hay algunas dimensiones –como el empleo y la inversión– que están en dificultades", dijo a El Observador el gerente senior del Departamento de Economía CPA Ferrere, Alfonso Capurro.
El economista apuntó que las medidas son de "distinto calado". En ese sentido, consideró que en sectores como la construcción "puede mover la aguja" teniendo en cuenta la pérdida de unos 30 mil puestos formales de empleo durante los últimos cuatro años.
No obstante, indicó que también hay situaciones que "no están del todo claro aún" producto de la erosión en los márgenes de rentabilidad en varios sectores de actividad como las agroindustrias.
De todas formas, Capurro indicó que estos incentivos pueden llevar a que otros sectores que se muestran algo más dinámicos y que tenían proyectos de inversión stand by, ahora se decidan a ejecutar esas iniciativas. "Nuestra evaluación es que estos cambios van a tener un efecto dinamizador sobre la inversión, aunque no sé si lo suficientemente potente para revertir la tendencia", indicó.
Esto porque durante los últimos tres años el gobierno introdujo ajustes impositivos que han derramado sus consecuencias sobre inversiones futuras. "El cambio va en el sentido correcto, pero apenas te compensa los ajustes fiscales anteriores que fueron negativos para la inversión", resumió.

Cambios al régimen Comap

Se mejoran los criterios para las exoneraciones. Aumenta de 100 a 130 los puntos de la matriz de evaluación de los proyectos, de modo que los emprendimientos con más capacidad de derrame en la economía obtengan mayores beneficios. Además, se simplifica el indicador de empleo, de manera de estimular la contratación de trabajadores de todos los niveles de calificación.

Beneficios adicionales

Se definió un aumento transitorio de los beneficios. Se estableció que se incrementará en 10% el porcentaje de exoneración que surge de la matriz de indicadores para los proyectos de inversión presentados entre marzo de este año y febrero de 2019, que ejecuten al menos 75% a diciembre del año próximo. Además, las inversiones realizadas entre marzo de este año y febrero de 2019 computarán por el 120% a los efectos de determinar el monto de exoneración del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE).

Construcción

Desde 2016 estaban promovidas las actividades de construcción para la venta o arrendamiento de inmuebles para oficinas o viviendas, correspondientes a proyectos de gran dimensión económica. La promoción alcanzó a iniciativas de más de 123 millones de Unidades Indexadas (US$ 16,2 millones a valores actuales), que tuvieran al menos el 20% del área destinada a uso común. Ferreri explicó que bajo esta promoción se presentaron 54 proyectos en 2017 por un monto de US$ 1.900 millones.
El plazo venció el 31 de diciembre de 2017, pero con esa base, se resolvió extender por un año el plazo para presentar nuevos emprendimientos al amparo de esos beneficios. De esa forma, los proyectos deberán ser presentados antes del 31 de diciembre de este año y tendrá como máximo un plazo de 36 meses de ejecución. Por su parte, para las iniciativas a desarrollarse en Montevideo se reducirá el monto mínimo de inversión a 90 millones de unidades indexadas (US$ 12 millones) y a 15% del área destinada.
Para el consultor inmobiliario Julio Villamide la reducción de los montos de inversión para edificios en Montevideo puede tener un impacto mayor que hasta ahora porque es una cifra "más realista". Además, Villamide destacó que Argentina no tiene hoy espacio fiscal para otorgar beneficios similares, salvo en áreas puntuales como minería, por ejemplo.
"Los inversores argentinos están atentos a esas cosas y a veces los números les cierran a partir de esa mejora en la introducción de esos beneficios fiscales. Entonces terminan tirándose al agua entusiasmados por las exoneraciones. Somos un país caro y si no lo compensamos con beneficios fiscales nadie invertiría", señaló a El Observador.

Pequeñas empresas

Se aumentará de 10% a 20% el beneficio adicional de IRAE para los proyectos presentados por micro y pequeñas empresas que sean promovidos. Se prevé otorgar más beneficios para empresas con ingresos anuales de hasta 5 millones de unidades indexadas (unos US$ 660 mil).

Maquinaria agrícola

Actualmente, la importación de insumos, partes y piezas para la fabricación local no está exenta de tributos, contrariamente a la importación de maquinaria agrícola.
Ante eso, se presentará un proyecto de ley para exonerar de todo recargo y en general de todo tributo (incluido el IVA a la importación) a los bienes a integrar los costos de maquinarias y equipos para uso agrícola, así como las partes y accesorios, de modo de equilibrar las condiciones competitivas para la industria nacional.

Para contribuyentes

También se establecieron mejoras para los contribuyentes, como la modificación del régimen de cálculo de lor recargos por mora, a los efectos de reducir el costo de las deudas tributarias.
A su vez, se establecerá un arancel de la Dirección General Impositiva (DGI) menos oneroso para el cálculo de los honorarios profesionales en juicios de cobro coactivo. Por otra parte, se prevé una modificación para la clausura de establecimientos comerciales, eliminando la facultad de que la DGI efectúe el procedimiento sin que exista resolución judicial.
Por último, se pretende derogar la facultad de suspender el certificado de vigencia anual pasados los 90 días desde la adopción de medidas cautelares.

https://www.elobservador.com.uy/economia-anuncio-estimulos-y-recibio-el-apoyo-privados-n1174900

SEGUNDO ENFOQUE - 23/02/2018 - Crecieron ventas de inmuebles en Uruguay

23-02-2018

Uruguay.- La actividad de ventas inmobiliarias se reactivó en el año 2017 de la mano del crecimiento de los créditos hipotecarios y mayores compraventas de viviendas en los barrios de clase media de  la ciudad de Montevideo.

Según reseñó el portal El País, aunque el sector dejó de lado varios años de estancamiento, los registros e ventas inmobiliarias todavía se encuentran por debajo del auge que hubo en los años 2010 y 2011.

Los datos surgen de las cancelaciones del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) que recibió la Dirección General Impositiva (DGI) el año pasado, y fueron corroborados por el consultor inmobiliario Julio Villamide (representante ejecutivo de Julio Villamide & Asociados, editor de la revista Propiedades y asesor de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay) y el regente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay (CIU), Wilder Ananikian.

inmobiliarias en Uruguay

Según información a la que accedió el referido diario El País, la Dirección General Impositiva registró más de 61 mil pagos por el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales durante el año 2017.

Lo anterior precisa un crecimiento en el número de transacciones de dos por ciento frente al año anterior (cuando habían sido 60 mil los pagos del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales).

Dicha cantidad puede pensarse como un indicador indirecto del volumen de transacciones del mercado inmobiliario, con la salvedad de que una mínima parte hace alusión a operaciones que no implican compraventas.

¿Qué es el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales?

El Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales resulta un impuesto que grava con el dos por ciento al comprador y otro dos por ciento al vendedor de inmuebles de usufructo.

En el último año la Dirección General Impositiva recaudó cinco por ciento más por este tributo que en 2016, sumando $ 1.926 millones (unos US$ 67 millones al dólar promedio del año 2017) que implican un pago promedio por compraventa de $ 31.609 y un monto operado en el mercado inmobiliario de $ 48.150 millones (unos US$ 1.680 millones) conjeturando que el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales representa el cuatro por ciento del total de las transacciones.

Con el incremento del dos por ciento en los pagos por el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales en 2017, se cortó con cinco años consecutivos de caídas: -2% en 2016, -3% en 2015, -11% en 2014, -1% en 2013 y -10% en 2012.

Así, el último registro con alza fue en el año 2011, cuando la cantidad de pagos subió ocho por ciento respecto al año previo, al totalizar 80 mil transacciones (24,9% más que el año pasado).

http://segundoenfoque.com/crecieron-ventas-inmuebles-uruguay-2018-02-21

EL PAÍS - 21/02/2018 - Ventas de inmuebles dejan atrás estancamiento y crecen

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En 2017 subieron 2% pagos a DGI; mayor demanda en barrios clase media.

La actividad inmobiliaria se reactivó en 2017 de la mano del crecimiento de los créditos hipotecarios y mayores compraventas de viviendas usadas en los barrios de clase media de Montevideo. Aunque el sector dejó atrás varios años de estancamiento, los registros aún están por debajo del auge que hubo en 2010 y 2011.

Los datos surgen de los pagos del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) que recibió la Dirección General Impositiva (DGI) el año pasado, y fueron ratificados por el consultor inmobiliario Julio Villamide —director ejecutivo de Julio Villamide & Asociados, editor de la revista Propiedades y asesor de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu)— y el presidente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay (CIU), Wilder Ananikian.

Según información a la que accedió El País, la DGI registró 61.911 pagos por el ITP en 2017, lo que marca un crecimiento en el número de transacciones de 2% frente al año anterior (cuando habían sido 60.422 los pagos del ITP). Dicha cantidad puede considerarse un indicador indirecto del volumen de transacciones del mercado inmobiliario, con la salvedad de que una mínima parte refiere a operaciones que no implican compraventas.

El ITP es un impuesto que grava con el 2% al comprador y otro 2% al vendedor de inmuebles de usufructo. En el último año la DGI recaudó 5,3% más por este tributo que en 2016, sumando $ 1.926 millones —unos US$ 67 millones al dólar promedio de 2017— que indican un pago promedio por compraventa de $ 31.609 y un monto operado en el mercado inmobiliario de $ 48.150 millones —unos US$ 1.680 millones— suponiendo que el ITP representa el 4% del total de las transacciones.

Con el aumento de 2% en los pagos por ITP en 2017, se cortó con cinco años consecutivos de caídas: -2% en 2016, -3% en 2015, -11% en 2014, -1% en 2013 y -10% en 2012. El último registro con alza fue en 2011, cuando la cantidad de pagos subió 8% respecto al año previo, al totalizar 80.472 transacciones (24,9% más que el año pasado).

Los números del ITP no contabilizan las operaciones dentro del régimen de Vivienda Promovida (antes llamado Vivienda de Interés Social) que representan una buena porción del mercado inmobiliario (ver aparte). Sin embargo, los datos aportados por Villamide marcan una evolución similar: "Hubo cuatro semestres muy malo desde el segundo de 2014 al primero de 2016, y desde ahí con la recuperación de la economía el mercado se reactivó. Durante 2017 se mantuvo esa tendencia y se cerró el año con una mejora de entre 15% y 20%", repasó.

Para Ananikian recién en el segundo semestre del año pasado hubo signos de recuperación y señaló que el 2016 no es parámetro de comparación porque "había bajado muchísimo la actividad". En línea con esto, Villamide mencionó que el nivel de actividad de 2017 estuvo "por debajo del promedio de compraventas de los últimos 20 años".

El presidente de la CIU sostuvo que "ayuda al negocio inmobiliario que el dólar esté hace dos años y medio casi en el mismo valor", aunque detalló que aún "cuesta mucho concretar una venta, hay que negociar y hay una tendencia" a terminar haciendo la transacción bastante por debajo del monto pretendido por el propietario.

Por otra parte, Villamide expresó que el año pasado "se consolidó la tendencia a privilegiar en Montevideo los barrios de clase media, producto de las viviendas promovidas y también por la mayor actividad en el segmento de usados en esas zonas en desmedro de la costa, que era la gran protagonista del mercado" años atrás. Mencionó a Cordón como el barrio con mayor demanda en la capital, seguido por otros como Centro, Barrio Sur y La Blanqueada.

El operador inmobiliario asoció ese repunte a "la reactivación del crédito hipotecario en 2017 tras tres años de baja", una herramienta de financiación "que se sigue utilizando mayoritariamente para comprar viviendas usadas".

Sobre el resto del país, puntualizó en la situación de Maldonado, donde dijo que "recién a finales de 2017 se empezó a ver una ligera reactivación que consideramos se irá consolidado a lo largo de 2018". Ananikian manifestó que el sector "está esperando que los argentinos vuelvan, ya que están ausentes hace tres años", pero Villamide subrayó que "no se debe esperar un regreso masivo de compradores (del vecino país) a Punta del Este" sino un mayor movimiento "como reflejo del crecimiento de los valores en los segmentos premium en Buenos Aires".

Promovidas: menos obras pero de porte.

Bajo el paquete de incentivos del programa de Viviendas de Interés Social que promovió el gobierno en 2011 se construyeron más de 15.000 unidades y se logró "dinamizar zonas de Montevideo donde hacía muchos años no se construía como Parque Rodó, Palermo, Centro, Cordón y Prado", indicó Wilder Ananikian, presidente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay (CIU). Pero a su entender "a un sector del gobierno parece que le molestó que los empresarios ganen dinero" con esas viviendas e impulsaron a mitad del año pasado varios cambios en el régimen de beneficios fiscales a los que acceden los constructores.

Entre otras cosas, la nueva reglamentación mantuvo el tope de precios para un porcentaje de las unidades comercializadas e incorporó otro que limita cuánto puede pedir el propietario de un apartamento por alquiler (si supera ese monto no accede al 100% de la exoneración tributaria contemplada en la normativa).

Con estas variantes "mataron la gallina de los huevos de oro" según Ananikian, quien agregó que "la cantidad de proyectos presentados viene cayendo mes a mes". Señaló que este desincentivo provocará que los promotores inmobiliarios vuelvan a construir en las zonas costeras en lugar de en otros barrios de la capital.

El consultor Julio Villamide, que también fue crítico de los cambios implementados por el gobierno al régimen de viviendas promovidas, sostuvo que "la caída fue menor a la pronosticada porque se presentaron proyectos muy grandes el año pasado, de 200 o 300 viviendas". Esos grandes emprendimientos, que no estaban contempladas antes dentro de los beneficios, "provocaron que la disminución notoria en la cantidad de proyectos se mitigara en cuanto al número de viviendas", resumió. Igualmente, Villamide expresó en base a sus conversaciones con empresarios del sector que "las nuevas reglas complican la actividad, sobre todo en materia de apalancamiento de los proyectos".

https://negocios.elpais.com.uy/noticias/ventas-inmuebles-dejan-estancamiento-crecen.html

EL PAIS - 18/02/18 - Barrios viejos con ADN nuevo

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Impulsados por la construcción de viviendas, miles se mudan a barrios céntricos. Renovados, los comercios cambian. Para algunos vecinos, la novedad mejora su calidad de vida pero también la encarece. Varios venden y se mudan. ¿La gentrificación llegó a Montevideo?

Patricia maldice a sus nuevos vecinos cada vez que sube a la terraza a colgar la ropa. El impacto de las dos torres de 12 y 24 pisos construidas en Gonzalo Ramírez y Aquiles Lanza le cambió el sol, le cambió la sombra y le deja la ropa mojada. Dice, en cambio, que gracias al centenar de familias recién llegadas "los malandros están contenidos", y que ahora hay muchos más comercios.

Pero los almacenes del barrio se están fundiendo. Aunque hay mejores opciones. Pero hay más vecinos que venden sus casas y se van. Aunque está todo más lindo. Para ponerle un punto final a su indecisión, suelta: "Los cambios que están pasando son buenos y son malos".

Tres niños y tres perros rodean a Patricia y otra mujer la llama a los gritos. Ella, a pesar del apuro, quiere explicarse.

—Mi casa también podría ser un edificio. Ni aunque me pongan el doble de lo que me ofrecen arriba de la mesa me voy de este barrio. Porque acá está mi esencia. Este barrio soy yo. Me han ofrecido US$ 180.000, por ejemplo. En los últimos dos años me golpearon la puerta varias veces. Pero les digo que soy de las personas humildes que no tienen una cuenta en el banco, y así y todo de acá no me voy.

Otros vecinos no pueden cumplir esta promesa, y tentados por la reciente revalorización del precio del terreno, se van. También hay comercios, como el autoservice de Sofía, que aguantan a pesar de que un tercio de los clientes que hacían sus compras a diario en su negocio ahora opten por ir a las sucursales de cadenas de almacenes que venden productos premium.

—No podemos competir con ellos porque tienen de todo —dice.

Pensando en estos pobladores que se sienten desplazados por la llegada de una clase social más alta terminan yéndose del barrio, alguien pintó "no más gentrificación" en el muro de uno de estos flamantes locales nuevos. Al reclamo lo taparon con una enredadera. Pero, unos días después, a los pocos metros apareció otra pintada idéntica.

Durante 70 años el Barrio Sur de Patricia, Palermo, Cordón, el Centro, Ciudad Vieja y La Blanqueada se fueron vaciando. A mediados de la década de 1990, cuando el mercado de los alquileres se redujo y el precio se encareció, un censo realizado en esta zona arrojó que por cada 100 vecinos que migraron, 96 se mudaron a barrios más pobres. A los pobladores que se quedaron les tocaba ver desde lejos los proyectos inmobiliarios que se concentraban en la costa.

Sin embargo, en los últimos años la historia se revirtió y el 80% de las construcciones pasaron a concentrarse en esta franja, cercana a los lugares de trabajo, llena de servicios desaprovechados y casas viejas en desuso que fueron derrumbadas para convertirse en edificios de viviendas.

Entre los barrios que volvieron a nacer las estrellas son Cordón y Palermo. Por primera vez en décadas ocupan el primer y el segundo puesto en el top cinco de lanzamientos de viviendas y de ventas. Según Wilder Ananikian, presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, el valor del metro cuadrado era de US$ 1.700 en 2011, cuando comenzó el atractivo por esta zona, y ahora ronda los US$ 2.500, pisándole los talones a la cotización en áreas como Malvín o Pocitos. Pero, esta revitalización, además de cambiarles las caras a estos barrios con fachadas y vecinos nuevos, ¿podría llegar a sustituir a unos habitantes por otros?

Montevideo cool

Como si se tratara de una vendetta urbanística, en un puñado de años y tras la construcción de 15.200 viviendas nuevas, el área central y despoblada de la ciudad le quitó el protagonismo a la costa, territorio predilecto de los inversores. "De Rivera hacia el sur el éxito de un proyecto inmobiliario estaba asegurado, el problema era que los terrenos se estaban agotando", explica Aníbal Durán, gerente ejecutivo de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción.

Los promotores idearon un proyecto para trasladar la inversión de Rivera hacia el norte. "Pero necesitábamos una zanahoria y esa zanahoria fue la exoneración tributaria", agrega Durán. Esta idea se la presentaron a José Mujica pocas semanas antes de que asumiera la Presidencia. Y, en 2011, con la ambición de satisfacer la demanda de vivienda de la clase media y repoblar las áreas céntricas, esa idea, modificada por las autoridades de la Agencia Nacional de Vivienda, se convirtió en ley.

Por eso los especialistas dicen que el resurgimiento de estos barrios es un efecto de la ley de vivienda promovida, que ofrece exoneraciones fiscales a quienes construyan en estas zonas de la capital. Si bien logró cumplir con su meta de repoblación, estimuló el comercio y mejoró la actividad de la construcción, Salvador Schelotto, director nacional de Vivienda, dice que falló en "la llegada a través de precios accesibles de compra y de alquiler a los sectores medios y medios bajos".

Alquilar un apartamento de un dormitorio tiene un costo similar en Palermo, Cordón o Pocitos: entre US$ 570 y US$ 680. El precio de venta de un apartamento de dos dormitorios es cercano a los US$ 150.000. La arquitecta Gabriela Pallares señala que no solo se encareció el costo de la vivienda para los pobladores tradicionales, sino que "se eliminó al barrio como una alternativa más económica". Como Patricia, concluye: "La transformación urbana trae buenas noticias, pero también malas".

En los últimos siete años, promotores españoles, argentinos y locales invirtieron unos US$ 8.000 millones en la construcción, reciclaje y compra de vivienda para lanzar al mercado. El asesor inmobiliario Julio Villamide —para muchos el padre de la ley—, asegura que esa inyección de stock expandió el mercado en más de un 30%.

Con las casas llegó la gente y con la gente llegó el dinero. Revitalizados por un nuevo perfil de habitantes, rápidamente Cordón y Palermo —y en menor medida Barrio Sur, Centro y Ciudad Vieja— se transformaron. Y calle a calle germinaron negocios nuevos preocupados por cumplir con las altas expectativas de estos vecinos recién mudados.

Así los describe el arquitecto Federico Lagomarsino: "Es una población de entre 30 y 40 años, de clase media, que está empezando a consumir el café gourmet, come la hamburguesa en un food truck, usa ropa de diseño, se traslada en una bicicleta plegable, toma la cerveza artesanal y va a una peluquería ecológica".

Frente a un panorama barrial que reúne a nuevos pobladores, servicios cotidianos encarecidos y un notable aumento del precio del metro cuadrado, algunos especialistas aseguran que están surgiendo síntomas de gentrificación, una tendencia que prolifera en los cascos históricos y antiguos enclaves obreros de distintas ciudades del mundo y que, recientemente, empezó a multiplicarse en América Latina. Villa Roma en Ciudad de México; La Boca y Palermo Soho en Buenos Aires; ¿Cordón, Palermo y El Bajo de Ciudad Vieja en Montevideo?

Estar a la moda

La gentrificación no es nueva en Montevideo. Villamide recuerda que en 1994 la transformación de la cárcel de Punta Carretas en un shopping expulsó a los pescadores de la zona. "Vivían en ranchos en terrenos que ahora cuestan US$ 400.000", dice. La novedad, opina el arquitecto Nicolás Barriola, "es que por primera vez podemos ver la toma de partido de los actores inmobiliarios en la gentrificación".

Este proceso tiene tres etapas. En la primera, el especulador detecta que hay una oportunidad y compra propiedades baratas. Algo que, para Lagomarsino y Barriola, ya está sucediendo en El Bajo. "Hay un grupo inversor argentino que viene comprando propiedades y algunas de ellas las brindó en comodato a artistas, a los que apoya en la generación de una movida cultural", dice Barriola. Lo que se busca es resignificar un barrio al que antes daba miedo entrar. "Igual que pasó en Berlín o en Buenos Aires, en esa resignificación la cultura es un aliado clave", apunta Lagomarsino.

La promotora inmobiliaria española Pilar Revuelta —que figura detrás de la reconversión de la antigua librería Barreiro y Ramos en un edificio de oficinas, y del esqueleto ubicado en Brandzen y Requena en una torre de viviendas— opina que el secreto para convertir un vacío en área residencial es volver a enamorar al ciudadano: "Los eventos culturales hacen que la gente se acostumbre a venir y estar no solo en horario de trabajo. Al final, le termina gustando como para mudarse".

Finalmente, luego de que el barrio consigue quitarse la grifa negativa que lo estigmatizaba, "suben los precios y ahí es cuando el especulador hace el negocio", explica Lagomarsino. Barriola dice que como consecuencia, tal y como sucedió en La Boca en Buenos Aires, "la gente que estaba ahí, al ver que los alquileres suben y tentados por vender a buen precio su casa, se van. Pero se van a zonas periféricas, donde hay menos servicios, empeorando su calidad de vida y extendiendo una parte de la ciudad que es lo que se quería evitar". Si el anzuelo de La Boca era el arrabal, dice este arquitecto, "ahora solo quedó un escenario de postal". Se fue la esencia, lo que quedó es la cáscara.

Los viejos y los nuevos

Si bien hay síntomas, ¿podría darse en nuestro país esta última etapa de la gentrificación que expulsa a los vecinos masivamente? Patricia Goldaracena, especialista en ordenamiento territorial y desarrollo urbano, cree que antes habría que investigar si "estamos frente a este fenómeno o si se trata de una reactivación de espacios, que ahora sustituye y densifica el suelo que estaba subutilizado". Pablo Ligrone, que dirige una maestría sobre estos asuntos en la Universidad de la República, coincide: "La pregunta es válida y es necesario averiguarlo, pero no creo que los vecinos nuevos estén desplazando a gente con características muy diferentes a las de ellos mismos". En definitiva: a diferencia del resto del mundo, aquí no habría una clase alta, sino media, protagonizando este fenómeno.

Es que hay una gentrificación para cada ciudad. Por eso Lagomarsino opina que lo interesante de este proceso en Uruguay es que "como somos pocos, los procesos son más lentos y gracias a esto hay mucha consciencia de que la gentrificación está pasando. Los artistas que ocupan las casas lo saben y el municipio también. Creo que hay una posibilidad de que no se llegue a completar la expulsión, si es que se logra regenerar el barrio manteniendo a la población vieja junto a la nueva".

Pero, ¿cómo se logra? En París y en Berlín se decidió topear el precio de los alquileres en las zonas afectadas para evitar la migración. "Pero fue como llegar tarde al problema", advierte. Es que en el mundo nadie tiene controlado qué freno poner y cómo ponerlo, "porque si vos dominás esto estás yendo contra el libre mercado", dice Barriola. En este sentido, opina que la nueva reglamentación de la ley de vivienda promovida, que fijó un máximo al precio del 10% de las viviendas construidas, podría ser un camino para retener a los viejos vecinos. Aunque, como siempre con la gentrificación, el dilema es que lo bueno no viene solo: "No sé si al vecino que antes le fiaban en el almacén ahora va a poder comer sushi en el nuevo negocio barrial", dice Lagomarsino.

Si el caso de estudio montevideano está en Ciudad Vieja, el arquitecto Ligrone señala que también hay que contemplar la presencia de inmigrantes en esta parte de la ciudad, que están copando las pensiones de la zona por valores desorbitantes en comparación a los servicios que les ofrecen. "La llegada masiva de inmigrantes está generando un cambio urbano importantísimo y esto puede tener efectos positivos si se integran bien o negativos si se integran mal", anuncia.

El alcalde del municipio B, Carlos Varela, no quiere mirar para el costado. Dice que las cooperativas, que se inauguran cada vez más seguido en Ciudad Vieja, son una manera de asentar a la población original en un barrio que está transformándose. Otra alternativa es pensar en qué hacer con tanta vivienda abandonada. Si en el municipio hay 339 en desuso, la mayor cantidad están allí y, entre ellas, muchas son edificaciones con valor patrimonial. En el barrio, los vecinos comentan que hay argentinos comprando en El Bajo (los responsables del proyecto de revitalización de la zona no quisieron hacer declaraciones). Dicen, también, que saldrá una ley que regulará el abandono de las casas y que ahí sí Ciudad Vieja volverá a poblarse.

El proyecto de ley, explica Varela, prevé darles a los propietarios de casas vacías la oportunidad de que se hagan cargo y, si no lo hacen, incorporarlas mediante vía judicial para proyectos habitacionales o culturales. "Sin importar que salga o no la ley, este trabajo ya lo estamos haciendo hablando nosotros con distintos dueños", asegura. Con el visto bueno de Varela, los arquitectos Gonzalo Bustillo y Mariana Ures están llevando adelante una investigación relacionada. "Investigamos la posibilidad de generar viviendas de bajo costo y transitorias para jóvenes, estudiantes, migrantes o personas solas que en este momento no ven cubierta esta demanda en Ciudad Vieja, y terminan en pensiones por no tener una garantía de alquiler ni el dinero para un depósito de seis meses, pero que sí tienen posibilidad de pagar mensualmente", explica Ures. Plantea: "Queremos ver si es posible de esta manera generar una rehabilitación del casco histórico que no sea solo un maquillaje de las fachadas e incluya a sus pobladores". Hasta el momento, entre los propietarios localizados a los que se les hizo la propuesta, no hubo negativas.

La reactivación de los barrios plantea el desafío de seducir al inversor inmobiliario, que el barrio lo pueda recibir, y aprovechar este empujón para salir ganando todos sin expulsar a algunos. La búsqueda del urbanismo ideal, al igual que tantas otras cuestiones, es hallar ese punto de equilibrio que siempre es tan esquivo.

https://www.elpais.com.uy/que-pasa/barrios-viejos-adn-nuevo.html

CRONICA - 31/03/201 - Inversores inmobiliarios uruguayos mueven sus fichas hacia Argentina

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Tras la apuesta de Macri de reactivar la economía de la mano de una fuerte apuesta al mercado inmobiliario, los inversores uruguayos -que son el principal motor del sector- analizan, contra las estadísticas históricas, asumir el riesgo y verter sus inversiones en la vecina orilla.

Macri apuesta a los ladrillos y los inversores le respiran en la nuca. Tras años  de parálisis que encontraron su punto más bajo en la introducción del cepo cambiario en octubre de 2011, la inversión inmobiliaria en Argentina retoma el impulso.

De hecho, entre 2011 y 2014 se aprobaron nueve proyectos de ley enfocados a simplificar el acceso de la clase media a las viviendas, leyes que se suman al asesoramiento que los expertos uruguayos brindaron a sus pares argentinos en pos de crear una normativa similar  a la uruguaya 18.795, que promueve las viviendas de interés social.

En esta línea, el mandatario argentino, Mauricio Macri,  redobló la apuesta por el mercado de las propiedades y anunció -hace 10 días- nuevos créditos hipotecarios a pagar en 30 años, en pesos argentinos y con bajas tasas de interés; un llamador para la clase media que quiere cumplir el sueño de la casa propia y también para los inversores que pretenden construirlas.

En este escenario en el que Argentina intenta reactivar su economía de la mano del rubro inmobiliario,  las expectativas aseguran que habrá  más inversores argentinos en su propio mercado.

Por esta línea, el operador inmobiliario, Julio Villamide, explicó a CRÓNICAS que tradicionalmente el inversor argentino invertía un 90% en su plaza local y un 10% en el exterior, ya sea Miami, Punta del Este o incluso Montevideo. “Es posible que por algún tiempo esa inversión en Argentina sea mayor porque se está implementando una serie de acciones destinadas a promover la construcción de viviendas para vender con financiamiento”, señaló.

Pero, ¿cómo puede afectar este giro al mercado uruguayo? De unos años a esta parte, los inversores argentinos revisten el 4% del total de los promotores inmobiliarios que apuestan al Uruguay.

Ellos fueron una pieza clave en los primeros años de las viviendas promovidas por la ley 18.795, conocidas como viviendas de interés social, ya que desde la vecina orilla llegaron los principales encargados de apostar por la nueva normativa por ser importantes compradores de viviendas para rentas. Pero hoy en día, los principales inversores en el mercado local son los propios uruguayos.

“Después de que se anunció el fin del secreto bancario hubo un repunte importante de inversores uruguayos haciendo lo que hacían los argentinos hasta no hace mucho”, recordó Villamide, y señaló que ellos sustituyeron a los argentinos que debieron abandonar la inversión por la parálisis que vivía su país durante ese periodo de cambio de reglas de juego tras el blanqueo de capitales.

“Afortunadamente el 31 de marzo se dio la última etapa del blanqueo y el gobierno argentino anunció que no lo va a prorrogar”, comentó.

Aunque se espera que algunos argentinos puedan volver a invertir en ladrillos uruguayos, según el especialista esto no se dará de ninguna forma en la medida en que lo hacían en 2010 hasta la introducción del cepo el 31 de octubre de 2011.

Villamide arriesgó que importantes promotores uruguayos piensan en cambiar de orilla sus inversiones. “Un importantísimo inversor local me dijo que pensaba en cruzarse a Buenos Aires a colocar unas fichitas ahí”, señaló Villamide a CRÓNICAS.

El director de Altius Group, Mauricio Levitin, confirmó la estimación de Villamide: “Actualmente estamos monitoreando la evolución del mercado argentino y expectantes de buenas oportunidades de inversión en el mediano plazo”, reconoció.

Levitin consignó además que el crecimiento de Argentina es “claramente muy beneficioso para la economía uruguaya que históricamente ha tenido una gran correlación” y añadió: “Si a Argentina le va bien, a Uruguay lo potencia. Por suerte hemos visto que la caída de ventas a inversores argentinos se ha compensado con ventas a inversores locales y de otros países”.

La apuesta de uruguayos al mercado argentino resulta todo un quiebre de paradigma en lo que refiere a este sector.

Según evocó Villamide, los promotores uruguayos en general nunca han invertido en Buenos Aires debido a que es una plaza que conlleva demasiado riesgo para el inversor uruguayo.

“Yo creo que eso indica un cambio que nunca había ocurrido porque la política argentina es muy volátil y esto espanta a los uruguayos que tienen como característica ser muy conservadores”, indicó y lanzó: “Ahora el gobierno nos está acostumbrando a cambiar las reglas del juego aquí en Uruguay, y si algo seducía a los argentinos de Uruguay era que las reglas no cambiaban”, concluyó.

Perspectivas

El 2017 se espera sea un año de pequeños crecimientos. Desde fines de 2014 hasta finales del primer semestre de 2016 las cifras fueron críticas, según Villamide. “El descenso de compraventas registrado en ese período fue similar al que se registró en la crisis del 2002-2003”, analizó.

Para Altius Group el mercado siempre se mantuvo activo ya que la variedad de propuestas del grupo le permitió desarrollarse en diferentes aristas y no perder porciones de mercado. “Hoy estamos en nuestro pico con 16 proyectos y más de 1.900 unidades en diferentes etapas”, reconoció el director de Altius Group, Mauricio Levitin.

En lo que refiere a las predicciones, Villamide augura para 2017 un año mejor que el anterior, pero se mantendrá con niveles de actividad por debajo del promedio histórico. Por su parte Levitin reconoce como clave la herramienta del crédito para que las familias puedan alcanzar la vivienda propia en un año que define como próspero.

Los puntos de inversión

Julio Villamide confirmó que podrán aparecer más proyectos en la zona costera de Montevideo y en Punta del Este, sitios que habían quedado relegados al enfocarse el mercado en la ley 18.795.

“Si la economía argentina crece en el entorno de un 4% durante 2017 como se espera, el escenario para Punta del Este será mejor”, indicó, y añadió que los promotores trabajan las perspectivas en el mediano plazo.

Buenos vecinos

Argentina tenía interés en copiar la ley 18.795, para eso contaron con el asesoramiento de expertos uruguayos como Villamide. Finalmente, la réplica no pudo darse por diferencias en infraestructura y por no contar, por ejemplo, con una Agencia Nacional de Vivienda que administre el proyecto. Pero aún así, Argentina apuesta a hacer despegar el mercado de los inmuebles a través de instrumentos de financiación.

http://www.cronicas.com.uy/portada/inversores-inmobiliarios-uruguayos-mueven-fichas-hacia-argentina/

EL PAIS - 20/01/2018 - Punta recibe cada vez más residentes de todo el año

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El aumento de la matrícula en los colegios de Punta del Este y la decisión de muchos comerciantes de mantenerse con sus negocios abiertos todo el año está llevando a que el balneario de a poco se transforme en una verdadera ciudad. De todas formas, los residentes de las cuatro estaciones no son muchos.

La mayoría de los que deciden venir a vivir son uruguayos, argentinos y brasileños."Yo conozco habitantes de Colombia, Sudáfrica, Venezuela y algunos europeos", asegura Jorge Díaz, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado.

El aumento de los residentes se contempla en la matrícula escolar. Cifras de 2016 de las escuelas Woodside School y Joseph Mary muestran que el crecimiento es de un 20 a un 30% anual. Hace dos años se sumó el International College, que pretende captar a unos 1.500 estudiantes hacia 2019.

La mayoría de los colegios son bilingües y sus cuotas "no son exageradamente caras", comenta Díaz. "La segunda residencia está pasando a ser primera residencia. Hay una oferta más interesante de colegios, de universidades", agrega Andrés Jafif, alcalde de Punta del Este.

Muchas de las personas que viven en este balneario eligen apartamentos cuyos servicios se asemejan en varios casos a los de un hotel cinco estrellas.

Existen edificios con servicios de mucama, con peluquerías y supermercados en planta baja, algo que tienta a muchas personas.

Los comerciantes, a su vez, empiezan a cambiar la tendencia de cerrar en invierno y apuestan a tener sus negocios abiertos todo el año. Según el asesor inmobiliario Julio Villamide muchos argentinos y uruguayos con negocios en Punta del Este culminan el verano con una jugosa rentabilidad y se ven tentados a evaluar la posibilidad de establecer aquí la residencia fija.

Avances y pruebas.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado, Jorge Díaz, dice que también es habitual que los nuevos habitantes alquilen el primer año "para ver cómo se adaptan" y al año siguiente ya deciden comprar la vivienda.

El tema de la desestacionalización preocupa al gobierno. La ministra Liliam Kechichian dijo a El País que de todos modos se "ha avanzado mucho" y valoró la construcción del Centro de Convencicones de Punta del Este, que cuenta con un funcionamiento mucho más intenso entre marzo y noviembre.

El censo de 2011 mostró que el principal balneario uruguayo tenía 9.277 habitantes. Todas ellas vivían en 4.011 viviendas por lo que 19.943 permanecían desocupadas en temporada baja. El asesor inmobiliario Julio Villamide sostiene que es evidente el aumento de personas que viven todo el año; para él son unas 13.000, desde Punta Ballena a José Ignacio.

De todas formas, apunta que aún la cifra es baja debido a la infraestructura que posee la ciudad. Por eso considera que la construcción del World Trade Center, en donde trabajarán unas 1.200 personas, permitirá la llegada de varias empresas que afianzarán cambios.

https://www.elpais.com.uy/informacion/punta-recibe-vez-residentes-ano.html

EL OBSERVADOR - 16/01/2018 - ¿Cómo se comportarán los precios de los inmuebles en 2018 con el dólar planchado?

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El precio de oferta de los inmuebles en Montevideo aceleró en 2017 su ritmo de aumento medido en dólares. Sin embargo, detrás de ese fenómeno hubo una importante corrección a la baja de los precios en moneda local, que llevó a los uruguayos a ganar poder de compra y permitió que el mercado de compraventas convergiera en precios al de los alquileres, un síntoma de buena salud.

No obstante, las primeras proyecciones de los privados para 2018 apuntan a una coyuntura no tan auspiciosa. Con un tipo de cambio planchado y a la baja como muestran las primeras operativas de enero (ya bajó 0,9%), un aumento de los costos de construcción que ronda el 10% anual, los agentes prevén una corrección mayor de los valores en dólares porque los márgenes para los promotores están ajustados.
El director de la firma Ventura, Fabián Kopel, dijo a El Observador el cierre de 2017 pautó un "buen ritmo de ventas" que tuvo su influencia por un tipo de cambio planchado y las promociones que lanzó su empresa en diciembre. Ello incluso llevó a que un número mayor de familias (consumidor final) lograra acceder a los inmuebles a estrenar de Vivienda Promovida (antes VIS), cuyo destino principal continúan siendo pequeños y medianos inversores.

"Estos valores en dólares son insostenibles en el tiempo si el dólar sigue planchado porque los números están muy apretados", reconoció el promotor privado. Dijo que la estrategia comercial del último tiempo pasó por mantener los valores para "dinamizar" el mercado pero que ello tiene un límite.

El analista inmobiliario Julio Villamide coincide con la visión de un mercado que debería corregir sus valores. "Cuando el dólar está bajo, la propensión (para los inversores) a pasarse a inmuebles es muy alta", acotó. En ese sentido, recordó que los pronósticos a nivel local, regional y mundial pautan una consolidación de un dólar débil. "Es muy probable una suba mayor de los precios en dólares porque los costos de construcción en pesos crecen a una tasa anual del 10%, explicó.

Villamide vislumbra un buen año para la construcción en términos generales, en línea con la recuperación que muestra la economía y el empuje de los capitales argentinos. De todas formas, el experto mantienen una visión más pesimista del lado de la oferta de Vivienda Promovida a partir del segundo semestre porque la cantidad de nuevos proyectos que está ingresando a la Agencia Nacional de Vivienda (ANV)  "no alcanza a cubrir el ritmo" de presentación que tuvo el 2017. Esa restricción de la oferta podría acelerar aún más la suba de los precios y, en un mediano plazo, también presionar los valores de los alquileres, alertó.

Los agentes privados argumentan que ese menor dinamismo se debe al tope de precio que fijó el gobierno el año pasado para el 10% de las nuevas unidades VP que se vuelcan al mercado. "Muchas veces esos valores están por debajo del costo de construcción", cuestionó Kopel.

Precios suben 5,8% en dólares

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) tuvo un incremento de 5,8% durante el último año. Ese incremento surge de relevar los precios en dólares de la totalidad de los avisos clasificados de apartamentos en la capital vigentes en los principales portales especializados del país y procesarlos con criterios estadísticos.

Ese aumento en el precio de los inmuebles implicó una aceleración respecto a la evolución que tuvo el año anterior, cuando el incremento anual fue de 2,6%. Sin embargo, eso no implicó una mayor dificultad por parte de los hogares para acceder a una vivienda propia. Por el contrario, el estancamiento del tipo de cambio y el aumento de los salarios permitió compensar con creces la evolución de los precios.
Según los datos procesados por El Observador, el poder de compra de inmuebles cuadrados de los hogares uruguayos aumentó 2,9% en el último año, luego de haberse incrementado 12,2% en 2016.

Fue a principios de ese año el momento en el cual a los hogares uruguayos se les hizo más cuesta arriba acceder a un inmueble a los precios ofrecidos por los propietarios. Ese momento coincidió con el de menor operativa en el mercado debido a que los potenciales compradores no estaban dispuestos a pagar los precios exigidos por los propietarios y estos últimos preferían mantener sus propiedades antes de bajar los precios en dólares.

Si se mira la evolución de los precios de los inmuebles en unidades indexadas, se distinguen distintas etapas en los últimos años. Desde 2015 y hasta principios del año siguiente, los precios en dólares tendieron a mantenerse y dada la suba del dólar, eso implicó un fuerte encarecimiento en el precio de las viviendas medidas en unidades indexadas. Eso hizo que los alquileres, que mantenían un ritmo de aumento ligeramente por encima del nivel de la inflación, se disociaran de la evolución de los precios de oferta en compraventas. Esa situación se empezó a revertir en el segundo trimestre de 2016, cuando los precios de los inmuebles en UI empezaron una rápida corrección a la baja. Esa nueva corrección se dio por una caída en el tipo de cambio y permitió que los precios en dólares salieran del estancamiento y empezaran a subir lentamente.

La caída en los precios en UI se dio hasta fines de 2016, cuando cambiaron la tendencia y se mantuvieron prácticamente estables y lo hicieron al mismo ritmo de los alquileres. Tanto unos como otros se abarataron 0,6% en el último año en términos reales. Entre los barrios que más subieron de precio en el último año medidos en dólares se encuentran Jacinto Vera (18%), Buceo (12%) y Centro (11%). Por el contrario, bajaron de precio Parque Rodó (-1%) y Tres Cruces (-1%).

https://www.elobservador.com.uy/como-se-comportaran-los-precios-los-inmuebles-2018-el-dolar-planchado-n1160452?utm_source=planisys&utm_medium=EO-TitularesMatutinos&utm_campaign=EO-TitularesdelaMa%C3%B1ana2018&utm_content=12&ns_campaign=EO-TitularesdelaMa%C3%B1ana2018&ns_source=planisys&ns_linkname=12&ns_mchannel=EO-TitularesMatutinos

EL OBSERVADOR - 09/01/2018 - Los nuevos grandes edificios de Punta del Este de hasta US$ 3.500 el metro cuadrado

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Se pronostica que el rebrote de las construcciones se intensificará a partir de mediados de 2018.

En 2012, las construcciones en Punta del Este alcanzaron su pico luego de diez años de crecimiento constante.
Ese año, la Intendencia de Maldonado (IDM) había aprobado 615 mil metros cuadrados de permisos de construcción. Luego comenzó la caída. Según datos proporcionados por la IDM, en 2013, se aprobaron 370 mil metros cuadrados para construir; en 2014, 350 mil, mientras que en 2015 y 2016, 250 mil. Hasta ese momento, se hablaba de una construcción detenida, de una gran cantidad de mano de obra desempleada –pasó de haber 12 mil obreros en actividad a 4 mil– y de un balneario con cada vez más esqueletos de obras paralizadas.

Es enero de 2018 y sobre la playa mansa, yendo desde la parada 20 en dirección hacia la península, varios carteles de obra llaman la atención. No lo hacen más que por el espacio de tierra que rodean, que llega a ser hasta de manzanas completas. El primero de esos carteles aparece en la parada 18 y encierra una manzana de 14 mil metros cuadrados. Se trata de la torre Venetian Luxury Residences, un edificio de 27 pisos que, una vez pronto, promete robarse las miradas.
A la siguiente parada, otro cartel cerca a las dos manzanas en las que se ubicará Fendi Château, una obra que contará con cuatro torres, una extensa piscina en el jardín que da hacia el mar y una calle que desemboca en la rambla y pasa por la parte trasera del complejo. Ambos proyectos le darán altura a una zona en la que predominan edificios de un máximo de 4 o 5 pisos. 

No es necesario recorrer mucho más para percibir que algo está cambiando en Punta del Este, y las cifras lo confirman. Por estas fechas la Intendencia de Maldonado espera que los permisos de construcción estén aprobados para un entorno de 850 mil metros cuadrados, más del triple que en 2016 y 2015.
Entre las obras de mayor dimensión, también está el WTC Punta del Este, llevado adelante por el estudio Luis Lecueder y la torre Le Parc.que se ubicará en la parada 9 de la playa brava.

Condiciones

Para el consultor inmobiliario Julio Villamide, Punta del Este es parte del territorio inmobiliario argentino y, por ende, se comporta "mucho más por los estímulos y variables que suceden en ese mercado que en el propio mercado uruguayo". En ese sentido, dijo que se ve una reactivación "importante" en los segmentos premium de Buenos Aires –como Puerto Madero– y que lo que acontece en Puerto Madero termina pasando, tarde o temprano, en Punta del Este. "Yo analizo los últimos diez años y la evolución de metros cuadrados y de precios de Puerto Madero y de Punta del Este es casi paralela", indicó.
Explicó que Puerto Madero atraviesa en estos momentos un pequeño boom de la demanda, con muchos proyectos lanzados de valor alto, y que eso juega a favor de Punta del Este. 
 
Villamide pronosticó la reactivación para principios de 2018, más intensa a partir del segundo semestre. "Se han realizado proyectos importantes pero mucho más que por existir una demanda previa, porque se dieron condiciones muy atractivas de estímulos fiscales", subrayó.
Por estas fechas la Intendencia de Maldonado espera que los permisos de construcción estén aprobados para un entorno de 850 mil metros cuadrados, más del triple que en 2016 y 2015.
Aunque comienza a notarse un cambio acompañado de la gran oleada de turistas que llegó a la península para pasar la temporada, varias fuentes consultadas dijeron a Café & Negocios que todavía falta –si es que se puede volver a repetir– para llegar al boom de la construcción que atravesó Punta del Este en la primera década del 2000. Y es que, para hablar de boom, es necesario esperar para ver cuántas de las obras proyectadas finalmente se concretan, ya que entre los proyectos hay varios que son a largo plazo, dijo la directora de urbanismo de la IDM, Susana Laguarda.
Por su parte, Villamide dijo que no cree que se den las condiciones para hablar de boom inmobiliario: "Han cambiado muchas cosas. Hoy tenemos intercambio de información financiera con Argentina, controles de lavado de activos más intensos. No creo que con las restricciones actuales pueda generarse un boom. Más bien apuesto a una demanda más genuina de inversión", dijo.
Laguarda agregó que lo que se hizo fue "generar condiciones propicias para que los inversores presentaran proyectos y se viabilizaran algunas obras".
Entre esas condiciones, están los beneficios fiscales que otorga la intendencia, además de los ya existentes a nivel de gobierno nacional. Para asegurarse de la efectiva ejecución de las obras, la Intendencia de Maldonado pide un cronograma de obra para hacer el seguimiento correspondiente. "Tenemos una buena cantidad de obras pesadas y las estamos recorriendo para verificar su efectivo inicio", dijo Laguarda.

Los inversores

Según la directora de Urbanismo de la IDM, los nuevos proyectos inmobiliarios provienen en su mayoría de la apuesta de inversores ya establecidos en Punta del Este, con trayectoria reconocida y varias obras finalizadas incluso en tiempos de crisis . Eso, dijo, les da la garantía de que las obras no se paralizarán. Aseguró, además. que de finalizarse todos los proyectos paralizados que se retomaron, quedaría solo una estructura abandonada en Punta del Este. Entre los inversores hay tanto extranjeros como locales, algunos que se retiraron durante los años de retracción y decidieron volver.
"Hay extranjeros que hace 30 o 40 años que residen en el departamento y son inversores", dijo Laguarda, sin saber hasta qué punto llamarlos extranjeros.

Desestacionalizar

"Punta del Este tiene una infraestructura espectacular para atraer gente que quiera venir a trabajar, a vivir y no solo a veranear. Cuando uno prepara un lugar para veraneo tiene que desarrollar vivienda, infraestructura, entretenimieinto, shoppings, y Punta del Este tiene todo. Le faltan lugares para trabajar", subrayó.

No creo que en el corto y mediano plazo Punta del Este vuelva a tener un boom como los de antes", dijo el consultor inmobiliario Julio Villamide
Aunque siempre pareció el lugar más adecuado para externalizar esa idea, dijo que había que encontrar un momento favorable para desarrollar el negocio. "Todo eso se da hoy. Por eso pusimos en marcha esa idea que va a significar un gran aporte al balneario, le va a traer gente de otros lugares del mundo no solo a descansar, sino a trabajar y tener residencia permanente. Eso va a terminar generando ocupación los 12 meses del año, que es el principal deseo de Maldonado", agregó.
Según Lecueder, para llevar a cabo este tipo de proyectos, se necesita que se den cuatro condiciones. En primer lugar, el permiso para hacerlo. En segundo, que el Estado comprenda la importancia de este tipo de proyectos y los promueva con exoneraciones fiscales.

Por otro lado, se necesita que haya posibilidades de recibir financiamiento y acceder a capitales internacionales, y por último, que haya mercado. "Acá por supuesto siempre hay una interrogante porque en todo proyecto uno siente que tiene que haber mercado, pero hasta no salir a la cancha no estamos seguros", añadió.

Ambiciosos

Venetian es llevado adelante por Weiss Mora Weiss (WMW), tendrá 27 pisos y unos seis apartamentos por piso que tendrán de 2 a 5 dormitorios.
La inversión para el proyecto fue de US$ 80 millones y la entrega está prevista para dentro de 3 años, dijo Carlos Mora, de WMW. Mora describió al edificio como "de categoría de máximo lujo" y "lo más eficiente posible".
El otro proyecto que se comenzó a construir es Le Parc. Se trata de la tercera torre, ya que hay otras dos construídas por la empresa Criba. US$ 3.500 es el valor aproximado del metro cuadrado del proyecto Le Parc en la playa Brava, consignó Villamide. Dijo que es un precio competitivo para argentinos.
"Hace rato que no se inician proyectos emblemáticos y hoy el contexto es favorable, además la ley de promoción de inversiones genera un efecto positivo en el costo de construcción que se traslada al precio de venta", dijo el CEO de Criba, Santiago Tarasido.

La torre Le Parc III Lleva un 60% de sus unidades vendidas
El edificio tendrá 24 pisos y un frente de 70 metros sobre el mar. A pocos días de haber inaugurado el showroom, la torre lleva 60% de las unidades vendidas.

Clientes diversos

WTC Punta del Este no apunta a un segmento en especial. "Va a haber de todo" dijo Lecueder. La primera reserva, contó, fue una empresa de servicios. La segunda y la tercera se trataron de estudios profesionales, y la cuarta, fue una empresa de tecnología. "Estamos viendo un mercado que seguramente va a atacar por muchos lados", agregó.
Para Villamide, el aumento de la demanda en el mercado inmobiliario de Punta del Este, aumentará pero no lo hará de forma explosiva, sino que gradual: "No va a ser una demanda explosiva como en otro períodos pero sí va a ser constante y permanente. La temporada excepcional que se está viviendo influye en valorizar los proyectos".

https://www.elobservador.com.uy/los-nuevos-grandes-edificios-punta-del-este-us-3500-el-metro-cuadrado-n1157851