EL OBSERVADOR - 23/03/2017 - Experto alertó por errores en política habitacional del gobierno

La actualidad del mercado habitacional y la incertidumbre que plantean las modificaciones que el gobierno proyecta introducir al régimen de Vivienda de Interés Social (VIS) fueron el eje de la conferencia dictada ayer por el consultor inmobiliario Julio Villamide.

En la presentación organizada por la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), Villamide se refirió a la limitación de los beneficios fiscales para las VIS que se vuelquen al mercado de arrendamiento.

La nueva normativa prevé que próximamente los inversores que adquieran las viviendas podrán exonerar el 100% de IRPF e IRAE siempre que los precios no superen los topes que determinará el Ministerio de Vivienda en conformidad con el Ministerio de Economía. Cuando se supere ese límite, el beneficio se reduce a 40% de las rentas generadas.

Hoy buena parte de las unidades son adquiridas por inversores para luego alquilarlas. Se entiende que con el arrendamiento topeado se va a desincentivar la inversión en unidades para ese fin. Según el experto, se trata de una "medida absurda" que terminará impulsando al alza los precios de los arrendamientos.

"Los alquileres están bajando y (se) están haciendo cosas para que disminuya la oferta y vuelvan a subir", dijo Julio Villamide.Twitear

Por otro lado, dijo que lo máximo a lo que puede aspirar el Poder Ejecutivo es a bajar los alquileres 6,3%. "Si los bajan más de esto al inversor le conviene más alquilar a valores de mercado y perder el 60% de exoneración por no ajustarse a los topes", afirmó. "La sola mención de los topes ya retrajo inversiones, por lo que esta medida representará un daño grave a cambio de un beneficio prácticamente inexistente. Me da la sensación de que en estas últimas semanas y en el medio de la Rendición de Cuentas, (Danilo) Astori y su equipo tiraron la toalla", apuntó.

En otro fragmento de su exposición, Villamide se refirió a los resultados positivos que a su entender tiene la ley de VIS. A modo de ejemplo, dijo que ha sido "muy buena" para el Estado. Explicó que cuando el Estado enfrenta la regularización de una vivienda informal el costo "es muy superior" a la renuncia fiscal que hace para una vivienda promovida por el régimen de VIS.

"No es que las viviendas promovidas vayan a sustituir viviendas en asentamientos irregulares, pero hay un efecto dominó. Es decir, cuando alguien que alquila se muda a una vivienda promovida en el Centro, la que estaba antes en La Blanqueada queda libre y la ocupa alguien que quizá se viene de la Unión o Maroñas. Y muy probablemente cuando ya nos acercamos a la frontera de los asentamientos irregulares, la vivienda que queda libre en la Unión podría servir para alojar gente que hoy tiene la capacidad de pagar un alquiler y no quiere vivir en una zona inundable o con las carencias que una familia tiene en un asentamiento irregular", señaló.

Por otro lado, destacó que entre julio de 2014 y diciembre de 2016 la cantidad de VIS terminadas alcanzó las 1.830 unidades. Esa cifra supera a la suma de todas las viviendas terminadas bajo otras modalidades normativas.

"En ese contexto donde su peso relativo está subiendo, el gobierno no deja de ponerle palos en la rueda a la ley 18.795 y las condiciones para desarrollar proyectos son cada vez más difíciles", criticó.
Entre ellas, mencionó el mantenimiento de topes en los precios de comercialización. Si bien las autoridades anunciaron intención de reducirlo al 10% de las unidades, el precio máximo para esas viviendas estaría por debajo de los costos de construcción. Como consecuencia, los promotores trasladarán la diferencia al precio del resto de las unidades para sostener la rentabilidad, según coinciden empresarios del sector.

"La inversión inmobiliaria, particularmente en Montevideo, compite con otras opciones de inversión. Si el gobierno persiste en sus errores en política habitacional es muy probable que llegue a 2019 con alquileres en alza y un nuevo crecimiento de los asentamientos irregulares", alertó.

http://www.elobservador.com.uy/experto-alerto-errores-politica-habitacional-del-gobierno-n1047965

EL OBSERVADOR - 23/03/2017 - Gobierno reclama a intendencias que expropien casas abandonadas

Ante el desafío de otorgar una vivienda formal a los uruguayos que aún no la tienen, cada poco tiempo surge la propuesta de hacer uso de los miles de inmuebles que están abandonados en las ciudades, a la vista de todos.

La iniciativa suena ideal para aumentar la oferta en un país que tiene, de acuerdo a los datos del Ministerio de Vivienda, un déficit habitacional de 51.889 unidades. A su vez, si las autoridades logran devolver al mercado esas construcciones tapeadas le harían un gran favor a las ciudades desde el punto de vista estético.

Sin embargo, lograr que una de esas viviendas desocupadas pase a ser utilizada por una familia no resulta para nada sencillo, dado que conlleva un sinfín de trámites y papeles. El proceso suele llevar años.

Luego de anuncios varios y todo tipo de intentos, el gobierno retomará el impulso en ese asunto. Es así que las autoridades nacionales tienen previsto plantear el tema a las intendencias y reclamarles que se "pongan las pilas" al respecto.

"Gran parte de las acciones sobre ese stock de viviendas subutilizadas o abandonadas está en manos de los gobiernos departamentales, que tienen herramientas para intervenir. No solo lo pueden hacer con más facilidad porque tienen un conocimiento más detallado del territorio, sino porque tienen las herramientas de expropiación, la ejecución por deudas, la contribución por edificación inapropiada o el impuesto al baldío", dijo a El Observador el director nacional de Vivienda, Salvador Schelotto. El jerarca agregó que algunas comunas usan esas herramientas "de forma limitada", aunque al mismo tiempo reconoció que el asunto "da mucho trabajo" porque hay que ir caso a caso.

El Ministerio de Vivienda tiene este tema en un lugar destacado de su agenda. Schelotto informó que convocarán a todas las comunas a un diálogo –llamado Construcción de una Estrategia Nacional de Acceso al Suelo– que buscará alinear criterios en varios temas. Los caminos a seguir para lograr dar una utilización a las viviendas desocupadas será uno de los insumos, adelantó el jerarca. "Tenemos pensado largar esta propuesta en abril. Hay un tema de hasta qué punto cada gobierno departamental se pone las pilas. Es mucha gestión, pocos resultados visibles, procesos largos, pero hay que transitarlo", sostuvo.

Aunque no cuenta con datos fidedignos acerca de cuántas viviendas abandonadas a las que echar mano hay en el país, la visión del Poder Ejecutivo es que el aporte cuantitativo de esas edificaciones sería "importante". El Censo de 2011 reveló que en Montevideo había 2.057 viviendas ruinosas, destruidas o inhabitables y otras 14.562 "vacantes". Sin embargo, en algunos casos, esas cifras pueden llegar a ser engañosas.
Schelotto dijo que es clave realizar una verificación caso a caso, ya que hay situaciones variadas. Aún pasado ese filtro, la cifra de posibles casas a las que recurrir "sigue siendo significativa y puede dar lugar a un alto número de viviendas", dijo.
Algunos actores privados no tienen la misma visión que el gobierno. El consultor inmobiliario Julio Villamide tiene serias dudas acerca de la cifra. "Un número importante están en refacción, alquiler o venta. Y las que están fuera del mercado son pocas. Desde el punto de vista cuantitativo el efecto sería bajo", sostuvo.

Aún así, Villamide defendió la búsqueda de soluciones sobre el tema por cuestiones estéticas. "Las viviendas tapeadas son caries en una trama urbana. En cualquier país desarrollado, no solo que no se permiten, sino que se penalizan fuertemente", dijo el experto a El Observador.
Sobre este punto sí hay un punto de acuerdo entre Villamide y el gobierno. Es que al Poder Ejecutivo le interesa particularmente dejar de lado esas tristes imágenes de aberturas bloqueadas. Además, darle un uso a todas esas edificaciones inutilizadas implica un atractivo atajo para el gobierno. Además de los costos que tiene la construcción de viviendas, es tan caro como difícil dotar a lugares fuera de la trama urbana de servicios como saneamiento, transporte, entretenimiento, etc.

Sin embargo, la gran mayoría de estas casas suelen estar en zonas ya habitadas. "La ciudad ya está ahí", comentó al respecto el director de Vivienda. Además de inmuebles vacíos, las autoridades del gobierno quieren analizar situaciones de terrenos, edificios industriales y galpones que tengan valor de mercado.

Una historia de mil y una propuestas y ninguna solución

Es uno de esos temas que cada poco tiempo vuelven a estar sobre la mesa. Las soluciones a adoptar ante las casas abandonadas ha estado en la agenda de los políticos una y otra vez, aunque, luego de los anuncios, el asunto suele quedar relegado.

En 2009, durante la campaña electoral que lo llevó a la Presidencia, el frenteamplista José Mujica habló varias veces de los edificios abandonados del centro de Montevideo. "Eso es tierra de nadie (...) Tendrá que haber alguna manera de sanear eso y hacer viviendas. Tenemos fábricas abandonadas y allí se puede llevar un operativo de reciclamiento", dijo el 16 de noviembre de 2009 durante una actividad realizada en Colonia.

Su esposa, la senadora del Frente Amplio, Lucía Topolanksy, también ha hablado del tema. "Si esta propiedad está abandonada o tiene deudas con OSE, con UTE, con la intendencia, que se pueda expropiar sin tanto vericueto, para poder utilizarla", sostuvo en 2012.
El Partido Comunista (PCU), por su parte, propuso el año pasado aplicar multas económicas a los propietarios de viviendas que estén desocupadas por más de seis meses. Otro legislador que se ha ocupado del tema es Alfredo Asti, perteneciente a Asamblea Uruguay, el sector que lidera Danilo Astori. En 2012 redactó un proyecto de ley sobre las casas abandonadas, las cuales, por declaración judicial, podrían ser destinadas a vivienda.

A nivel municipal también hay intenciones de avanzar en el tema. Más cerca en el tiempo, en enero de este año, la Intendencia de Montevideo creó el programa piloto Fincas abandonadas, que apunta a la recuperación de inmuebles que en la actualidad están es desuso y presentan una deuda con la comuna.

http://www.elobservador.com.uy/gobierno-reclama-intendencias-que-expropien-casas-abandonadas-n1047927

EL OBSERVADOR - 8/03/2017 - Las compraventas de inmuebles se estancaron durante el 2016

El negocio de compraventa de inmuebles movió al menos US$ 1.432 millones durante el año 2016, un volumen similar al registrado en 2015

(US$ 1.430 millones). La cifra fue calculada a partir de la recaudación correspondiente al Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) que recauda la Dirección General de Impositiva (DGI).

El impuesto grava con una tasa de 2% al comprador y otro 2% al vendedor de inmuebles de usufructo. Los datos de la DGI muestran que el año pasado ese impuesto recaudó US$ 57,3 millones.

Tomando como referencia que el ITP representa el 4% del valor de las operaciones inmobiliarias, durante 2016 los negocios totalizaron al menos US$ 1.432 millones.

Esa cantidad es solo una aproximación a los montos negociados que son superiores, porque la base de cálculo del impuesto es el valor catastral que suele ser menor a los precios de los acuerdos efectivos de compraventas.

El ITP tampoco alcanza a las Viviendas de Interés Social (VIS), que están exonerada en la primera venta y que durante el año pasado fueron motor del mercado de obra nueva.

De hecho, en Montevideo se llevaban vendidas 750 VIS a setiembre de 2016, según los últimos datos en poder de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu). Se estima que el año culminó por encima de las 800 que había sido la cantidad colocada en la capital en todo 2015.

La evolución que mostró la comercialización de VIS durante el año, hace que las expectativas del mercado inmobiliario de cara a 2017 sean algo más favorables respecto a las que había para 2016.

El repunte se explica por una mayor oferta de este tipo de unidades y también refleja que "el peor momento" del mercado inmobiliario, que se concentró a fin de 2015 y principios de 2016, habría llegado a su fin, había dicho a El Observador el consultor inmobiliario Julio Villamide.

"No es para tirar manteca al techo, pero hay una mejora en los fundamentos del mercado inmobiliario: baja tasa de desempleo, consolidación de los ingresos de las familias por encima de la inflación y una economía que volvería a crecer algo más que en 2016. En ese contexto, y con vecinos que ya no van a tirar tanto para atrás, esperamos una mejora en los niveles de actividad", había dicho. Ese cambio de tendencia se reflejó en los últimos meses del año pasado cuando las compraventas y promesas crecieron a una tasa mensual de 2,5%, según el experto.

Qué pasó con los precios

En 2016, los precios que piden los propietarios por sus inmuebles tuvieron un leve repunte. Si se los expresa en dólares, subieron a partir de la segunda mitad del año de la mano de un mercado que acompañó la incipiente reactivación económica.

Sin embargo, la baja en la cotización del dólar y –en particular– la suba de los salarios en el mismo período, jugaron a favor de la capacidad de los hogares uruguayos para acceder a una vivienda propia.

El metro cuadrado en Montevideo se encareció 2,8% en 2016, según el Índice de Precios de Oferta de Inmuebles (IPOI-EO). El relevamiento abarca la totalidad de los inmuebles disponibles al cierre de cada mes en los principales portales de avisos clasificados.

La leve suba de los inmuebles en 2016 dejó atrás un año en el cual los precios se mantuvieron prácticamente sin cambios. El aumento se concentró entre julio y diciembre, luego de más de un año de estabilidad.

Por otro lado, entre los 17 barrios de la capital relevados por el indicador, la mayoría aumentó sus precios en dólares durante los 12 meses finalizados en enero –solo 18% se abarataron–. La mayor suba estuvo en Prado (9%) y Punta Gorda (7,5%), mientras que las bajas más pronunciadas se registraron en Jacinto Vera (-1,2%) y Unión (-4,6%).

Recaudación de ITP
En la última década lo recaduado por ITP totalizó US$ 625 millones. El impuesto grava, entre otros actos, las enajenaciones de bienes inmuebles y de los derechos de usufructo; las promesas de las enajenaciones; y las cesiones de derechos hereditarios sobre bienes inmuebles.

Advierten que topear precios de los alquileres es la "peor señal" 

El expresidente de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), Carlos Mendive advirtió ayer en entrevista con radio Carve sobre los eventuales efectos negativos que puede tener la eventual colocación de topes en los alquileres de Vivienda de Interés Social (VIS).

"Pretender fijar topes a los alquileres es la peor señal para el desarrollo de la inversión, porque hubo una pretensión muy clara de fomentar las inversiones en arrendamiento. Desde hace décadas en Montevideo no se invierte para arrendar y eso es clave para una buena relación calidad precio", apuntó.

Hoy aproximadamente el 50% de las ventas de VIS se realizan a inversores que las vuelcan al mercado de alquileres. Según distintos expertos, eso permitió que los precios ingresaran primero en una meseta y más tarde comenzaran a caer, en la medida que las unidades se iban entregando.

"Si se ponen topes a los arrendamientos esa demanda no va a estar. Es un desestimulo fuerte. Si no está la demanda de los inversores se va construir menos y a la larga vamos a tener un stock de menos calidad", afirmó.

Un decreto del Poder Ejecutivo publicado en febrero establece que aquellos inversores que adquieran viviendas para luego ofrecerlas en alquiler podrán exonerar el 100% del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y del Impuesto a las Rentas de Actividades Económicas (IRAE), "siempre que el precio del arriendo" durante la vigencia del contrato "sea igual o inferior a los precios máximos" que determine el Ministerio de Vivienda (Mvotma), en conformidad con el Ministerio de Economía (MEF). Eso dependerá del área de promoción en que se encuentre la vivienda.

En los casos que supere ese límite, el beneficio se reduce a 40% de las rentas generadas, establece el decreto. El período de exoneración se mantiene para el ejercicio en que finalice la obra y los nueve siguientes. La normativa hasta ahora vigente no hacía referencia a los precios y el porcentaje de exoneración se establecía por zonas.

Los promotores privados están a la espera de que el Ministerio de Vivienda dé a conocer otros detalles sobre la instrumentación de esta medida.

http://www.elobservador.com.uy/las-compraventas-inmuebles-se-estancaron-el-2016-n1041032?utm_source=planisys&utm_medium=EO-TitularesMatutinos&utm_campaign=EO-TitularesdelaMañana2017&utm_content=21&ns_campaign=EO-TitularesdelaMañana2017&ns_source=planisys&ns_linkname=21&ns_mchannel=EO-TitularesMatutinos

EL PAÍS - 11/02/2017 - Privados: alquileres subirán con nuevo decreto de Mvotma

“Es urgente dar clase de oferta y demanda a jerarcas”, dijo asesor.

Los cambios en la normativa de la Vivienda de Interés Social (VIS) —que brinda beneficios impositivos a los proyectos habitacionales que cumplan una serie de requisitos— que fijó el gobierno días atrás fueron duramente cuestionados por el consultor y operador inmobiliario Julio Villamide, asesor de la Cámara de la Construcción y de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu).

"MVOTMA (Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente) con recientes cambios desea: bajar alquileres y precios VIS, aumentar la inversión y la formalidad urbana. MVOTMA logrará: subir alquileres y precios VIS, bajar la inversión y aumentar los asentamientos irregulares", indicó Villamide en su cuenta en la red social Twitter.

El decreto emitido esta semana por el Poder Ejecutivo tiene como cambio relevante la fijación de límites a las exoneraciones tributarias de IRPF e IRAE a las que pueden acceder quienes inviertan en la construcción de viviendas para luego alquilarlas según si el arrendamiento está por debajo de ciertos precios, aún no anunciados pero que serán definidos por el Mvotma junto al Ministerio de Economía y Finanzas (MEF). Si el precio del alquiler está por encima del valor tope, se accederá a una exoneración del 40% en ambos impuestos, si es igual o inferior será del 100%.

Aparte de esto, también se da más tiempo para comenzar las construcciones bajo el régimen de VIS ampliando de 180 a 270 días el plazo, mientras que la tolerancia para cumplir el cronograma de obra pasa de 40% a 50%.

Villamide agregó que "es urgente dar clases de oferta y demanda a los jerarcas" que decidieron estas modificaciones y sostuvo que esas decisiones "afectarán al Frente Amplio de cara al 2019", cuando se realizará la próxima elección presidencial.

Ya desde Apccu habían cuestionado las modificaciones en la normativa. El gerente ejecutivo de la gremial, Aníbal Durán, expresó a El País que el "tope al precio de los arrendamientos sería lapidario" e informó que varios promotores de viviendas le manifestaron su intención de parar obras por este motivo. Este tema es la preocupación central de Apccu dado que actualmente las viviendas construidas bajo el régimen de beneficios impositivos mayoritariamente se alquilan en lugar de venderse. "Los precios de arrendamiento los regula el mercado, si te vas de precio, sencillamente no alquilas", remarcó Durán.

http://www.elpais.com.uy/economia/noticias/privados-alquileres-subiran-nuevo-decreto.html

EL OBSERVADOR - 16/02/2107 - Alquileres ajustaron por debajo de salarios después de 11 años

Expertos esperan baja gradual de precios si construcción de vivienda social mantiene su ritmo

El precio de los alquileres registró en 2016 y luego de 11 años un incremento inferior al que tuvieron los salarios. Mientras que el año pasado, el salario nominal aumentó 11,7% en términos interanuales, el valor de los arrendamientos se encareció 8,8% en promedio, de acuerdo a datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Eso no ocurría desde 2005. A modo de ejemplo, mientras que en 2015 los salarios subieron 9,9%, el precio de los alquileres aumentó 10,8%.
La desaceleración en los precios de alquiler de inmuebles comenzó a observarse desde 2013 y los operadores esperan que esa tendencia se mantenga en el corto y mediano plazo. Un factor clave en los últimos dos años fue el ingreso progresivo al mercado de unidades nuevas construidas bajo el régimen de Vivienda de Interés Social (VIS) que ha contribuido a ampliar la oferta.
En diálogo con El Observador, el consultor inmobiliario Julio Villamide indicó que la demanda de alquileres sigue "muy alta", impulsada en particular por jóvenes que no llegan a reunir las condiciones para tomar un crédito para comprar, y recurren al arrendamiento como "gran puerta de entrada" al mercado habitacional.
El experto destacó la incidencia que está teniendo el ingreso de unidades nuevas promovidas bajo el régimen de VIS, que han contribuido a ampliar la oferta. Ese efecto había sido previsto inicialmente para 2015, pero comenzó a darse casi un año después, tomando en cuenta que por distintas razones el ritmo de finalización de las viviendas fue inferior al esperado inicialmente. Hoy aproximadamente el 50% de las ventas de VIS se realizan a inversores que las vuelcan al mercado de alquileres. Para Villamide, eso permitió que los precios ingresaran primero en "una meseta" y más tarde comenzaran a caer, en la medida que las unidades se iban entregando.
De acuerdo a los últimos datos publicados por la Agencia Nacional de Vivienda, a diciembre de 2016 la cantidad de unidades VIS terminadas era de 5.048, mientras que 5.656 estaban en construcción. "Hoy estamos con un ritmo de entre 500 y 1.000 viviendas al año que se van terminando y volcando al mercado. Es una cantidad importante para un mercado de 4.000 hogares nuevos cada año en Montevideo. Prácticamente se está cubriendo una cuarta parte de la demanda habitacional", apuntó el experto.
Desde su punto de vista, en el corto y mediano plazo los alquileres deberían continuar a la baja de forma gradual si la producción de viviendas de interés social mantiene su ritmo y los inversores (principalmente locales) siguen apostando a comprar para luego arrendar. Pero el panorama será distinto, según dijo, si el Ministerio de Vivienda (Mvotma) introduce modificaciones en el régimen de bonificaciones tributarias que "desestimule" a los inversores.
"No de forma brusca, pero de forma paulatina los precios pueden volver a subir. En un escenario ya de por sí no tan atractivo como hace 10 años y con los inversores teniendo otras opciones, con rentabilidades más interesantes, obviamente va a caer la oferta y lo que no va a caer es la demanda", sostuvo. Un decreto emitido la semana pasada por el Poder Ejecutivo determina que aquellos inversores que adquieran viviendas para luego ofrecerlas en alquiler podrán exonerar el 100% del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y del Impuesto a las Rentas de Actividades Económicas (IRAE), "siempre que el precio del arriendo" durante la vigencia del contrato "sea igual o inferior a los precios máximos" que determine el Mvotma en conformidad con el Ministerio de Economía (MEF).

Mercado mantiene dinamismo

Por su parte, el operador Marcelo Nieto de Inmobiliaria Nieto sostuvo que los precios de los arrendamientos en general han acompañado la evolución de la inflación. Según dijo el mercado está estable con "niveles normales" de oferta y demanda, aunque la concreción de negocios ocurre con mayor agilidad en las franjas de alquileres más bajos. El empresario coincidió con Villamide en que una nueva normativa que regule topes en los alquileres de VIS "puede retraer a los inversores". "Esto es oferta y demanda. Si se pide lo que no vale no se le alquila a nadie", dijo Nieto.
En tanto, Roberto Pedragosa de Inmobiliaria Pedragosa sostuvo que la demanda de alquileres está "firme" con gran dinamismo en la franja por debajo de los $ 18.000. Por encima de ese precio, indicó, el interés de los clientes es menor y aunque se concretan negocios lleva más tiempo cerrarlos. El empresario añadió que para este año se puede esperar que los precios se mantengan estables y que evolucionen a la par de la inflación.
Además, consideró que la fijación de topes para las VIS en alquiler tendrá efectos negativos. "Es lo peor que se puede hacer. El mercado se regula por sí mismo. Quieren cambiar algo que le ha servido a la construcción y a levantando zonas en las que antes no se construía", afirmó.

http://www.elobservador.com.uy/alquileres-ajustaron-debajo-salarios-despues-11-anos-n1032535

RADIO MONTECARLO - 12/02/2017 - Expertos aseguran que aumentarán los alquileres con el nuevo decreto del MVOTMA

Los cambios previstos en el nuevo decreto del Ministerio de Vivienda harán subir el precio de los alquileres, dicen algunos expertos.

En declaraciones a radio Monte Carlo, el consultor y operador inmobiliario Julio Villamide, dijo que si se quita el incentivo para que los inversores compren viviendas promovidas para alquilar y se topean los precios, obviamente los alquileres se incrementarán.

Villamide afirmó que en los últimos años, el 80 por ciento de los nuevos hogares han tenido en el mercado de alquileres su alternativa de acceso a la vivienda.

http://www.radiomontecarlo.com.uy/2017/02/12/nacionales/expertos-aseguran-que-aumentaran-los-alquileres-con-el-nuevo-decreto-del-mvotma/

EL OBSERVADOR - 15/02/2017 - Barrio Sur y Palermo, en proceso de revitalización

A partir de la ley de viviendas de interés social, estos barrios comenzaron a cobrar altura con nuevas edificaciones, junto a un crecimiento demográfico y de oferta gastronómica

La cercanía al río, al centro de la ciudad y universidades, sumado a su perfil de barrio tradicional resumen los atractivos de los barrios montevideanos Sur y Palermo, que en 2014 encontraron una especie de catapulta con la Ley 18.795 que promueve la inversión en viviendas de interés social. Tras la llegada de los inversores, el aire renovado empezó a atraer a familias y jóvenes a esos barrios que por más de 70 años habían perdido población. Para el socio fundador de JVA, Julio Villamide, es cuestión de esperar al próximo censo para cuantificar ese movimiento demográfico.
Para el alcalde de municipio B, Carlos Varela, la ley de beneficios fiscales para la construcción de viviendas, "generó que un importante número de padrones que estaban en desuso e inclusive algunas casonas viejas hayan cobrado vida y estén en reciclaje o en construcción".
"Esto ha generado la permanencia y crecimiento en el barrio", añadió. Según Varela, "no tiene sentido extender más la ciudad hacia la periferia sin los servicios, con los costos que tiene", y lo que se busca es "fomentar la construcción de viviendas en áreas urbanas con todos los servicios".
Por su parte, Villamide indicó que el crecimiento inmobiliario ha revitalizado también la oferta gastronómica y comercial. Eso explica que hoy en estos barrios y sus alrededores, como Cordón y Parque Rodó, se concentren bares y restaurantes, varios de los que apuntan a un público joven. "Varios pequeños restaurantes han aparecido cerca de estas localizaciones", apuntó Villamide.
Todo esto, según Villamide, llevó a aumentar el valor del metro cuadrado. Según el índice de precios de oferta de la vivienda en Montevideo elaborado por El Observador la suba fue de 1,2% en 2016 respecto al año anterior.
US$ 2.329 es el valor promedio del metro cuadrado en inmuebles en los barrios montevideanos Sur y Palermo.
"Teníamos previsto que de las zonas con más chance de desarrollarse eran las cercanas al río, a un parque como lo es el Parque Rodó y la demanda finalmente se fue claramente hacia ahí", apuntó. En esa línea, sabe de personas que vivían en Carrasco y cuyo "mundo" muchas veces terminaba en la calle Luis Alberto de Herrera, que han migrado hacia Palermo o Barrio Sur. "Descubrieron que el estereotipo que tenían de esta zona era equivocado", añadió.
Quienes llegan a estos barrios son en su mayoría uruguayos, pero también sorprende la afluencia de familias e inversores del exterior. Los operadores consultados coincidieron en señalar que se da la constante de que el 50% de lo comercializado en cada obra es destinada a vivienda del adquirente y la otra mitad a modo de inversión inmobiliara.
El Grupo Rumbo Atlántico de empresas del sector inmobiliario de origen español y andorrano, llegó a Uruguay para desarrollar, construir y comercializar –hasta el momento– las torres Atlántico I y II, amparados por la ley de Vivienda de Interés Social. "El mercado inmobiliaro en España está un poco lento y eso ha hecho que muchos vengan a invertir y construir en Uruguay", dijo Álvaro Ferreira, que forma parte del grupo de inversores.
Atlántico
La torre Atlántico II es un proyecto en obra ubicado sobre la calle Canelones entre Salto y Lorenzo Carnelli. Ferreira contó que hace cinco meses se inició la venta y ya llevan 65% de los apartamentos vendidos.
"Han comprado muchos extranjeros. Por ejemplo, compraron unas cuatro familias venezolanas sin tener conocimientos unas de otras", contó. El valor de los apartamentos ronda entre los US$ 120 mil y US$ 140 mil.

Dar valor al barrio

Uno de los proyectos más grandes de la zona por su tamaño es el complejo Estrellas del Sur de la constructora Campiglia, ubicado en la manzana de Gonzalo Ramírez, Ejido, Isla de Flores y Aquiles Lanza, donde se encontraba la fábrica Strauch.
El proyecto, que comenzó sus obras en 2013 e inauguró la primera torre a fines de 2015, cuenta con dos torres (una de 25 y otra de 12 pisos), y un tercer edificio de cuatro plantas. Posee gimnasio, zona de juegos para niños, estacionamiento opcional, además de solarium, parrilleros y barbacoas.
Estrellas Del sur
"Entendimos que era una zona que necesitaba revitalizarse. Era un terreno muy grande y pensamos que podía ser un proyecto con el fin de proporcionar calidad de vida", señaló Alejandra González, quien pertenece al departamento comercial de Campiglia. La planta baja del complejo contará con locales comerciales (en uno se instaló la tienda de conveniencia Frog). "Todas las obras generan valor y también le dan valor a lo que nosotros hacemos", apuntó González. Es así que asegura que también se valorizaron las propiedades que están alrededor de las nuevas edificaciones.
Ubicado en el Barrio Sur, en la esquina de las calles Salto y Maldonado está el edificio Rimbaud, otro emprendimiento inmobiliario en el régimen de interés social que comenzó a construirse a mediados de 2016. Hasta el momento, alcanzó la venta del 40% de sus apartamentos. Desde la constructora Arquitectura Uruguaya se realzó la combinación de la tranquilidad de barrio con la cercanía al Centro, y se recordó que la ley de vivienda social volvió atractiva esta zona sobre otras como Pocitos y Punta Carretas.
rimbaud
Los apartamentos de 1 a 3 dormitorio en Rimbaud rondan entre los US$ 90 mil y los US$ 170 mil.

Un antes y un después

Un proyecto destacado –que comenzó sus obras en 2016– es la Torre Palermo, del arquitecto Rafael Viñoly. Se trata de un emprendimiento de tipo corporativo, ubicado sobre la rambla frente al hotel Ibis. El alcalde del municipio B, Carlos Varela, señaló que además del proyecto arquitectónico, contará con un espacio público en la proa hacia la rambla. Para Varela, energizará la zona: "Es un antes y un después del barrio". Se estima que esté pronto para 2018.
Varela agregó otro proyecto que, de concretarse, "será un jalón importante" para el desarrollo del vínculo con Ciudad Vieja: las oficinas y terminal de pasajeros de Buquebus junto al dique Mauá (Rambla Sur y Andes).

http://www.elobservador.com.uy/barrio-sur-y-palermo-proceso-revitalizacion-n1031816?utm_source=planisys&utm_medium=EO-TitularesMediod%C3%ADa&utm_campaign=EO-TitularesMediod%C3%ADa2017&utm_content=39&ns_campaign=EO-TitularesMediod%C3%ADa2017&ns_source=planisys&ns_linkname=39&ns_mchannel=EO-TitularesMediod%C3%ADa

EL OBSERVADOR - 10/02/2017 - Gobierno restringe beneficios a las viviendas sociales para alquiler

Los inversores podrán exonerar impuestos cuando arrendamientos no superen "precios máximos"

De la mano de las modificaciones que el gobierno introducirá en la reglamentación de la ley de Vivienda de Interés Social, un decreto del Poder Ejecutivo que establece cambios en los beneficios tributarios que se otorgan a las unidades que son adquiridas por inversores para volcar al mercado de arrendamientos tomó por sorpresa y generó fuertes críticas de los promotores de la construcción.

En su artículo 8, el decreto determina que aquellos inversores que adquieran viviendas para luego ofrecerlas en alquiler podrán exonerar el 100% del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y del Impuesto a las Rentas de Actividades Económicas (IRAE), "siempre que el precio del arriendo" durante la vigencia del contrato "sea igual o inferior a los precios máximos" que determine el Ministerio de Vivienda (Mvotma), en conformidad con el Ministerio de Economía (MEF). Eso dependerá del área de promoción en que se encuentre la vivienda.

En los casos que supere ese límite, el beneficio se reduce a 40% de las rentas generadas, establece el decreto. El período de exoneración se mantiene para el ejercicio en que finalice la obra y los nueve siguientes.

La normativa hasta ahora vigente no hacía referencia a los precios y el porcentaje de exoneración se establecía por zonas. El cambio no cayó bien en la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu).

Hoy buena parte de las unidades son adquiridas por inversores para luego alquilarlas. Se entiende que con el arrendamiento topeado se va a desincentivar la inversión en unidades para ese fin.

"Estamos bastante preocupados. En este momento, más del 50% de las ventas son para inversores que las vuelcan al mercado de alquiler y ahora les están cambiando el beneficio", dijo a El Observador el presidente de Appcu, Eduardo Steffen.

Según dijo, "lo mejor" que le puede pasar al mercado de arrendamientos es "que se vuelquen mucho más viviendas" para ampliar la oferta, pero con la medida "lo que van a lograr es que se vuelquen menos".

"Es una concepción mala de los alquileres. Después de ocho años de subas en términos reales a partir de 2015, con la entrada de las VIS, los precios empezaron a bajar", afirmó el empresario.

El Observador se comunicó ayer con el director nacional de Vivienda, Salvador Schelotto, pero prefirió no hacer comentarios sobre el cambio hasta que sea publicada una resolución ministerial complementaria del decreto, que se conocerá cuando la ministra Eneida De León regrese de la gira oficial por Europa.

La comercialización de VIS es hoy la modalidad que dinamiza el mercado de obra nueva.

Durante el período julio–setiembre, la venta de ese tipo de unidades fue 84% superior a lo observado en igual lapso de 2015, con 335 unidades comercializadas, según datos relevados por el consultor inmobiliario Julio Villamide.

En ese período, el total de inmuebles nuevos vendidas (incluye VIS y promoción privada) había sido de 605 unidades, 22% más en la comparación interanual. Los datos toman en cuenta las promesas registradas de compraventa de viviendas nuevas. Es decir, cuando el inmueble deja de ser propiedad del promotor y pasa a manos de un tercero.

Por otro lado, los promotores siguen a la espera de los cambios anunciados por el Mvotma en el régimen de topes para VIS.

El Mvotma había comunicado públicamente en octubre que 90% de las unidades que se construyan en Montevideo y 80% de las que se levanten en el interior del país no tendrán topeado su precio de comercialización. En la actualidad, esa regla rige para 25% de las unidades de la capital y 100% de las que se construyen en los restantes 18 departamentos.

Según los promotores, los precios máximos de comercialización de las viviendas definidos por las autoridades en la nueva normativa podrían ser hasta 30% más bajo que en la vigente. Además, bajo el nuevo régimen las viviendas topeadas deben ingresar dentro de un programa que tiene el Mvotma con una cuota subsidiada para aspirantes que cumplen determinados requisitos.

Esto implicaría que las viviendas se construyan "a pérdida", y como consecuencia, los promotores tengan que elevar el precio del resto de las unidades para sostener la rentabilidad, según coinciden empresarios del sector.

Los promotores tampoco tienen claro si la cesión de esa cuota de inmuebles con topes de precio al Mvotma para que las coloque dentro de su cartera de aspirantes es solo durante el período de construcción, por más tiempo, o permanente.

Actualmente hay promotores que prefieren continuar trabajando con el régimen actual de topes de precios antes de pasar a un nuevo sistema en las condiciones que se plantean, porque si bien tienen un porcentaje mayor de viviendas topeadas, ese precio máximo es más alto y tienen la libertad de venderlas por su cuenta.

http://www.elobservador.com.uy/gobierno-restringe-beneficios-las-viviendas-sociales-alquiler-n1029933?utm_source=planisys&utm_medium=EO-TitularesMatutinos&utm_campaign=EO-TitularesdelaMa%C3%83

EL OBSERVADOR - 30/12/2016 - Venta de vivienda aumentó 22% y alienta recuperación para 201

Colocación de unidades de Interés Social (VIS) se dispararon 84% en el tercer trimestre

La evolución que mostró la comercialización de Viviendas de Interés Social (VIS) durante el tercer trimestre del año, hace que las expectativas del mercado inmobiliario de cara a 2017 sean algo más favorables respecto a las que había en la primera mitad del 2016.

El período julio–setiembre muestra que la venta de este tipo de unidades fue un 84% superior a lo observado en igual lapso de 2015, con 335 unidades comercializadas según datos relevados por el consultor inmobiliario Julio Villamide.

El experto dijo a El Observador que el repunte se explica por una mayor oferta de este tipo de unidades, pero también refleja que "el peor momento" del mercado inmobiliario, que se concentró a fin de 2015 y principios de 2016, habría llegado a su fin. "Va un poco en línea con esa sensación de haber dejado atrás ese año muy malo en materia de compra-ventas. Hay que irse hasta 2004 para encontrar un año más bajo. Fue el peor de los últimos 12 años", recordó.

Los datos toman en cuenta las promesas registradas de compraventa de unidades nuevas, es decir, cuando la vivienda deja de ser propiedad del promotor y pasa a manos de un tercero.

Para Villamide, aun sin llegar a niveles de actividad como los alcanzados en 2010 y 2011, los últimos datos del mercado de vivienda nueva, sumados al contexto regional y local, permiten suponer el inicio de una recuperación

"No es para tirar manteca al techo, pero hay una mejora en los fundamentos del mercado inmobiliario: baja tasa de desempleo, consolidación de los ingresos de las familias por encima de la inflación y una economía que volvería a crecer algo más que en 2016. En ese contexto, y con vecinos que ya no van a tirar tanto para atrás, esperamos una mejora en los niveles de actividad", proyectó Villamide.

El repunte que muestra el mercado de vivienda social se enmarca en un mayor dinamismo del mercado de obra nueva. Los últimos datos relevados por la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), ya daban cuenta que entre abril y junio la venta de viviendas a estrenar en la capital había aumentado 13% en la comparación interanual, con 545 unidades .

Esa recuperación incluso sorprendió a los empresarios del sector. Un debilitamiento temporal del dólar, tras haber alcanzado valores en el entorno a $ 32 a comienzos de 2016, podría haber sido un elemento que influyó en el ánimo de los inversores al momento de comprar según habían señalado a El Observador varios agentes consultados.

Las cifras positivas continuaron entre julio y setiembre. En ese período, la cantidad de unidades nuevas comercializadas trepó a 605 unidades, con 335 levantadas bajo el régimen de VIS (que sigue siendo la modalidad que dinamiza el mercado), y las restantes 270 que corresponden a promoción privada. Eso reporta un crecimiento de 22% en la comparación interanual.

Hay muchos inversores que se han volcado a las VIS, sobre todo para ofrecerlas luego en el mercado de alquileres. De hecho, ese régimen ha tenido como consecuencia una estabilización del mercado de los arrendamientos.

La demanda sigue concentrada en unidades "pequeñas", monoambientes y de un dormitorio en el caso de la zona costera, y viviendas de un dormitorio si se trata de una VIS. Por eso, uno de los pedidos de Appcu al Ministerio de Vivienda (Mvotma) es que revea el tope de 50% de unidades de un dormitorio que puede haber por edificio, según lo estipulado en la reglamentación de la ley de VIS.

Esperan por cambios

Los promotores privados siguen esperando que el Poder Ejecutivo dé a conocer el nuevo decreto para que entren a regir las modificaciones anunciadas en la ley de VIS, que pasará a denominarse Vivienda Promovida.

Esos cambios, y el mejor desempeño proyectado para la economía uruguaya el próximo año, también se visualizan -a priori- como dos elementos que ayudarán a reactivar la inversión y a ampliar la oferta de inmuebles, según han señalado distintos expertos de la construcción y el sector inmobiliario.

Pero también existen dudas. La nueva reglamentación anunciada por el Mvotma prevé que el 90% de las unidades que se construyan en Montevideo y el 80% de las que se levanten en el interior del país no tendrán topeado su precio de comercialización. En la actualidad, esa regla rige para el 25% de las unidades de la capital y el 100% de las que se construyen en los restantes 18 departamentos.

Lo que despierta dudas entre los promotores es el efecto de las que seguirán con topes, porque el precio sería menor a los valores que hoy están vigentes. Eso porque ingresarían dentro de un programa que tiene vigente el Mvotma con una cuota subsidiada para aspirantes que cumplen determinados requisitos.

Ello implicaría que esas viviendas se construyan "a pérdida", y que luego los promotores tengan que trasladar al precio del resto de las unidades. Tampoco se sabe por cuánto tiempo los privados deberán entregar esas unidades topeadas al Mvotma para que las coloque dentro de su cartera de aspirantes, si es solo durante el período de construcción de la obra o por más tiempo.

Alquileres ganan estabilidad

Los precios de los alquileres, tanto en Montevideo como en los departamentos del interior, ingresaron en una meseta desde hace ya varios meses, con valores que crecen a la par de la inflación. En ese sentido, Villamide señaló que incluso hay una "ligera tendencia" a la baja en términos reales de entre 1% y 2% en el último año. "Habrá que ver si esa tendencia se mantiene o hay algún cambio", apuntó. En el último año cerrado a noviembre los contratos de alquileres vigentes cayeron 0,8% en el Interior y 1,9% en Montevideo.

http://www.elobservador.com.uy/venta-vivienda-aumento-22-y-alienta-recuperacion-2017-n1014825?utm_source=planisys&utm_medium=EO-TitularesMatutinos&utm_campaign=EO-TitularesdelaMañana&utm_content=9&ns_campaign=EO-TitularesdelaMañana&ns_source=planisys&ns_linkname=9&ns_mchannel=EO-TitularesMatutinos

EL OBSERVADOR - 22/11/2016 - Ponen en duda despegue para construcción de nueva vivienda

Agentes apuntan a cambios en ley VIS, incertidumbre por dólar y costo del crédito hipotecario.

Pese a que el Poder Ejecutivo otorgó una serie de señales y estímulos para promover la construcción de vivienda y acaba de firmarse un convenio colectivo que disipó la amenaza de una ola de conflictos por emprendimiento, los promotores privados y expertos tienen dudas sobre en aumento considerable de la oferta de vivienda nueva en el corto plazo. Hay varios factores que están haciendo ruido para que los inversores salgan al mercado con una catarata de proyectos inmobiliarios. Entre ellos, un análisis más acabado “no tan optimista” sobre los cambios previstos para la ley de Vivienda de Interés Social (VIS) –que en 2017 pasará a denominarse Vivienda Promovida–, la volatilidad del tipo de cambio, el acceso al financiamiento bancario para las iniciativas de los promotores y el costo elevado que la banca exige a los particulares para financiar una hipoteca.

El presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu), Eduardo Steffen, comentó a El Observador que preocupa que se esté dilatando el cambio del decreto reglamentario que verbalmente el Ministerio de Vivienda (Mvotma) comunicó a esa gremial sobre fines de octubre. El empresario comentó que un “primer sondeo” que realizó la Appcu con sus afiliados confirma que el ambiente entre los promotores “no es tan favorable”.

La nueva reglamentación anunciada por el Mvtoma –y que estará vigente para los proyectos promovidos a partir de enero de 2017– prevé que el 90% de las unidades que se construyan en Montevideo y el 80% de las que se levanten en el interior del país no tendrán topeado su precio de comercialización. En la actualidad, esa regla rige para el 25% de las unidades de la capital y el 100% de las que se construyen en los restantes 18 departamentos.

Sin embargo, Steffen alertó que existen “muchas dudas” sobre el efecto de ese tope porque sería menor a los valores que hoy están vigentes, ya que ingresaría dentro de un programa que tiene vigente el Mvotma con una cuota subsidiada para aspirantes que cumplen determinados requisitos.

El presidente de Appcu indicó que ello implicaría que esas viviendas se construyan “a pérdida” que luego los promotores deberán trasladar al precio del resto de las unidades. Tampoco está claro por cuánto tiempo los privados deberán entregar esas unidades al Mvotma para que las coloque dentro de su cartera de aspirantes, es decir si es solo durante el período de construcción de la obra, o este puede extenderse por más tiempo.

Más ruido

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles en Montevideo de El Observador tuvo un incremento de 1,1% en los 12 meses finalizados en octubre. Sin embargo, la caída del tipo de cambio en el mismo período llevó a una baja significativa (-10,5%) de los precios de la vivienda medidos en Unidades Indexadas (UI). De esta manera, la capacidad de los hogares para adquirir un inmueble recuperó los niveles de mediados de 2014, luego de una fuerte caída registrada a principios de este año y en 2015.

Sin embargo, el analista del mercado inmobiliario, Julio Villamide, se mostró cauto sobre si esta tendencia podrá sostenerse en el futuro, producto de la fuerte volatilidad que generó en los mercados internacionales el triunfo del candidato republicano Donald Trump en EEUU. Si bien el consultor es “optimista” en que en los próximos meses habrá varios promotores que se “tirarán a la piscina” con el desarrollo de nuevos emprendimientos, en un mercado “muy dolarizado” como el uruguayo el comportamiento de esa variable tiene un peso nada despreciable. Para el inversor, el comportamiento futuro que pueda mostrar el tipo de cambio en los próximos dos años –el período que dura la construcción– puede modificar ignificativamente el retorno que puede proyectar de su inversión. Según Villamide, con un dólar más fuerte en el mundo y una posible suba alza de las tasas, es probable que los precios medidos en dólares se estabilicen o tiendan a disminuir.

Otro de los factores que el analista visualiza como una “barrera” para darle mayor dinamismo a este segmento de la economía es el acceso al financiamiento bancario para pequeños promotores. “Sabemos de casos de inversores del exterior que tienen obstáculos para financiar sus emprendimientos con la banca uruguaya”, aseguró. Esto porque el sistema financiero ya tiene su cartera de clientes inmobiliarios y no se aprecia un mayor interés por captar nuevas empresas de ese nicho. Villamide explicó que hay casos de empresas que están por fuera del negocio inmobiliario –que cuentan con un patrimonio de respaldo– que pueden acceder sin problemas a financiar proyectos de construcción. Eso les permite obtener un retorno del orden del 20% en sus proyectos. En tanto, para un inversor de menor porte que debe solventar la mayor parte de la inversión inicial con recursos propios, el retorno baja al 13% o 14%. “A esas tasas, el riesgo es alto si no se cuenta con una tasa de preventa relativamente buena”, apuntó.

Pero el desinterés de los bancos para volcarse al mercado inmobiliario no solo se refleja en el inicio de la cadena. Con tasas de créditos hipotecarios que van del 7% al 7,5% en UI por año, para los particulares financiar un inmueble con los precios actuales del mercado “se hace cada vez más inalcanzable”, alertó Villamide.

Uruguay es el país con las tasas de interés más caras en moneda local para este tipo de crédito. El experto indicó que en la región van desde 4% hasta 5,5% . “Ese es otro factor que también hoy los inversores ponen en la balanza a la hora de arrancar un proyecto”, explicó. También se aprecia un “escenario más desafiante” para colocar proyectos a inversores argentinos para alquiler.

Competencia para inversor argentino

El incipiente desarrollo del mercado inmobiliario argentino es un competidor fuerte para la industria uruguaya, acostumbrada en los últimos años a ofrecer un atractivo para los capitales de la vecina orilla. “Es un mercado que no tiene techo”, consideró Julio Villamide. Esto aumenta los desafíos para que los promotores uruguayos deban apostar a una mayor preventa para consumidor final de residentes uruguayos y no tanto para inversores como ocurría hasta hace poco tiempo.

http://www.elobservador.com.uy/ponen-duda-despegue-construccion-nueva-vivienda-n1001750

CLAVES ECONOMICAS - 08/11/2016 - Mercado Inmobiliario

Entrevista en programa Claves Económicas

http://www.nsnow.com.uy/Contenido?idContenido=41199&idSenal=6

EL ESPECTADOR - 04/11/2016 - Polémica por proyecto de regulación de alquileres

El pasado viernes 4 de noviembre en La Mañana de El Espectador, el diputado por el Frente Amplio, Gerardo Núñez, y Julio Villamide, Director de Julio Villamide & Asoc. (JVA) y Asesor de la Cámara de Construcción y Asociación de Promotores Privados de la Construcción, enfrentaron posturas en torno al proyecto de regulación de alquileres, ingresado al Parlamento en el mes de setiembre.

http://www.espectador.com/sociedad/343406/polemica-por-proyecto-de-regulacion-de-alquileres

http://www.espectador.tv/videos/la-manana-de-el-espectador/343406/debate-en-la-manana/polemica-por-proyecto-de-regulacion-de-alquileres/video-completo#.WBypY8GkREc.facebook

EL OBSERVADOR - 01/11/2016 - Prevén nuevo boom de la construcción tras cambios en vivienda

Mayor inversión en sector público y privado beneficiará a consumidores, sostienen expertos.

Los cambios anunciados en la ley de Vivienda de Interés Social (VIS) -que en enero de 2017 pasará a denominarse Vivienda Promovida- y el mejor desempeño proyectado para la economía uruguaya el próximo año se visualizan, a priori, como dos elementos que ayudarán a reactivar la inversión y a ampliar la oferta de inmuebles, según expertos de la construcción y el sector inmobiliario.

El gobierno anunció el viernes pasado su decisión de modificar el actual régimen de tope en los precios de venta que rigen para las VIS. La nueva reglamentación que estará vigente para los proyectos promovidos a partir de enero de 2017 prevé que el 90% de las unidades que se construyan en Montevideo y el 80% de las que se levanten en el interior del país no tendrán topeado su precio de comercialización. En la actualidad, esa regla rige para el 25% de las unidades de la capital y el 100% de las que se construyen en los restantes 18 departamentos.

En diálogo con El Observador, el consultor inmobiliario Julio Villamide destacó que la modificación abre "perspectivas interesantes" para el interior del país y permite pensar en que se retomen los niveles de inversión que habían previo a la introducción de los topes en julio de 2014, que comprende al 25% de las unidades en Montevideo.

Desde su punto de vista, una ampliación en la oferta de vivienda tanto a nivel público como privado terminará beneficiando a los consumidores. "Lo que tuvimos en estos últimos años es una retracción de la oferta. Aún en un contexto más adverso de la economía y con un optimismo del consumidor en el nivel más bajo desde la crisis de 2002 los precios no bajaron, e incluso subieron algo en dólares. Esperamos un escenario mejor para el consumidor con un abanico de alternativas más amplio. La única forma que los precios bajen es que haya mayor competencia y una oferta mayor", apuntó Villamide.

Además de las modificaciones en los topes, el Ministerio de Vivienda (Mvotma) presentó el viernes a empresarios del sector el calendario de licitaciones previsto para 2016 y 2017 que contempla inversiones en vivienda nueva y reciclaje, con proyectos que en su conjunto implicarán un desembolso de unos US$ 230 millones. Asimismo, anunció la realización de un plan piloto de Participación Público Privada (PPP) para la construcción de vivienda, por un monto de inversión de US$ 100 millones.

Los empresarios privados de la construcción han manifestado en más de una oportunidad que uno de los factores que ha "desestimulado" la intención de construir en los últimos años es la fijación de topes en los precios. Uno de los argumentos se basa en que esa medida frenó la actividad en el interior del país e incidió para que haya un menor ritmo de presentación de nuevos proyectos en Montevideo.

"Un paso al frente"

Para el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu), Eduardo Steffen, la reducción en el porcentaje de viviendas topeadas por proyecto es una "flexibilización" que "facilita la ejecución" de nuevos planes.

"Aunque aspirábamos a una liberación total de los precios, tanto en el interior como en Montevideo, sin dudas es un paso al frente", dijo el empresario a El Observador. Semanas atrás la gremial había informado que hay empresarios del sector dispuestos a desarrollar en el corto plazo hasta 4 mil viviendas en el interior del país con los beneficios impositivos que otorga la ley de VIS, siempre y cuando el Ejecutivo accediera a eliminar los topes de precios que hoy rigen para la totalidad de los inmuebles que se construyen fuera de la capital.

De acuerdo a datos de Appcu, antes que se establecieran los topes de precios, la cantidad de viviendas que ingresaban a la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), para ser aprobadas y obtener exenciones impositivas era de 347 unidades por mes. Esa situación cambió luego y entre junio de 2014 y junio de 2015 se redujo a 180 unidades por mes. Hoy la media mensual no llega a 120 viviendas. Para Steffen el cambio también posibilitará que mediante la política de subsidios que lleva adelante gobierno se puedan bajar las cuotas para la compra de las unidades topeadas. Por el lado de los arrendamientos, indicó que a medida que ingresen nuevas unidades al mercado los precios "van a tender a nivelarse".

Según el Mvotma, las modificaciones resueltas tienen por objetivo "mantener e incrementar la inversión en vivienda por su impacto en la economía, el empleo y el aumento de stock habitacional". Además, busca "incluir a los sectores bajos, medios bajos y medios que han presentado dificultades en el acceso a una vivienda adecuada, mediante la aplicación de una potente herramienta como lo es el subsidio a la cuota conjugado con el crédito hipotecario, informó la cartera en su página web.

¿Qué buscan los montevideanos?

Un estudio del portal inmobiliario InfoCasas -que recoge preferencias de los usuarios montevideanos- sostiene que el 67% busca vivienda para alquilar y el resto para comprar. Entre quienes pretenden arrendar un 64% busca apartamentos, preferentemente de un dormitorio y el resto casa con amplia preferencia de la opción de dos dormitorios. El precio promedio de búsqueda es de $ 16 mil. Entre quienes buscan comprar el 60% se interesa por casas, con preferencia por tres dormitorios y el 40% apartamentos con preferencia por dos dormitorios. El precio promedio de búsqueda es de US$ 165 mil.

http://www.elobservador.com.uy/preven-nuevo-boom-la-construccion-cambios-vivienda-social-n988674

EL PAÍS - 31/10/2016 - Gobierno baja los topes de precio a la vivienda social

En Montevideo 90% de unidades estarán exoneradas del tope.

El Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (Mvotma) informó a empresarios de la construcción que se modificará el régimen de topes a los precios de las viviendas de interés social —promovidas dentro de la ley 18.795 que brinda exoneraciones fiscales—.

El 90% de las unidades construidas en Montevideo quedarán liberadas del tope de precios, cuando anteriormente estaban exoneradas el 75%. Los empresarios del sector habían cuestionado los topes porque entendían que congelar el valor del 25% de las unidades incrementaba el precio de las demás, dificultando su venta y desalentando la inversión.

Mientras que en el interior la vigencia de los topes será para el 20% de las unidades construidas, quedando libres el 80% restantes según el nuevo criterio que regirá desde el 1° de enero de 2017.

Tras aprobada la ley en 2011, el Mvotma incorporó en julio de 2014 los topes de precios que fijan el valor máximo en que pueden venderse las viviendas. Luego de esto, bajó 49% el número de proyectos de interés social presentados según la revista Propiedades.

"Las modificaciones resueltas procuran contemplar algunos reclamos del sector privado a la vez que incluir con nuestras políticas a los sectores bajos, medios bajos y medios que han presentado dificultades en el acceso a una vivienda adecuada, mediante la aplicación de una potente herramienta como lo es el subsidio a la cuota conjugado con el crédito hipotecario", detalló el Mvotma.

Agregó que se realizó "una revisión general del sistema para mejorar el alcance de la política y recoger la experiencia del camino recorrido", con el objetivo de "incrementar la inversión en vivienda" por sus impactos en la economía, el empleo y stock habitacional.

Por otra parte, las autoridades informaron a los empresarios de la voluntad de "transitar el camino de una experiencia piloto de participación público-privada en materia de vivienda por un monto de inversión del orden de los US$ 100 millones". También se presentó el calendario de licitaciones previstas para 2017, que junto a las de 2016 suman una inversión de US$ 230 millones entre viviendas nuevas y reciclaje.

http://www.elpais.com.uy/economia/noticias/gobierno-baja-topes-precio-vivienda.html

EL OBSERVADOR - 18/10/2016 - Incentivos para vivienda acotados a pocos proyectos, según privados

Darán beneficios fiscales a megaproyectos; promotores esperaban por los cambios en ley VIS.

El Poder Ejecutivo aprovechó ayer la celebración del Día de la Construcción para anunciar un decreto con beneficios impositivos para la vivienda, en un intento por amortiguar la contracción arrastra el sector desde hace más de tres años. La medida fue tomada con cautela por los promotores privados y los expertos. Si bien reconocen que es positiva para esa rama de actividad, solo comprenderá a megaemprendimientos y no cambia las reglas de juego para los proyectos pequeños y medianos. Los agentes esperaban que el gobierno comunicara los cambios que reclaman en la reglamentación de la ley de Vivienda de Interés Social (VIS), un tema que sigue pendiente.

El ministro interino de Economía, Pablo Ferreri, fue el encargado ayer –luego del Consejo de Ministros– de explicar a la prensa el alcance del decreto que otorgará beneficios tributarios a las constructoras de viviendas cuya "ventana" de vigencia está prevista hasta diciembre de 2017. Se promoverán proyectos "con estímulos específicos, atendiendo a la desaceleración de la economía", dijo el jerarca. Explicó que los proyectos edilicios que se inscriban antes de fines del próximo año, deberán contar con una avance de obra de al menos el 50% antes de diciembre de 2019, para poder acceder a los beneficios.

El jerarca comentó que si bien hoy la actividad de la construcción se encuentra por encima de su media histórica, se han perdido unos 20 mil puestos de trabajo, y por eso era necesario "contribuir para el dinamismo de su actividad". El sector pasó de un pico de ocupación de 73 mil obreros en octubre de 2012, a unos 48 mil en la actualidad.

En la Cámara de la Construcción no esperan grandes cambios en la realidad del sector para el año actual y el próximo. El único proyecto que podría "mover la aguja" sería la construcción de la tercera planta de celulosa, aún no fue confirmada por la empresa UPM.

Beneficios

El decreto del Poder Ejecutivo, firmado el 13 de octubre, explica que los proyectos de "gran dimensión económica de construcción de inmuebles con destino a vivienda cumplen con la doble condición" de generar empleo y externalidades positivas hacia otros sectores de la economía. Por ello el gobierno accederá a otorgar los beneficios impositivos que habilita la ley de promoción de inversiones que está a cargo de la Comap. Comprenderá a actividades de construcción y venta de inmuebles con destino a vivienda permanente o esporádica, para proyectos de "gran dimensión económica". El artículo 2 del decreto establece que abarcará proyectos con una obra civil superior a los 123 millones de unidades indexadas (UI) –unos US$ 15,3 millones–. Esos proyectos tendrán exonerados los tributos para la importación de equipos, máquinas y materiales, siempre y cuando sean declarados no competitivos con la industria nacional.

Por otro lado, se podrá exonerar el Impuesto al Patrimonio durante ocho años para construcciones en Montevideo y por 10 años para los que se erijan en el interior del país. Finalmente, se estableció que la exoneración del Impuesto a la Renta de las Actividades Empresariales (IRAE) será por franjas.

Los proyectos de entre 123 millones de UI (US$ 15,3 millones) y 205 millones de UI (US$ 25,7 millones) tendrán una exoneración del IRAE equivalente al 20% del total invertido. En las inversiones entre 205 millones de UI (US$ 25,7 millones) y 287 millones de UI (US$ 35,8 millones), la deducción será del 25% del total, mientras que las obras que superen los 287 millones de UI (US$ 35,8 millones) la exoneración de IRAE trepa al 30% de la inversión.

Si un proyecto no llega al 50% de finalización al 31 de diciembre de 2019, "el beneficio será cero", precisó el ministro interino de Economía. Explicó que la exoneración del IRAE "será lineal al avance de obra". Es decir, si una obra está finalizada al 70%, tendrá ese mismo porcentaje de exoneración sobre el monto que le corresponde (que puede ser del 20%, 25% o 30% del monto invertido). Estas medidas, adelantó Ferreri, serán "complementadas con cambios al régimen VIS que presentará la ministra de Vivienda", Eneida De León. El Observador intentó comunicarse ayer con esa jerarca pero se encontraba en Quito participando de un foro. Desde su entorno comunicaron que el tema está avanzado y que habrá novedades en el corto plazo. Tampoco fue posible ubicar al director Nacional de Vivienda, Felipe Schelotto.

Sabor agridulce

El consultor privado Julio Villamide consideró que el anuncio que realizó el Ejecutivo "es positivo" para el sector, en una coyuntura pautada por bastante liquidez e incertidumbre en la región. El experto aseguró que en el último tiempo hubo grandes proyectos de inversión inmobiliarios en Punta del Este y Montevideo que, "por distintas razones", no terminaron de ejecutarse. "Este decreto puede darle el empujoncito para una concreción rápida de esos proyectos", consideró. Sin embargo, recordó que el sector privado esperaba que ayer el gobierno finalmente anunciara una "flexibilización" al régimen de la VIS.

Precisamente, el promotor privado y asesor financiero de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), Alfredo Kaplan, dijo que los anuncios "sorprendieron", aunque los consideró "positivos" para la dinámica del sector en general. "Obviamente está pensado para proyectos de un tamaño importante y no para pequeños y medianos", aclaró. Un proyecto de inversión privado destinado a una VIS demanda una inversión de entre US$ 2 millones y US$ 5 millones. Actualmente en Montevideo son pocos los proyectos de construcción que superan los 10 mil metros cuadrados –potenciales beneficiarios del nuevo régimen–. Un ejemplo es el edificio Forum que se está construyendo sobre la rambla del Buceo.

"Ideología" frena los cambios en la ley VIS

El consultor inmobiliario Julio Villamide dijo a El Observador que el interés que tiene el Ministerio de Economía y Finanzas de promover la inversión y el empleo en el sector ha encontrado obstáculos "por la ideología" que prima en la conducción del Ministerio de Vivienda y la Agencia Nacional de Vivienda (ANV). Según el experto, eso ha frenado y dilatado más de la cuenta los cambios anunciados para ley de Vivienda de Interés Social (VIS). "Hay jerarcas que no están de acuerdo. Consideran que los beneficios son exagerados y que la inversión se mantendría sin esos incentivos", comentó. Sin embargo, a su juicio, la "inversión apareció con la ley VIS y se restringió cuando cambiaron las reglas de juego", en alusión a los topes de precio que fijó el gobierno a mediados de 2014.

Para Villamide, en parte de la conducción del gobierno hay una "escasa valorización" de los cambios que provocó la ley VIS en la construcción de Montevideo, que pasó de tener un 82% de los proyectos en la franja costera a un 23% durante el primer semestre de 2016. Dijo que una cantidad importante de proyectos se dirigió a barrios como Cordón, Centro, Sur y Palermo. Admitió que puede comprender que una vivienda VIS a US$ 116 mil se considere cara, pero eso se traduce en un "efecto dominó" que mejora la calidad de vida de otras personas que viven en las zonas periféricas de Montevideo.

http://www.elobservador.com.uy/incentivos-vivienda-acotados-pocos-proyectos-segun-privados-n985230

EL PAÍS - 18/10/2016 - Beneficios a construcción pueden acelerar proyectos

Gobierno presentó exoneraciones; privados creen que es un “empujón”.

La construcción atraviesa un período de menor dinamismo y ante eso el gobierno anunció una serie de estímulos para intentar contrarrestarlo. En el sector las medidas fueron bien recibidas aunque esperan que lleguen mayores novedades vinculadas a la construcción de viviendas de interés social. Además, se entiende que los beneficios anunciados estimularán inversiones ya decididas (aunque frenadas por la baja actividad), pero no traerán nuevos capitales al país.

El ministro interino de Economía, Pablo Ferreri, fue el encargado ayer de comentar los nuevos estímulos fiscales para la construcción. Indicó que llegan en un momento donde a pesar que el nivel de empleo en el sector se encuentra por encima de los promedios históricos, igualmente ha perdido cerca de 20.000 puestos de trabajo.

El decreto señala que en la actualidad la economía atraviesa por una fase de menor crecimiento y dificultades en la creación de empleo de calidad. Entonces, es "particularmente importante dinamizar actividades intensivas en empleo y que generen externalidades positivas hacia otros sectores de la economía". Y definió que los proyectos de gran dimensión económica de construcción de inmuebles con destino a vivienda cumplen con esa doble condición. Por eso, el Ministerio de Economía (MEF) delineó el decreto donde se mencionan las nuevas exoneraciones a las actividades de construcción y venta de inmuebles con esas características.

Los beneficios serán para los proyectos presentados antes del 31 de diciembre de 2017 ante la Comisión de Aplicación de la Ley de Inversiones (Comap) y que sean ejecutados antes del 31 de diciembre de 2019.

Los emprendimientos deben tener un valor de construcción en obra civil superior a 123 millones de Unidades indexadas (aproximadamente US$ 15 millones), que cuenten con al menos un 20% del área destinada a uso común. Con esos requisitos, los empresarios podrán exonerar impuestos a la importación de equipos, máquinas y materiales para la obra civil siempre que hayan sido declarados no competitivos con la industria nacional.

Otro de los beneficios es la exoneración de IRAE establecida en tres franjas. Se podrá exonerar hasta el 20% de los proyectos con un valor de entre US$ 15 y US$ 25 millones; el 25% de los emprendimientos entre US$ 25 y US$ 35 millones y el 30% para los que superen los US$ 35 millones.

El decreto expresa que en caso de no completarse la totalidad de la inversión en el plazo dispuesto, siempre que se hubiera ejecutado más del 50% del avance de obra "los porcentajes de exoneración se proporcionarán a dicho grado de avance a la fecha indicada".

Aclara que el monto a exonerar no podrá superar el 60% del impuesto a pagar en los ejercicios comprendidos en el período exonerado. El plazo máximo para la aplicación de la exoneración es de 10 años.

También se prevé la exoneración del Impuesto al Patrimonio. La normativa señala que los constructores podrán quedar exceptuados del pago del tributo por los inmuebles comprendidos en la actividad promovida por ocho años si el proyecto se ubica en Montevideo y por 10 años si es en el interior.

Sobre lo anunciado, el asesor inmobiliario Julio Villamide dijo a El País que todos los incentivos ayudan, ya que en la actualidad hay grandes proyectos de construcción que están esperando el momento adecuado para ser desarrollados.

"En ese sentido, puede ser el empujón que los haga empezar antes, probablemente en 2017. No creo que nadie se plantee hacer un megaproyecto en Uruguay desde cero porque apareció este nuevo incentivo fiscal", sostuvo Villamide.

Por su parte, el asesor independiente Diego Vallarino coincidió en el concepto. "Va a incentivar a los que ya tienen realmente la decisión de hacer la obra. No va a traer nuevas inversiones, porque el incentivo no es tal para que haga mover comportamientos, es uno que lo que hace es acelerar la decisión de invertir", sostuvo.

Sin embargo, observó una debilidad sobre la exoneración del IRAE. "Generalmente, la venta se hace en los primeros años. El monto que habilitan a exonerar va entre el 20% y 30%, pero de cada año es el 60% de la renta a pagar. Me están dando más años de los que necesito y menos renta de la que puedo lograr", indicó.

Interés social

Ayer, Ferreri indicó que los beneficios anunciados son complementarios a medidas que se tomarán acerca de la construcción de viviendas de interés social.

Los constructores sostienen que este tipo de obra se ha enlentecido luego que en 2014 el gobernó colocó un tope de precio al 25% de las viviendas de esas características. Ferreri añadió que el Ministerio de Vivienda será el encargado de comunicar los cambios que se están analizando.

"Estamos esperando los cambios que flexibilicen la ley 18.795 (de interés social). Ahí sí hay proyectos más concretos de promotores en el interior y en Montevideo que están esperando efectivamente esos anuncios", dijo Villamide.

"El país necesita inversiones y recuperar miles de puestos de trabajo. Por el tope, solo en Montevideo, se perdieron más de 3.000", afirmó.

La pérdida de los beneficios

El decreto también prevé la pérdida de los beneficios en caso de incumplimiento. Expresa que la Comap realizará el contralor de la efectiva ejecución de los proyectos y del cumplimiento de los compromisos asumidos. "Si se verificara el incumplimiento de las obligaciones asumidas por los beneficiarios, tanto en el suministro de información como en los aspectos sustanciales de ejecución y operación del proyecto, se procederá a reliquidar los tributos indebidamente exonerados y abonar las multas y recargos correspondientes", indica el decreto. Añade que la Comap tendrá la facultad de comunicar los incumplimientos a la Dirección General Impositiva (DGI) a efectos de la reliquidación de tributos correspondiente.

http://www.elpais.com.uy/economia/noticias/beneficios-construccion-acelerar-proyectos.html

EL OBSERVADOR - 14/10/2016 - El mercado uruguayo es ahora más proclive a la inversión inmobiliaria

El escenario inmobiliario global continuará nutriéndose en los próximos años de inversiones muy fuertes por lo cual habrá que crear productos innovadores, que no saturen y que no generen burbujas, cuyo estallido pueda provocar problemas.

http://issuu.com/elobservador.com.uy/docs/desarrollos_inmobiliarios_2016/11?e=0/39743576

RADIO CARVE - 10/10/2016 - Villamide: "Alquileres están bajando en términos reales"

El director de Revista Propiedades, Julio Villamide, dijo en Inicio de Jornada que las “compra/venta bajaron un 30%, pero sostuvo que aparentemente lo peor ya pasó”.

Agregó que  el “impacto negativo de la región y el aumento del desempleo, enlentecieron el mercado. Ahora, con la baja del dólar hay más estabilidad”

“Los uruguayos recibimos impacto positivo de la asunción de Macri antes que los propios argentinos: exportaciones, puerto, turismo. En inmuebles, tiene que recuperarse primero el mercado argentino. Eso sí: hay gran dinámica por el blanqueo; muchas tasaciones. El blanqueo argentino implica jugar en un terreno más formal, lo que es bueno para todos los actores y las transacciones. No conozco ni un solo caso de argentinos que hayan resuelto vender sus propiedades en Uruguay por el blanqueo”.

http://www.carve850.com.uy/2016/10/10/villamide-alquileres-estan-bajando-en-terminos-reales-topearlos-es-un-error/

EL OBSERVADOR - 01/10/2016 - Economistas critican proyecto que topea los alquileres

Expertos advierten que de aprobarse generará demanda insatisfecha y frenará la construcción de inmuebles.

Esta semana ingresó al Parlamento un proyecto de ley del Partido Comunista (PCU), que propone como uno de sus ejes centrales que el precio anual de un alquiler no podrá superar el 4% del valor catastral del inmueble arrendado. La medida pretende que los precios bajen para facilitar el acceso a la vivienda. Distintos expertos coinciden en que de ser aprobado, ese cambio tendría efectos negativos sobre el mercado de arrendamientos.

A modo de ejemplo, si una vivienda tiene un valor de catastro de US$ 120.000, para ser puesta en alquiler el precio tope establecería un máximo de US$ 400 por mes, aproximadamente unos $ 12.000.

Para el economista Ernesto Talvi la iniciativa es un "disparate que daña la credibilidad del país". El experto escribió en su cuenta de Twitter que se trata de "un despropósito del PCU que golpeará a propietarios de hoy, a inquilinos de mañana, y a la inversión inmobiliaria".

En tanto, para el economista y director del Centro de Estudios para el Desarrollo, Hernán Bonilla, si el proyecto se aprueba, en vez de facilitar el acceso a la vivienda lo hará más difícil. Según Bonilla, en el corto plazo la fijación de precios por debajo del equilibrio del mercado ocasionará un exceso de demanda, porque habrá más personas procurando alquilar inmuebles a esos precios que personas ofreciéndolos.

"Los problemas que ocasiona esta regulación son evidentes, habrá familias que no puedan acceder a la vivienda por falta de oferta y otras recurrirán al mercado negro, por fuera de las garantías de la ley", escribió en una columna publicada en El País.

Para Bonilla, en un horizonte más largo la situación será peor. Explicó que al haber un tope y al existir multas para las viviendas vacías eso funcionará como un desincentivo para la construcción de inmuebles, y el exceso de demanda original se seguirá ampliando.

Por su parte, el consultor inmobiliario Julio Villamide consideró que en momentos en donde cae la inversión en vivienda para alquilar, la iniciativa del PCU para regular alquileres "va a contramano de la coyuntura y de la historia".

"Se acerca fin de año. Hagamos una colecta para comprarle al diputado que propone la ley de alquileres el libro de (Robert) Frank, Microeconomía", escribió en Twitter el economista Máximo Rossi, investigador del Departamento de Economía de la Facultad de Ciencias Sociales y profesor de Microeconomía en la maestría en Economía Internacional de esa casa de estudio. "Si no logramos el dinero le podemos fotocopiar el cap 2: la oferta y la demanda", concluyó.

Además, la iniciativa presentada por el diputado del PCU, Gerardo Núñez, propone que para asegurar que los alquileres "no mantengan el aumento 'desmedido' por sobre los salarios", se establezca un tope a la actualización de su valor, la que no podrá en ningún caso superar la variación del Índice Medio de Salarios.

De acuerdo al proyecto, con la fijación de topes se espera "una baja generalizada en los alquileres". Además, da cuenta que este tipo de regulación establece una medida "contra impulsos especulativos y depredadores, en donde a costilla de los hogares se mantienen artificialmente y sin sustento, precios de alquileres excepcionalmente altos". También señala que se "busca aliviar la carga sobre los hogares más pobres y potenciar el mercado de alquileres frente a la ocupación irregular".

Multas a viviendas vacías

Otro punto de la iniciativa propone multar a los propietarios que tengan casas vacías "sin razón justificada". La multa se basará en el valor de catastro del inmueble y su monto dependerá del tiempo en el que haya estado deshabitado de manera injustificada, y de la cantidad de viviendas en infracción que tenga un mismo propietario.

Con esa medida se espera como resultado reducir la cantidad de viviendas vacías (hay alrededor de 100.000). Y en conjunto con la regulación de alquileres eso permitiría que más inmuebles se vuelquen al mercado con "precio razonable para los hogares", dice el proyecto que en breve comenzará a ser analizado por la Cámara de Diputados. También se plantean subsidios para las familias de bajos ingresos y extender el sistema de garantías de alquileres que ofrece el Estado a la totalidad de trabajadores, jubilados y pensionistas.

http://www.elobservador.com.uy/economistas-critican-proyecto-que-topea-los-alquileres-n978327

EL OBSERVADOR - 25/09/2016 - El lejano sueño de la vivienda propia

Los hogares jóvenes tienen una creciente dificultad para acceder a su vivienda en el mercado local.

Victoria y Julián viven en pareja, tienen menos de 30 años, un título de ingeniero cada uno y un ingreso de $ 130 mil mensuales con el cual el grueso de los hogares uruguayos solo puede fantasear. A ellos, la estabilidad laboral y sus perspectivas económicas no les quitan el sueño, pero aun así comparten con el resto de las familias jóvenes del país una aspiración a la que les cuesta acceder: la vivienda propia.

Con la compra de un inmueble en el horizonte, la pareja abrió una cuenta en el Banco Hipotecario (BHU) en marzo de 2013. Un año y medio después, luego de realizar depósitos mes a mes, comenzaron a buscar opciones. Nada de lo que les gustó bajaba de los US$ 150 mil. Para ese momento, entre lo que les prestaba el BHU y lo que tenían ahorrado –menos de US$ 15 mil– no alcanzaban los US$ 100 mil.

La casa propia seguía siendo un espejismo, como lo es también para la mayoría de los jóvenes que no encuentran relación entre lo que ganan y lo que les exige el mercado inmobiliario por una vivienda. Los números muestran que en los últimos años creció el número de uruguayos que al igual que Victoria y Julián, se resignaron a alquilar o a vivir en casas de familiares.

Según los datos procesados por la Unidad de Análisis Económico de El Observador a partir de la Encuesta Continua de Hogares del Instituto Nacional de Estadística (INE), 58% de los hogares uruguayos tenía en 2015 algún derecho de propiedad sobre el inmueble en el que habitaba –era propietario o pagaba mes a mes un préstamo hipotecario para su adquisición–. Ese número viene en caída en la última década: 65,5% de los hogares eran propietarios en 2006. La otra cara de esta caída fue el aumento en los últimos años del número de inquilinos –de 21% a 24%– y ocupantes–de 12% a 17%–.

Esa tendencia es más acentuada en los hogares más jóvenes. En el caso de las familias uruguayas en las cuales el mayor perceptor de ingresos no tiene más de 30 años, el inquilinato pasó de 41% a 52% durante el mismo período, mientras que el porcentaje de hogares con algún tipo de derecho de propiedad sobre el inmueble que habita cayó de 36,5% a 25%.
 

Las restricciones

Varios actores del mercado inmobiliario perciben ese corrimiento. "Los nuevos hogares que se van generando desde hace cuatro o cinco años mayoritariamente se vuelcan hacia el mercado del arrendamiento y no tanto al de la compra", dijo el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), Eduardo Steffen.

Entre las causas que enumeró el arquitecto está que el alquilar es más barato que una cuota hipotecaria. En una perspectiva cortoplacista, es posible acceder por un mismo monto a un inmueble de mejor calidad en un alquiler que en una cuota bancaria. A eso se agregan factores "sociológicos": muchos jóvenes que hoy se independizan, apuntó, no están "interesados" en tener una vivienda propia sino un "hogar durante algún tiempo, que no saben por cuánto va a ser".

Por su parte, el consultor inmobiliario Julio Villamide lo resumió así: "La mayoría quisiera comprar pero no llega, no puede pagar las cuotas". Así entra en escena al plan B: el alquiler.

El "gran problema" que identifica Steffen tiene que ver con la disponibilidad de dinero. "Hay que obtener prácticamente un 20% del precio (del inmueble), que requiere de ingresos importantes porque hay que simultáneamente tener una vivienda y ahorrar como para formar ese capital inicial", apuntó.

A eso se agrega otra exigencia que establece el sistema financiero: la cuota máxima que las instituciones están dispuestas a conceder en relación al ingreso. Salvo por algunas excepciones, la norma en el mercado bancario es financiar hasta 80% del precio de la vivienda por hasta 25 años con una cuota mensual que no supere el 30% del ingreso líquido familiar. Esas restricciones implican un filtro que pocos hogares están en condiciones de atravesar; en particular, aquellos más jóvenes.
 

En números

La Unidad de Análisis Económico de El Observador recabó y procesó la información contenida en la totalidad de avisos clasificados de apartamentos en la capital vigentes al fin de agosto en los tres principales portales web especializados –El Gallito, Mercado Libre y Buscando Casas–. De esos más de 30 mil avisos, la mitad tenía un precio de venta superior a US$ 159 mil.

Financiar en 25 años el 80% de un inmueble de ese monto con una tasa de interés de 7% anual en UI se traduce en una cuota mensual de $ 23.600 –sin contar seguros ni otros gastos incluidos en el financiamiento–. Eso implica que una familia debería percibir un ingreso líquido mayor a $ 87.900 mensuales para que un banco esté dispuesto a financiarle ese inmueble, un privilegio al que solo 20% de las familias de Montevideo puede acceder. La mitad de los hogares solo podría financiar uno de cada 10 inmuebles ofrecidos.

El problema es mayor cuando se considera a los hogares más jóvenes –aquellos cuyo mayor perceptor de ingresos tiene 30 años o menos–. En ese caso, la mitad de los inmuebles publicados solo es accesible para el 10% de las familias jóvenes de mayores ingresos, mientras que el 50% de los hogares no está en condiciones de financiar el 95% de las viviendas disponibles.

La entrega inicial también actúa como una fuerte restricción para el acceso a la vivienda propia. La familia que percibe $ 87.900 y quiere acceder al inmueble de US$ 159 mil antes mencionado deberá contar con US$ 31.800 en la mano a la hora de realizar la transacción –sin considerar gastos notariales e impuestos–. Se trata del equivalente a 10 meses de ingresos íntegros destinados a su vivienda. En una perspectiva más realista, un hogar de esas características que ahorre 10% de sus ingresos mensualmente con el objetivo de adquirir una vivienda, demoraría más de ocho años en acumular ese monto.

Las tasas más altas de la región

Las restricciones al acceso a la vivienda se han visto agravadas por el aumento de las tasas de interés que cobran las diferentes instituciones financieras sobre los préstamos hipotecarios que otorgan. Según datos del Banco Central (BCU), la tasa promedio otorgada para el financiamiento de vivienda en UI por el sistema bancario pasó de 6,1% en junio de 2015 a 7% en igual mes de este año.

Ese porcentaje impacta de manera directa en la cuota para amortizar el préstamo. Si la tasa es más alta, la cuota sube de manera significativa. Según Eduardo Steffen, presidente de la Appcu si los intereses de un crédito a 25 años "por algún mecanismo" se pudieran llevar del 7% actual a 4%, se podría bajar una cuota de $ 19 mil a $ 13 mil, "que es más o menos lo que cuesta el alquiler de una vivienda del mismo precio".

La gremial ha discutido esto con el sistema financiero, pero tanto el BHU como los bancos privados "entienden que sus costos son muy grandes", lo que los "obliga a tener una diferencia entre la tasa que pagan al recibir los fondos frente a las tasas que piden para dar los préstamos", dijo.

Julio Villamide, por su parte, sostuvo que en términos reales, la tasa de interés que piden los bancos locales para los créditos hipotecarios está entre 40% y 50% por encima de los mercados de la región.

"Tenemos la tasa más alta del Cono Sur cuando el riesgo país no es el más alto", expresó. Eso ha sido un impedimento para que "miles de hogares" accedan a la compra de una vivienda, sostuvo el consultor.
A eso se suma que el "único banco con vocación realmente de crecer en el segmento de créditos hipotecarios es el BHU", dijo Villamide. De los créditos hipotecarios vigentes, 68% fue otorgado por públicos –en su inmensa mayoría, BHU–. "La banca privada destina algunos recursos para esa línea, pero todavía no está con vocación para salir al mercado a pelear en una masificación del crédito hipotecario", agregó.

http://www.elobservador.com.uy/el-lejano-sueno-la-vivienda-propia-n975947